Никита Степанов. Ржевский полигон держит оборону

Дата Мар 6, 12 • Нет комментариев

Невостребованные земли Российской академии сельскохозяйственных наук и Министерства обороны РФ могут решить квартирный вопрос жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №4, Наши спикеры » Никита Степанов. Ржевский полигон держит оборону

Невостребованные земли Российской академии сельскохозяйственных наук и Министерства обороны РФ могут решить квартирный вопрос жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства неоднократно обращался с просьбой пустить эти земли в оборот, но правительство России хранит молчание. Между тем государство в лице Фонда «РЖС» намерено к 2013 году занять 30 процентов строительного рынка Петербурга, рассказал директор филиала Фонда РЖС по Северо-Западному федеральному округу Никита Степанов.

  • Фонд РЖС становится заметным участником строительного рынка. Сколько земельных участков было введено вами в оборот в Санкт-Петербурге и Ленинградской области?

Фонд «РЖС» заработал 9,2 млрд. рублей, из которых 38% ушло на налоги, 26% — на содержание аппарата и 14% — на развитие технологий, обеспечение участков инфраструктурой

— По Санкт-Петербургу За 2,5 года нашей деятельности Фонду «РЖС» передан 21 земельный участок общей площадью 364,26 га. Из них на аукционах было выставлено 11 общей площадью более 240 га. Кроме того, городу передано сроком на 3 года 4 участка (346 га). На аукционы они будут постепенно выходить в 2012-2013 гг.

По Ленобласти Фонду переданы 6 участков (321 га), из них через аукцион ушли 2 (7 га). Области передано 3 участка (23) га.

  • Какие ближайшие перспективы увеличения оборота земель?

В начале 2012 г. уже объявлены аукционы: под жилищную застройку в поселке Лахта (12,73 га в собственность) и 5 участков в составе единого лота в Пушкине (в аренду для размещения стройпроизводства).

Во Всеволожском районе будет введено в оборот для комплексного освоения территории (КОТ) более 240 га.

Уже в ближайшее время город передаст под КОТ 342 га, область — 23 га (из бывших федеральных земель).

  • Сколько Фонд зарабатывает на сбыте государственных земель? Как распоряжаетесь этим?

— На аукционах за 2009 – 2011 гг. Фонд заработал 9,2 млрд. рублей, из которых 3,5 млрд. руб. ушло на налоги (в т.ч. Земельный, мы его платим как собственники земли); 2,4 млрд. (26%) — на хозрасходы и содержание персонала и 1,3 млрд. (14%) — на развитие технологий, обеспечение участков инфраструктурой.

  • Вы сильно обездолили Аграрный университет. У них еще есть, что изымать?

— До недавнего времени в земельном активе СПГАУ было 2 тыс. га. В 2010 году Вице-пример В.А.Зубков дал поручение Фонду и городу подготовить предложения по оптимизации использования земель университета с учетом возможности создания Инновационного центра аграрных технологий (ИЦАТ). По словам самого ректора, вузу под силу освоить лишь 250 га. Остальное будет пущено в оборот. На сегодня мы изъяли 750 га, на очереди оставшаяся тысяча гектаров в т.ч. 400 га под ИЦАТ. Мы сейчас плотно работаем с комитетами правительства СПб над поправками к генплану в части наиболее перспективного эффективного использования этих земель.

Хочу подчеркнуть, что все делается, исходя из интересов людей, потребностей субъектов федерации. Мы не забираем используемые территории. Более того, нам запрещено трогать земли, если это угрожает деятельности предприятия (учреждения).

Перед отчуждением территории проводится комплексная проверка ее фактического использования. Результаты обсуждаются трижды: на Правлении Фонда, на Попечительском совете, наконец, на Правительственной комиссии, которая и принимает решение по участку. Мы не касаемся земель стратегических предприятий и особо ценных территорий.

  • Самые крупные региональные землевладельцы?

— Это Россельхозакадемия и Минобороны, за ними шел СПГАУ. С большой натяжкой к ним можно причислить вузы.

Россельхозакадемия с трудом способна задействовать даже 10-30% своего земельного банка. Большая часть их опытно-производственных хозяйств и научно-исследовательских институтов обанкротилась, средств на использование территорий не хватает – земли стоят, много нецелевого использования, самозахвата. Проверка показала, что во Всеволожском, Приозерском и Гатчинском районах в оборот могут быть введены около 30 тысяч га неиспользуемых земель Россельхозакадемии. И это только районы ближайшего прилегания к городу.

  • Ржевский полигон не планируется пустить с молотка?

Ржевский полигон в Ленобласти занимает около 74 тыс. га, из которых 42 тыс. га можно отдать под застройку

— Санкт-Петербургу уже некуда расширяться, а часть полигона находится в черте города. Правительства города и области неоднократно выходили с предложением о необходимости закрыть Ржевский полигон, так как он находится в непосредственной близости от населенных пунктов, это могут быть наиболее востребованные земли под застройку.

Фонд предпринимает попытки взаимодействия с Минобороны, но пока правительственная комиссия не рассмотрела ни одного такого предложения.

Формально закон не запрещает нам подходить к неиспользуемым землям Минобороны также, как и к другим – изымать их. Но, с другой стороны, есть подзаконные акты, согласно которым решение по их использованию принимает Минобороны, то есть, последнее слово за ними. Вот такая юридическая коллизия.

  • О каком порядке неиспользуемых площадей Минобороны в регионе идет речь?

— Земельный банк Миноброны из федеральных правообладателей соизмерим с Россельхозакадемией. Массивы неиспользуемых земель огромны – сотни тысяч га в области.

Порядок легко представить даже из открытых источников. Только Ржевский полигон в Ленобласти занимает около 74 тыс. га, из которых по экспертным данным 42 тыс. га можно отдать под застройку.

На территории города в Красносельском районе есть бывший полигон – это еще почти тысяча гектаров и т.д.

Неиспользуемых земель Россельхозакадемии и Минобороны достаточно, чтобы решить квартирный вопрос жителей города и области на долгие годы.

  • Как вами оценивается потенциал свободных земель в целом?

— В Санкт-Петербурге к федеральной собственности относится 2 тыс. земельных участков (около 10 тыс. га) с учетом земель Россельхозакадемии, СПГАУ, парков, вузов. Сложность заключается в том, что в городе нет участков, на которых не было бы построек, обременений, много обременений связано с памятниками.

В районе Горской (Лисий Нос) есть бывший военный аэродром площадью 275 га. Там можно возвести почти миллион кв.м жилья. Формально земля находится в казне РФ. Но когда город поставил вопрос о передаче ему этих земель, оказалось, что Минобороны намерено разместить там госпиталь.

Сейчас на рынок выйдут залоговые земли. На них, конечно, будет спрос по причине дефицита городских территорий, но ненадолго, так как их немного. Да и они, как правило, юридически обременены и часто предлагаются по неадекватной цене.

В Ленобласти потенциал несоизмеримо больший по сравнению с городом. Там мы можем вынимать, вынимать и вынимать – по потребности, вводить в оборот от 100 до 500 га в достаточно перспективных местах. В основном это земли сельхозназначения. Фонд совместно с муниципалитетами занимается их переводом в категорию земель, используемых под застройку.

  • За чей счет будут строиться инженерная и транспортная инфраструктура, социальные объекты?

— Инженерная инфраструктура строится за счет правообладателя земли: если она передана городу или области, за счет региона, если это наш актив, за на счет. Социальные объекты и дороги зона ответственности муниципалитета.

  • И в городе, и в области есть проблемы с мощностями. Вы это учитываете при принятии решения о КОТ?  

— У нас подписаны соглашения со всеми монополистами на всех уровнях – с Газпромом, сетевиками. Наши проекты для них – приоритетные, они учитываются при корректировке программ развития.

  • По словам генерального директора Фонда РЖС Александра Браверманна, Фонд снижает риски для инвесторов. В чем это выражается? 

— Нами разработано 4 блока поддержки инвесторов: на уровне подготовки документации, на административном уровне, инфраструктурном и финансовом. Мы предоставляем под застройку юридически чистую и инженерно подготовленную землю, уже переведенную в необходимый статус использования. Все это есть зона наибольшего риска для застройщиков. Не говоря о том, что это, по сути, прямая финансовая поддержка, так как эти расходы несем мы.

На безвозмездной основе предоставляем проработанные проекты планировок и межевания территорий, архитектурные проекты домов и соцобъектов (школ, детсадов), победившие на конкурсах, проводимых Фондом и рекомендованные для повторного применения.

Вообще-то проект планировки и межевания территории застройщик делает самостоятельно, но он может воспользоваться эскизным вариантом проектов и на этом сэкономить.

В  договоре мы прописываем, что инвестор должен построить не менее 70% жилья эконом-класса. Эта цифра может измениться в сторону увеличения. Решение по этому поводу принимается, исходя из потребности субъекта федерации в жилье эконом-класса.

Фонд предоставляет оферту – гарантию выкупа не менее 25% жилых площадей эконом-класса в многоквартирных домах и 35% — в малоэтажных (нашим приоритетом является развитие малоэтажного строительства). Процент гарантийного выкупа также может быть увеличен.

Если застройщик идет по нашей линейке, будет использовать типовые проекты, по его запросу мы предоставляем предварительные расчеты стоимости и эффективности проектов (IRR, внутренняя норма доходности).

  • А где Вы почерпнули свой опыт?
     

Фонд «РЖС»: К концу 2013 года мы рассчитываем занять 30% строительного рынка Петербурга, за счет чего среднерыночная цена квадрата строящегося жилья может снизиться на 15%

— Я более 10 лет занимался сопровождением проектов в области недвижимости в основном инвестпроектов с федеральной собственностью, акционированием гос. предприятий.
  • Когда ожидается начало проведения голландских аукционов на ваших землях?
     

— Возможно, это будет к концу 2012 года, работа над этим ведется.

  • Когда и как могут повлиять аукционы на ценовой фон в СПб и ЛО — Ваш прогноз? 

— Время — деньги. Не даем расслабиться ни застройщику, ни согласующим органам. Нам удалось в 3 раза снизить сроки подготовки и утверждения проектной документации на земельный участок, проекта планировки. За счет сокращения сроков разработки и утверждения градостроительной документации удается снизить стоимость строительства на 15%. В некоторых районах даже с учетом маржи наш квадрат вышел на 5-7% дешевле стандарта Минрегиона.

Мы снижаем затраты застройщика, поэтому у него появляется возможность снизить цену квадрата коммерческого жилья (той части, которой застройщик может распоряжаться самостоятельно). Это выведет на рынок более дешевое жилье.

Мы рассчитываем, что наше присутствие на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти приведет к 15% снижению среднерыночной цены. На земельном рынке оно уже ощутимо, на квадрате жилья скажется к концу 2013 года, когда мы займем 30% рынка.

Беседовала Ирина Кравцова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X