Что душа пожелает: о состоянии рынка элитной недвижимости

Дата Май 13, 16 • 1 комментарий

Рынок элитной недвижимости, в отличие от остальных сегментов недвижимости, с достоинством проходит испытание кризисом. Между тем поведение потенциальных покупателей...
Pin It

Главная » Актуальные материалы, Журнал «Управление Бизнесом» №28, Недвижимость » Что душа пожелает: о состоянии рынка элитной недвижимости

Рынок элитной недвижимости, в отличие от остальных сегментов недвижимости, с достоинством проходит испытание кризисом. Между тем поведение потенциальных покупателей меняется

Рынок загородной недвижимости в этом году рано вышел из спячки: риелторы заметили рост активности покупателей уже в феврале. Продавцы ответили на рост спроса небольшим повышением цен. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», с IV квартала 2015 года по I квартал 2016 года средняя цена предложения на рынке загородных участков Ленинградской области повысилась на 3,7%, цены на дома выросли на 3,6 и 2,5% по Петербургу и пригородным районам.

Между тем, несмотря на пертурбации в экономике и колебания рынка, элитный сегмент загородной недвижимости сохраняет стабильность. Застройщики и риелторы отмечают, что цены на «элитку» не подвержены резким скачкам, а спрос в этой области остается стабильным даже в условиях экономического кризиса.

– Премиум-сегмент в меньшей степени подвержен колебаниям в экономике в кризисный период по сравнению с другими сегментами, – подтверждает председатель совета директоров компании «РОССА РАКЕННЕ СПб», эксклюзивного дистрибьютора концерна HONKA в России, Казахстане и Беларуси, Александр Царев. По его словам, обороты компании в 2015 году были соизмеримы с показателями 2014 года и несколько лучше показателей 2013-го.

Комплекс резиденций HONKANOVA Concept Residence в Солнечном (Чтобы увеличить, кликните на фото)

Комплекс резиденций HONKANOVA Concept Residence в Солнечном
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– По результатам 2015 года «РОССА РАКЕННЕ СПб» в очередной раз стала лучшим дистрибьютором концерна HONKA в мире (по объему продаж). Доля наших заказов в общем объеме производства деревянных домов концерна HONKA составляет более 30%, – отмечает Александр Царев.

В целом, по словам эксперта, ситуацию, которая складывается на рынке элитной загородной недвижимости, можно оценить как рабочую: крайне негативных тенденций не наблюдается как в количестве заказов, так и в денежном эквиваленте. Для рынка характерна некоторая «неуверенность», клиенты с осторожностью относятся к крупным долгосрочным инвестициям.

Это мнение разделяет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко. По ее словам, спрос на элитные объекты стабилен и не носит сезонного характера. Гораздо больше он зависит от макроэкономических факторов и от вопросов внутренней и внешней политики.

– Любые изменения в этих сферах всегда провоцируют активность в данном сегменте рынка, – поясняет Екатерина Немченко. – Этой весной многие задумались над летним отдыхом и пришли к выводу, что хорошо иметь надежную альтернативу дорогостоящему отдыху за границей – свой собственный дом в живописном пригороде, в который можно приехать не только летом и не только во время отпуска, а в любой момент.

– Мы наблюдаем стабильный интерес как к городским, так и к загородным объектам, что является в том числе и реакцией на укрепление рубля. Нужно отметить, что спрос преимущественно касается северных направлений с бюджетом до 70–80 млн рублей, – говорит директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.

– Безусловно, спрос на элитные продукты держится примерно на одном уровне. Но мы регистрируем значительный рост интереса с началом сезона. Полагаем, что это связано в том числе и с укреплением рубля на валютном рынке, – подтверждает генеральный директор компании «ОСКО-ХАУС» Александр Шелихов.

География успеха

Участники рынка отмечают, что в сегменте элитной загородной недвижимости редко совершаются сделки в чисто инвестиционных целях. Подавляющее большинство приобретений – загородные дома для проживания и отдыха с семьей. Кроме того, по словам Екатерины Немченко, большинство запросов потенциальных покупателей связано именно с «дачным» форматом и не предполагает постоянного проживания. Так что в последнее время состоятельные петербуржцы стали рассматривать в качестве вариантов для покупки элитных дач и более отдаленные районы Ленинградской области – с красивыми пейзажами, близостью водоемов и хорошей дорогой до города.

Интерьер одного из домов коттеджного поселка HONKA на Медном озере (Чтобы увеличить, кликните на фото)

Интерьер одного из домов коттеджного поселка HONKA на Медном озере
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

По словам Екатерины Немченко, типичным объектом покупки в сегменте премиум является коттедж площадью 400 кв. м на 30 сотках средней стоимостью 70 млн рублей. Для объектов класса B основной спрос приходится на домовладения средней площадью 270 кв. м на 20 сотках и стоимостью 20,5 млн рублей.

Руководитель отдела маркетинга и рекламы строительной компании «Русь» Владимир Горшенин говорит, что часть покупателей в элитном сегменте не придает большого значения расстоянию до Санкт-Петербурга и транспортной составляющей. Для них главным фактором элитности является красота окружающей природы, живописный вид из окон особняка на озера и реки и, конечно, общая экологическая составляющая.

Впрочем, пальма первенства по популярности элитных участков по-прежнему принадлежит ближайшим пригородам – Приморскому и Курортному районам Петербурга. По данным ГК «Бюллетень недвижимости», стоимость земли здесь со статусом ИЖС на конец I квартала 2016 года в среднем составляет 6,9–11,6 млн рублей, цена сотки земли – 521 000–614 000 рублей. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются за 12–21 млн рублей, где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли) составляет 5–10 млн рублей (в среднем это от 46 000 до 67 000 рублей за кв. м).

Кроме того, по словам Владимира Горшенина, в последние годы активно развиваются Приозерский и Ломоносовский районы Ленинградской области.

– Откровенно стагнирующих районов назвать не возьмусь, но по динамике по-прежнему отстают Красносельский, Волховский и Кировский, – добавляет он.

Благодаря развитию транспортной инфраструктуры зона премиальной застройки для постоянного проживания постепенно расширяется, подмечает Елизавета Конвей.

– Абсолютный рекорд в этом отношении демонстрирует Курортный район, где радиус реализации таких проектов увеличился в пять раз – с 10 до 50 км. В Выборгском направлении такие проекты реализуются сегодня на удалении 20 км от города против 10 км пятью годами ранее. Развитие дорожной сети в Новоприозерском направлении привело к появлению в этой локации коттеджных поселков высокого класса, которые заложили фундамент для дальнейшего развития всего района. Премиальное предложение начинает появляться и в Павловском направлении благодаря близости развитой инфраструктуры этого города, а также Московского района Санкт-Петербурга, – говорит Елизавета Конвей.

– По нашему мнению, именно северное направление (вдоль трассы «Скандинавия») будет развиваться в ближайшее время. Этому способствует в первую очередь его транспортная доступность в отличие от Курортного района. Покупка загородного дома в северном направлении позволит жить в загородном доме и работать в Петербурге, не затрачивая много времени на дорогу. В то время как Курортный район больше подходит для дачного строительства, – считает Александр Шелихов.

Большая стройка

На рынке элитного домостроения конкуренция не так высока, как в массовом сегменте, однако она присутствует и здесь. В сложные времена круг потенциальных покупателей сужается и строительные компании прибегают к новым методам привлечения клиентов, в том числе снижают цены в ущерб качеству или предлагают неоправданно высокие скидки.

– Мы пошли по другому пути, – говорит Александр Царев. – В частности, оптимизировали некоторые дома и смогли предложить их клиентам дешевле на 10–15%.

Это стало возможным за счет оптимизации конструктивных решений, а также благодаря использованию типовых решений, не требующих дополнительной технологической проработки на заводе при полном сохранении качества продукции.

– При этом «строительная» составляющая цены за готовый дом в рублевом выражении у нас осталась такой же, как в 2013–2014 годах, мы не поднимали цены на строительные услуги, – поясняет Александр Царев. – Стоимость материалов Honka в общем объеме строительства составляет в среднем 20%, а оставшиеся 80% – работы нулевого цикла, сборка дома, инженерная подготовка, отделка. И в связи с этим объективно общая стоимость строительства дома сегодня для клиента более привлекательна, чем 2–3 года назад.

По словам Александра Царева, стратегия компании дает позитивные результаты: с начала марта наблюдается повышение активности потенциальных покупателей, у компании большой объем заключенных договоров на проектирование. В настоящее время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области компания HONKA ведет строительство двух загородных комплексов – комплекса резиденций HONKANOVA Concept Residence в Солнечном и коттеджного поселка «Медное озеро – 2» во Всеволожском районе. Строительство инфраструктуры обоих поселков выполнено на 100%, продолжаются продажи и строительство домов. В этом году компания также планирует запустить новый проект во Всеволожском районе – речь идет о коттеджном поселке на 60–65 домовладений.

– Идет подготовительный процесс, осуществляются проектно-изыскательские работы, ведется строительство подводящих магистральных путей, – говорит Александр Царев.

Покупатели дач и коттеджей сегмента эконом ориентируются в основном на то, чтобы в загородном
доме были привычные для горожан бытовые удобства. Однако в сфере элитной недвижимости запросы потенциальных домовладельцев более существенны. Считается, что состоятельные покупатели крайне привередливы и зачастую требуют от застройщиков выполнения чрезмерно экзотичных условий. Однако участники рынка утверждают, что это заблуждение.

– В условиях серьезной конкуренции и возможности достаточно широкого выбора потенциальными клиентами, безусловно, выдвигается все больший диапазон требований. Конечно, все очень индивидуально. Однако основная тенденция, которая присутствует, – обеспечение безопасности, – отмечает Владимир Горшенин.

Эксперты утверждают, что заказчиками движет прежде всего рациональность.

– Изыски, излишества, дополнительные опции, которые предполагает элитность, гораздо менее востребованы: далеко не всем заказчикам это нужно, – добавляет Александр Царев. – Дома становятся более функциональными, площадь чуть меньше, чем в начале 2000-х. Но при этом по-прежнему есть заказы на большие резиденции площадью в 700–1000 кв. м.

Кроме того, по словам Александра Царева, в последние годы заказчики уделяют намного больше внимания архитектуре. Если раньше типовые архитектурные решения устраивали большинство, то сейчас 90% заказчиков предпочитают индивидуальное проектирование – изменение типовых проектов под потребности конкретной семьи и разработку индивидуального проекта. Также растет функциональность жилища, поэтому востребованы опции системы «умный дом». Это касается, например, возможности дистанционно управлять жизненными функциями загородного дома: отопительным оборудованием и сигнализацией.

– Для покупателей характерен спокойный и тщательный подход к выбору жилья для личного использования и рациональное отношение к площади дома и участка, – отмечает Екатерина Немченко. – Как правило, запросы четко сформулированы, сказывается накопленный опыт и понимание того, что важно и приоритетно. Заметно повысились роль окружения, качественных характеристик, материалов, инженерии. Возросла доля запросов на готовые объекты с авторским дизайном в отделке и обстановке. При этом ощущается дефицит подобного предложения.

– Свободная планировка, эффективные площади когда-то являлись конкурентным преимуществом в элитном жилье, сегодня они подразумеваются в проекте «по умолчанию». То же самое относится к функциональности планировки, наличию необходимых дополнительных помещений, нужного количества санузлов и т. д. – западная формула «по одному на каждую спальню плюс гостевой» стала нормой для сегодняшнего элитного девелопмента, – считает Елизавета Конвей.

По прогнозам экспертов, сектор элитной загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти неизбежно ждет рост. Одним из факторов, которые могут положительно сказаться на росте продаж в «элитке», может стать инвестиционная составляющая.

– В недалекой перспективе позитивное влияние на увеличение объемов продаж в премиальном сегменте могут оказывать факторы, которые стимулируют платежеспособных клиентов к приобретению загородной недвижимости в качестве, пожалуй, самого консервативного варианта сохранения своих капиталов, – считает Владимир Горшенин.

Игорь Строев

Оптимизация в приоритете

Андрей Казаков, директор департамента продаж корпорации GOOD WOOD (Чтобы увеличить, кликните на фото)

Андрей Казаков, директор департамента продаж корпорации GOOD WOOD
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Сегмент элитной загородной недвижимости в меньшей степени, нежели другие, подвержен сезонности. Более того, здесь не прослеживается чувствительность к колебанию курса валют. Основной фактор, который оказывает влияние, – стабильность экономики, которая в этом году не имеет резких колебаний – ситуация более-менее стабилизировалась, есть предпосылки к ее улучшению.

Это оказывает воздействие на принятие положительного решения о покупке, и результаты продаж нынешней весны тому подтверждение. В этом году в портфеле заказов корпорации GOOD WOOD увеличилось количество индивидуальных проектов. При том что у нас цена мало зависит от курса евро и доллара, мы старались держать цены на докризисном уровне. Увеличение цен было, но незначительное.

Если говорить об основных тенденциях на загородном рынке, то для всех сегментов ситуация одинакова. Мы наблюдаем ориентацию на оптимизацию площадей, то есть люди стали более разумно подходить к планированию пространства, они не готовы платить за «лишнюю» площадь, которую не будут использовать в процессе эксплуатации дома. Также мы выделяем тенденцию к изменению приоритетов – люди строят дома не для того, чтобы проводить там выходные и «каникулы», они ведут строительство дома для постоянного проживания.

В 2016 году стратегия корпорации GOOD WOOD не изменится. Она заключалась и заключается в акценте на качество строительства и коммуникаций с заказчиками. То есть мы ориентированы на поддержание нашей лояльности к заказчикам, нам важно счастье, которое они испытывают от строительного процесса, от взаимодействия с нами и от жизни в доме, который мы для них построили.

В печатной версии название статьи — «Что душа пожелает» (журнал «Управление бизнесом», №28, май, 2016 г.)

Похожие сообщения

Один комментарий

  1. Как жаль,что это касается только Хонки в Петербурге. строю в Москве-3 года разборок, нет архитекторов в Хонке ( юрист проектирует), над новшествами в архитектуре и инженерии сотрудники Хонка смеются в лицо -у них 20 лет все без изменений

Добавить комментарий

Наверх
X