Олег Барков. Вне пространства. Недвижимость теряет национальность

Дата Сен 11, 11 • Нет комментариев

Недвижимость теряет национальность Кризис возвращает Россию в малогабаритные квартиры с ненавистными маленькими кухнями и даже без них. Излишества по-прежнему...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №2, Наши спикеры, Недвижимость » Олег Барков. Вне пространства. Недвижимость теряет национальность

Недвижимость теряет национальность

Кризис возвращает Россию в малогабаритные квартиры с ненавистными маленькими кухнями и даже без них. Излишества по-прежнему демонстрирует только рынок отделочных материалов. Но так в основном живет и Европа, утверждает генеральный директор HANSA SPb Development Олег Барков. Определенный рационализм характерен там и для элитного жилья.

  • Вы с 2006 года возглавляете петербургский офис европейской компании. Не могли бы рассказать, какие тенденции в строительстве превалируют в Европе? Поскольку Европа – лоскутная, может быть, на примере конкретной страны?

– Да, Европа многолика, но мир коммерческой недвижимости (офисные комплексы, торговые, складские), который я знаю лучше, он все больше приобретает некие общие черты, стандарты. Высокую степень интернационализма демонстрирует и российский рынок.

« Считаю, в дальнейшем в России только увеличится роль малогабаритных квартир»

Почему так – понятно. Ведь застройщик ориентируется на предпочтения арендаторов либо инвесторов – конечных покупателей проекта, а они, как правило, примерно одинаковые во всех странах.

Поэтому нравится нам это или нет, но офисы, торговые центры очень похожи друг на друга. Наиболее яркий пример – то, как развивается коммерческая зона «Пулково 3». Любой иностранец, прилетая в Петербург, сразу попадает в привычную обстановку…

  • …Этакие Черемушки: напился, проснулся – долго вспоминаешь, где ты.

– Ну не совсем Черемушки… но достаточно единообразная типология на рынке коммерческого строительства присутствует. Она диктуется тем, что на первое место выходит требование высокой функциональности офисного пространства. А поскольку рынок технологий и строительных материалов глобализирован, мы имеем типовые решения по всему миру.

Тем не менее это не отменяет талантливых проектов. Пример творческого выплеска – небоскреб Фостера в Лондоне (в народе – «огурец»). Своей знаковостью в качестве символа Лондона он сильно потеснил Вестминстерское аббатство.

  • Жилая недвижимость тоже движется в сторону «везде, как дома»?

– Фасады жилой недвижимости не столь интернациональны. Хотя и они в условиях глобального рынка неизбежно приобретают некую похожесть. Тем не менее внешний вид домов, их форма пока еще не утратили связь с местными традициями, которые, в свою очередь, зависят от климата.

Тут в большей степени сказывается и менталитет, особенно – в квартирографии. Иностранцы, например, не понимают, почему в России строят большие кухни. Приходится объяснять, что у нас такая традиция – собираться на кухне. Причем не только семьей, но и гостей туда приглашать. Что мешает это делать в гостиной, им не объяснить.

Другой отпечаток советских времен – тяга к большим, насколько денег хватает, квартирам с просторными комнатами. Такой стереотип благополучной жизни был сформирован мифом советских фильмов, в которых герои, как правило, жили в огромных просторных сталинских квартирах. Плюс воспоминания о жизни нескольких поколений в одной малогабаритной квартире.

В рыночное время этим предпочтениям подыграл непрерывный рост цен и огромный поток инвестиций, хлынувший в жилье перед кризисом. Люди часто покупали, не особенно глядя на цену. О стоимости эксплуатации практически никто не думал.

Но жизнь все расставляет на свои места. Коррекция зарплат во всех секторах экономики, высокий процент по ипотеке, непрерывный рост стоимости жизни, включая бодрящие счета за коммунальные услуги – все это возвращает нас к моде на малогабаритные квартиры, они пользуются стабильно высоким спросом.

  • Ваш прогноз по квартирографии?

– Считаю, в дальнейшем в России только увеличится роль малогабаритных квартир: студий, однушек. Вырастет доля квартир, продаваемых с полной отделкой. В экономклассе, думаю, она достигнет 100% в течение 5, максимум 7 лет. Будет востребовано жилье с базовым набором техники и оборудования (оснащенными ванными комнатами и кухнями).

В комфорт-классе в ближайшие 5 лет спрос на полную отделку может вырасти до 50–70%.

Бизнес-класс и элита пока предпочитают самостоятельно фантазировать.

  • А что может быть с ценами на конец года?

– С учетом того, что творится в мировой экономике, на фондовых биржах, считаю, что до конца года ничего не изменится. Тот уровень цен, который мы имеем сейчас, определяется нашим минимальным внутренним спросом. Инвесторы – в ожидании (придерживают планы по расширению), а люди не планируют покупку больших квартир или готовых загородных домов. Потенциала для существенного роста в Петербурге пока нет. Хотя в Москве ситуация иная. Но это – другое государство, а мы гораздо ближе к «средней температуре» по нашей большой стране.

  • А элитка кризис-то заметила?

– Еще как! Элитка больше всех пострадала. До кризиса этот сегмент был чрезвычайно сильно переоценен. Именно здесь произошел самый резкий спад – в разы, особенно просел рынок дорогой загородной  недвижимости. На сегодня цены более соотнесены с качеством.

Выросли требования к технической стороне проектов, они становятся более функциональными, проработанными. Раньше покупали земельный участок с подрядом либо готовые коттеджи, не очень вникая во внутренние особенности дома и ориентируясь только на локацию, престижных соседей и прочий пафос. Сегодня вникают во все детали, проверяют – перпендикулярны ли стены потолкам, насколько удобна планировка помещений, разводка инженерных сетей. Интересуются, во сколько ежемесячно будет обходиться дом. Покупатель не расположен платить лишнее. Растет требование к управлению домом.

  • В чем специфичность нашей элитки?

– За рубежом элитное жилье продают только с полной отделкой. В этом плане показателен Лондон, как лаборатория недвижимости. Там стандартное жилье сложно найти без полной отделки, а уж дорогое – просто невозможно. Вам предлагают один базовый дизайн-проект, который вы можете доработать под себя, но не переделать. Плюс несколько вариантов отделочных материалов. И выбор, по нашим меркам, невелик.

Все работы выполняет девелопер. Не нравится – гудбай. Никто из соседей не будет терпеть многомесячной стройплощадки у себя под боком. У нас же квартиру своей мечты могут отделывать-переделывать годами, мы со страстью отдаемся этому.

Готовность заниматься ремонтом длительное время – тоже отголосок советских времен, времен дефицита, когда на сбор стройматериалов уходили месяцы, а то и годы.

Сегодня страна переживает некий компенсационный период трудного детства. Самый большой в мире выбор отделочных материалов, бытовой техники, сантехники, встроенной мебели со всего мира – у нас. Нигде – в той же Германии, Англии – вы не найдете такого колоссального ассортимента! И везде, заметим, как правило, в первую очередь представлены местные производители.

Но кризис и тут заставил задуматься: жизнь коротка, так стоит ли годы тратить на ремонт?

  • А как насчет западных кинематографических мифов, согласно которым почти все американцы и европейцы живут в особняках, на виллах?

– Средний человек везде живет непросто, напряженно. Кто бывал в гостях у рядовых парижан и лондонцев, узнавал до боли знакомый «русский размер»… Если говорить о массовом спросе в европейских городах, там многие живут в малогабаритных квартирах, с маленькими кухнями, невысокими потолками. И причины во многом аналогичные – чисто экономические. Не говоря уже о молодых семьях, которые находятся на старте своей карьеры.

Давайте посмотрим на квартиры в хрущевках непредвзято. Это высокофункциональное жилье, при справедливом тарифообразовании в сфере коммунальных услуг – невысокая квартплата, большой плюс при высоком налоге на недвижимость (а мы к этому идем). Если бы дома нормально содержались, поддерживалось озеленение, благоустройство, они бы не вызывали такую тоску.

В Европе многие живут в квартирах, которые бы мы назвали «типичная брежневка». Но есть принципиальное отличие – там в квартире живет одна семья (как правило, 2–3 человека), а у нас зачастую – два поколения (5–6 человек). Это тоже наложило сильный негативный отпечаток на память о малогабаритном жилье.

  • Кто в Европе строит социальные объекты?

– Эти объекты возводятся в рамках федеральных, региональных и муниципальных программ – в зависимости от их масштаба.

Считаю, что и в России нельзя развитие социальной инфраструктуры полностью перекладывать на плечи региональной власти, как это было пытались сделать. Или федеральные программы «Здоровье», «Образование» можно реализовать без соответствующей инфраструктуры?

Основной каркас той же спортивной инфраструктуры должен финансироваться из федерального бюджета. Тут, как и в образовании, нужна единая государственная политика сначала в создании, а потом и поддержании достаточно высоких стандартов. Тогда спортивные объекты можно сделать общедоступными.

  • За счет инвесторов этой проблемы не решить?

– Окупаемость у спортивных объектов – либо бесконечная, либо очень-очень долгая.

Тут же важно, с какой целью мы строим объект. Если – побыстрее окупить, тогда нужно строить фитнес-центр. А если улучшить здоровье нации и забрать детей с улиц, тогда спорт должен быть общедоступным. Это важно, чтобы в стране была представлена вся линейка доступности спортивных объектов.

Общедоступные спортивные площадки – это больше, чем спорт. Здесь очень важна воспитательная составляющая. Для некоторых мальчишек их тренер – это «путевка в жизнь». Помимо тренеров-педагогов секции предусматривают наличие медперсонала и прочее.

  • Дворы советского образца через один имели спортивные поля…

– Опять возвращаемся к советским подходам! Комплексная застройка советских времен была неплохо продуманной, сбалансированной, хорошо озелененной.

Я часто показываю иностранцам наши кварталы: вот, говорю – школа, вот – детский садик, детям даже не надо дорогу переходить, вот – спортивная площадка, недалеко поликлиника (если не закрыли), почта. У них это находит живой отклик, вызывает уважение. Нужно использовать удачный опыт, наработки прошлых лет. И поддерживать в нормальном состоянии построенное.

 

  • Минрегион завалил работу (или бойкотировал?) по актуализации ГОСТов и СНиПов, а затем разрешил их игнорировать в пользу еврокодов. Какие могут быть последствия для экономики?

– Понятно, что ГОСТы и СНиПы морально устарели, они фактически были заморожены с советских времен. За это время строительные технологии ушли далеко вперед, появились новые материалы. Строительные нормы, конечно, нужно актуализировать, но не путем механического принятия иностранных стандартов. Это надолго законсервирует нашу техническую отсталость. У нас и так остановилось практически все сложное производство. Этого мало! Контрольный выстрел – импорт стандартов!

Стандарты – важнейшая экономическая процедура. И эту работу заменили переводом еврокодов. Да еще и переводчик – зарубежная компания, связанная со строительными материалами! Велика опасность, что они переведут с «акцентом» – под себя.

  • А как следовало проводить гармонизацию российских нормативов и европейских?

– Согласен, что это улица с двухсторонним движением, как сказал один из экспертов. Да, нужно отдать должное еврокодам – это свод достижений специалистов многих стран (в большой степени и наших!). Изучить это надо, но также надо разбраковать, что нам подходит, что нет.

Некоторые наши стандарты и подходы, принципы расчетов остаются лучшими. По тем разделам еврокодов, где отставание сильное или ничего нет, почему бы и не воспользоваться достижением зарубежных коллег. Но все нужно делать осмысленно, пропускать через свою голову, четко понимая, в чем состоят наши национальные интересы.

  • Есть в нашей истории примеры копирования технологий?

– Так произошло с отраслью вычислительной техники (я сам программист по образованию). Во времена Сталина кибернетика была в загоне, но уже в конце 1950-х – начале 1960-х прогресс пошел по нарастающей. Были созданы собственные хорошие системы вычислительных машин. Затем прогресс приостановился, стало накапливаться отставание. И было принято решение скопировать лучшие зарубежные образцы. Они были даже не куплены, а попросту украдены. Их закупали через третьи страны. Микросхемы снимались и послойно копировались. Также поступили и с программным обеспечением. ЭВМ еще долго эпизодически ругались по-английски: нет-нет да заявит о себе их происхождение. Результат печальный – при высочайшем уровне программистов мы не имеем собственной вычислительной техники.

И это не единственный пример. Когда люди перестают думать самостоятельно, а копируют – это путь в тупик. Мы оказались неспособными использовать собственный огромный технический потенциал. Тем не менее считаю, сейчас ситуация с нашей технической отсталостью во многом надумана. У нас остался человеческий потенциал, чтобы самостоятельно поднять экономику.

  • Сегодня можно говорить о второй волне кризиса?

– Пошатнулся столп мировой экономики – США. Они же в учебниках по экономике преподносятся как икона. Если рассуждать цинично, то США откупятся, заплатят любой долг. Тем не менее обстановка в мире нервная.
Ведь далеко еще не решены проблемы первой волны кризиса (в США это 2007 г., в России – 2008 г.). Рынок недвижимости России и европейских стран очень сильно пострадал от него.

Но, как говорится, «не буди лихо, пока оно тихо». Такое развитие событий – самое плохое. Раньше, чтобы вызвать спасительный дождь, устраивали массовый молебен. Нам впору устроить молебен, чтобы второй волны не было. Россия выступает лишь в роли пассивного наблюдателя, она, увы, вне игры.

  • Все взоры обращены к Китаю…

– Это печальный факт. В Китае реформы начались лет на пять раньше, чем в России. И где сегодня мы, а где они. Контраст между странами, к сожалению, разительный, хотя исходная позиция по многим параметрам у Советского Союза и России была намного выигрышнее. Очень печально!

Китай стал одним из главных экспортеров мира и потребителей сырьевых ресурсов, это главный кошелек США. Поэтому его поведение оказывает сильное влияние на всех, включая Россию.

Беседовала Ирина Кравцова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X