Новостройки во Всеволожском районе Ленинградской области

Стабильный, ровный, семейный: тенденции рынка первичной недвижимости

Дата Дек 10, 15 • Есть комментарии

Рынок первичной жилой недвижимости Петербурга и области в этом году все-таки устоял. Однако без «жертв» не обошлось.  Оценки участников рынка относительно падения спроса...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №25, Недвижимость » Стабильный, ровный, семейный: тенденции рынка первичной недвижимости

Рынок первичной жилой недвижимости Петербурга и области в этом году все-таки устоял. Однако без «жертв» не обошлось. 

Оценки участников рынка относительно падения спроса на рынке первичного жилья расходятся. В целом по году, по предварительным расчетам, диапазон падения продаж составил от 20 до 40%.

Строительство нового жилого квартала

По данным аналитиков растет число покупок с целью постоянного проживания, а самые ходовые квартиры – двух- и трехкомнатные
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Одна из главных тенденций 2015 года – снижение объема продаж, которое оценивается экспертами по-разному: от 25 до 40%, – подтверждает начальник отдела продаж «БФА-девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, цифры отличаются в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новый объект. Открытие проекта сопровождается пиком продаж: покупатели спешат приобрести жилье по минимальным ценам, на начальной стадии совершаются также инвестиционные покупки.

– В компаниях, где состоялось открытие продаж, снижение спроса оказалось минимальным, а у тех девелоперов, где вывода нового объекта не было, произошло заметное снижение, – объясняет Светлана Денисова.

Могло быть и хуже

Девелоперы не считают падение критичным, напоминая, что в 2009 году оно превысило 30% относительно 2008 года и восстанавливался спрос дольше, чем сейчас.

– В целом с точки зрения спроса и продаж 2015 год практически ничем не отличается от 2013-го или 2014-го, за исключением периода «март – апрель», когда многие находились в ожидании запуска программы субсидирования ипотечных ставок. Сейчас мы находимся примерно посередине между показателями 2013 и 2014 годов, – считает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

По данным руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем спроса за III квартал зафиксирован на уровне 1,02 млн кв. м. Прирост по отношению ко II кварталу составил 27,4%. При этом на территории Петербурга увеличение спроса в III квартале по отношению ко II достигло 34%, а на пригородных территориях Ленобласти – 18%.

Так что наиболее пессимистичные прогнозы начала года о том, что отрасль может очень сильно просесть, все же не оправдались.

– На фоне кризиса рынок первичного жилья Санкт-Петербурга относительно стабилен, – говорит старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова. – Общий объем рынка составляет более 10 млн кв. м, доля площадей в экспозиции – 46%, что является нормальным значением за последние 10 лет и свидетельствует о том, что на рынке нет дефицита или перенасыщения. Снижение спроса есть, но до критичного для отрасли уровня не дошло.

Инвесторы исчезают

Безусловно, избежать катастрофического падения рынку помогла программа «Ипотека с господдержкой», в результате которой осенью доля ипотечных сделок в портфелях застройщиков достигла докризисного уровня в 50–60%.

– Высокий уровень спроса сохраняется за счет массового класса и обусловлен развитием ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Об этом также свидетельствует рост доли ипотечных сделок. При сохранении этой программы мы прогнозируем стабильный спрос примерно 3–3,5 млн кв. м в год, что сопоставимо с уровнем 2012–2013 годов, – говорит Любава Пряникова.

В 2015 году, в отличие от предыдущего, поведение покупателей более спокойное. Ажиотажа 2014 года, когда в связи с колебаниями валютных курсов население стремилось сохранить средства, вложив их в недвижимость, уже нет. Инвестиционные сделки практически исчезли.

– В 2014 году их было 35%, сегодня – не более 5%, – рассказывает председатель совета директоров группы компаний «Лидер Групп» Александр Рассудов. – Рынок стабильный, ровный, семейный. Во-первых, спрос держится на стабильном уровне. И это не депрессивная стабильность, когда спрос стабильно низкий. Скорее стабильно нормальный. То есть после колебаний «туда-сюда-обратно» в начале года спрос наконец нашел свой мейнстрим, в нем и держится до сих пор.

Во-вторых, поведение покупателей больше не напоминает игру на фондовой бирже со взлетами и падениями после экономических и политических новостей. Потребитель перестал остро реагировать на происходящее и начал планировать покупку жилья, исходя из новой реальности и текущего уровня доходов. При этом растет число покупок с целью постоянного проживания, а самые ходовые квартиры – двух- и трехкомнатные.

– В нашей компании за текущий период их продано в два раза больше, чем в 2014 году, – отмечает Александр Рассудов.

– В 2014 году на ситуацию влияли курсовые колебания, которые вызвали массовую истерию и хаотичную скупку всех ликвидных квартир. Сейчас же обратная ситуация: потребитель относится к покупке крайне осторожно и покупает, только когда это необходимо, – подтверждает руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент» Дмитрий Ермышев.

Без новинок

По данным Ольги Трошевой, на конец III квартала 2015 года объем предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородной зоны составил 5,05 млн кв. м, объем вывода новых объектов по итогам 9 месяцев в Санкт-Петербурге и Ленобласти зафиксирован на уровне 3,4 млн кв. м. Основной объем выводимых проектов относился к классу «масс-маркет» (97% в расчете кв. м), из жилья высоких ценовых категорий реализация квартир началась только в трех объектах бизнес-класса (ЖК «Москва»/ Setl City, ЖК «Атлант»/ «Коннолахтинский, 55» и к. 3–2 ЖК «Премьер  Палас»/«Л1»).

– Самые худшие опасения, что рынок упадет в 2–3 раза, не реализовались. Объем вывода новых объектов остался на уровне 2014 года, это порядка 10–15 объектов в месяц, – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – Но это в количественном выражении. В качественном – изменения произошли. Наблюдается отчетливая тенденция – на рынок выходят в основном очереди уже реализующихся жилых комплексов, а не абсолютно новые проекты. За сентябрь – октябрь из 12–13 проектов, выведенных на рынок, всего 2–3 – новые, остальные – очереди. До конца 2015 года я также ожидаю вывода небольшого количества новых проектов, в пределах 2–4.

У Любавы Пряниковой более оптимистичные прогнозы. Она предполагает, что до конца года на рынок могут выйти еще как минимум 10–20 проектов.

Устояли не все

Эксперты уверяют, что первичный рынок достойно переживает сложные времена. Сейчас не так много приостановленных проектов, как 8 лет назад.

– Отложена или заморожена минимальная часть проектов: не более 5–7% от общего заявленного объема, – говорит Любава Пряникова. – Но мы говорим только о понятных проектах, с участками без существенных градостроительных или иных ограничений, где физически и юридически возможно строительство жилья.

Тому, что рынок устоял, во многом способствовали выводы, которые застройщики сделали после кризисных явлений прежних лет.

– Девелоперы пережили уже не один кризис. Так что строительная отрасль – одна из самых устойчивых, – уверен Дмитрий Ермышев. – Все специалисты уже привыкли работать в сложных экономических реалиях, с постоянными изменениями правил игры.

Однако прошлые кризисы, видимо, научили не всех. Ряд компаний покидают рынок. Стоит отметить, что среди проблемных не только небольшие игроки, но и крупные девелоперы. То есть надежность сегодня выражается не в масштабе, а в грамотной стратегии.

– В периоды нестабильности покупатели больше доверяют крупным фирмам, хотя, как показывает практика, размер не является гарантией, – подтверждает Дмитрий Ермышев.

В результате можно говорить о заметной консолидации рынка.

– Своеобразное очищение от ненадежных застройщиков прошло на волне 2008 года, когда с рынка ушел ряд игроков. И в 2015 году компании, которые испытывают финансовые проблемы, уже известны. Остальные крупные игроки твердо стоят на ногах. К концу года до 75% рынка Санкт-Петербурга будет сосредоточено в руках 15–20 крупных «питерских» компаний, – считает Александр Рассудов.

Получилось как всегда

Девелоперы обеспокоены не столько снижением спроса, сколько законодательными инициативами 2015 года. В частности, с 1 октября вступили в силу новые требования к компаниям, имеющим право страховать гражданскую ответственность застройщиков. Так, собственный капитал страховых организаций, которые могут работать с застройщиками, теперь должен составлять не менее 1 млрд рублей. Прежде этот показатель был равен 400 млн рублей. Кроме того, Центральному банку РФ вменена функция контроля страховщиков – у страховой организации должны отсутствовать предписания ЦБ РФ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Теперь все договоры страхования, заключенные с компаниями, не соответствующие введенным с 1 октября требованиям, должны страховаться заново. Соответственно, число уполномоченных игроков страхового рынка сильно сократилось, а из оставшихся далеко не все готовы работать с застройщиками.

Дверь с ключами

Перспективы программы «Ипотека с господдержкой» туманны. Пока она продлена только до марта 2016 года
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Те немногие законодательные изменения, которые уже внедрены, а не просто заявлены в качестве инициативы, скорее создают сложности для строительного бизнеса. Недавний пример – изменение требований к страхованию застройщиков. В связи с этим компаниям необходимо проводить дополнительную административную работу по изменению условий страхования. Однако это изменение не является критичным, – считает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Есть и исключительно региональные новации, способные заметно повлиять на деятельность и планы девелоперов. Во-первых, руководство Ленобласти ввело бессрочный мораторий на перевод любых земель под жилую застройку. Власти объясняют это решение желанием улучшить качество жизни в регионе. И добавляют, что существующие проекты могут обеспечить регион жильем на ближайшие 25 лет. Во-вторых, председатель комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев высказал намерение ограничить высотность новой застройки в Северной столице до 40 м с возможностью повышения при условии рассмотрения на Градостроительном совете при правительстве города и на комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.

– Я понимаю, что у некоторых строителей эти изменения могут вызвать неприятие. Но на претензии могу ответить вот что: спросите жителей, нравится ли им то, что строится. Наш город в последние годы столкнулся с бесконтрольным с точки зрения архитектурного облика строительством, – считает Владимир Григорьев.

В результате строительные компании дезориентированы тем, что происходит в сфере законодательного регулирования отрасли.

– Главной проблемой является административное и законодательное регулирование, – говорит Светлана Денисова. – То, что происходит в последние полгода, обескураживает – много новаций, которые ухудшают положение бизнеса: внесение изменений в градостроительные нормативы, изменение высотного регламента, предложение об отмене «долевки», попытка ввести дополнительный налог на построенное, но еще не реализованное жилье, со страхованием полная неразбериха. За каждой строительной компанией стоят дольщики. Такая ситуация не устраивает участников строительного рынка и является основным риском его дестабилизации.

Остаются неясными и перспективы программы «Ипотека с господдержкой». Пока она продлена только до марта 2016 года.

– К сожалению, логика многих законодательных инициатив, касающихся строительной отрасли, туманна. Очень бы не хотелось, чтобы принятие важных для отрасли решений проходило по принципу «рубить с плеча», рассуждает Александр Рассудов. – Во главу угла ставятся благие цели, как, например, создание комфортной городской среды, но методы выбираются категоричные, если не сказать радикальные. Изменение условий страхования, понижение этажности зданий в пределах Петербурга до 40 м или мораторий на перевод земель под жилую застройку в Ленобласти рынок еще может как-то «переварить», хотя последствия в виде удорожания стоимости квадратного метра очевидны. Но прекращение работы программы ипотеки с господдержкой и возвращение банковских ставок на уровень 15–16%, если такое произойдет, пережить рынку будет сложнее.

Ольга Великанова


В КОЛЕСЕ ЭКОНОМИКИ

Федор Туркин

Федор Туркин, председатель совета директоров компании «РосСтройИнвест»
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Для строительной отрасли Санкт-Петербурга характерны такие же проблемы, как и для экономики страны в целом. Поскольку экономика не стимулируется – она сжимается. До тех пор пока реальный сектор будет отсечен от денег, изменения ситуации ждать не следует.

С одной стороны, банки не выдают кредиты строителям, ссылаясь на высокие риски из-за недостаточного спроса, а если и выдают, то на крайне невыгодных условиях. С другой – финансово-кредитные учреждения ничего не предпринимают для стимулирования спроса: ипотеку следует привести в соответствие с требованием времени, чтобы она стала действительно доступной. Ставка по ипотеке в 11–12% годовых и выше – многовато, ее оптимальный размер, особенно в нынешних экономических условиях, должен быть в районе 6%. Этот ориентир для банковского сектора был обозначен президентом РФ Владимиром Путиным еще в период его первого президентского срока. К этому и надо стремиться.
Чтобы разорвать этот замкнутый круг, нужна политическая воля, влияние на банковский сектор – только так возможно насытить экономику деньгами и оживить ее.

А пока мы вынуждены работать в тех экономических реалиях, которые есть. На рынке Петербурга спрос на недвижимость сократился в среднем на 40%. В условиях, когда стоимость квадратного метра определяется прежде всего возможностями покупателей, которые очень ограниченны, цена квадратного метра на рынке жилья остается неизменной. Между тем его себестоимость увеличивается – из-за дорогих кредитных ресурсов, роста цен на строительные материалы и хорошего аппетита монополистов. Застройщики находятся между молотом – снижающимся спросом и наковальней – растущей себестоимостью.

Как следствие, рентабельность строительного бизнеса снижается и приближается к 5–6%. Безусловно, для зарубежных коллег это норма. Однако не следует забывать, что условия ведения бизнеса в развитых странах существенно отличаются от наших прежде всего наличием дешевых и длинных денег. Возможно, каким-то компаниям придется уйти с рынка, но я думаю, что ситуация в целом станет более здоровой, так как останутся самые жизнеспособные.

Однако прежде нам предстоит пережить еще два очень непростых года. Я предполагаю, что в 2016-м мы достигнем «дна», далее не менее года будем постепенно восстанавливаться, и только в 2018 году колесо экономики пойдет вверх и произойдет качественный скачок. В начале 2000-х мы были очень далеки от европейских коллег, но в несравненно более трудных условиях научились прилично, качественно и быстро строить. Отечественный строительный бизнес в значительной степени инновационный. Через два года, пройдя через сложности, мы станем более закаленными и, значит, более конкурентоспособными.

Главное – не останавливаться, потому что запустить процесс гораздо сложнее, чем его ускорить, поэтому мы придерживаемся простой, но действенной стратегии, применимой для любого бизнеса: если есть возможность бежать – беги, идти – иди, ползти – ползи. Мы, как и экономика в целом, перешли на замедленный шаг, но движемся все-таки вперед. Судя по всему, такой стратегии придерживаются большинство петербургских строителей. Если во многих регионах страны, и особенно в Московском, запускается крайне мало новых проектов, то в Петербурге многие компании-застройщики начинают новые проекты, пусть и не столь масштабные, как прежде. Петербургские строители всегда находились в более сложной ситуации, нежели, к примеру, московские, и поэтому лучше адаптировались к трудностям.

В частности, «РосСтройИнвест» в текущем году начал строительство сразу двух новых проектов – ЖК «Кремлевские звезды» и ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая». В начале следующего года запускаем проект ЖК «Два ангела» и в следующем же году планируем приступить к реализации проекта в Московской области. При этом, естественно, будем развивать и заканчивать уже выведенные на рынок проекты.

ПОД ЗНАКОМ АДАПТАЦИИ

Михаил Медведев

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Спрос на жилье в Санкт-Петербурге был и будет высоким всегда. Скорее следует говорить о сокращении платежеспособного спроса. Ежегодная потребность в жилье в городе составляет порядка 5 млн кв. м, объемы ввода в лучшие годы – не более 3 млн кв. м. Соответственно, мы наблюдаем ситуацию сжатия рынка, которая рано или поздно закончится тем, что спрос значительно превысит предложение, и это приведет к реальному росту цен.

Мы делали гораздо более пессимистичные прогнозы на 2015 год, однако все вполне стабильно. Год заканчивается под знаком адаптации к новой экономической ситуации. По результатам традиционно высокого осеннего сезона мы получили хорошие результаты, что еще раз подчеркивает тот факт, что рынок развивается предсказуемо и стабильно. Процесс проходит более-менее безболезненно, запас прочности отрасли довольно большой, и мы с умеренным оптимизмом оцениваем перспективы 2016 года. Планируем вывести на рынок два новых объекта в декабре – январе 2015–2016-го.

За год непростой ситуации в экономике страны строительная отрасль Санкт-Петербурга продемонстрировала устойчивость и надежность. Все объекты возводятся, продажи стабильны, важную роль сыграла ипотечная поддержка государства на первичном рынке. Мы понимаем, что есть реалии и к ним нужно приспосабливаться. Так, появились более лояльные маркетинговые схемы, строители вполне осознанно идут на сокращение маржи с целью сохранения стабильности на рынке.

 СИТУАЦИЯ ВЫРОВНЯЛАСЬ

Вера Сережина

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (RBI и «Северный город»)

– По итогам анализа рынка жилой недвижимости за 10 месяцев 2015 года можно констатировать, что, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию и колебания валютного курса, спрос на жилье в Петербурге остается устойчивым. В массовом сегменте он снизился на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. В ноябре рынок интенсивно обновлялся.

По результатам 10 месяцев вывод новых объектов сократился всего на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года и составил порядка 2 млн кв. м жилья в традиционной зоне и примерно столько же в «закадье» (районы Ленинградской области, расположенные не далее 30 км от Санкт-Петербурга).

В итоге ситуация со спросом и предложением выровнялась. Цены в массовом сегменте за 10 месяцев в черте города выросли в среднем на 2% и сегодня составляют 97 500 рублей за квадратный метр. Элита и бизнес-класс более устойчивы к внешним влияниям. Здесь зафиксировано снижение спроса всего на 5%. Объем вывода новых объектов в бизнес-классе за 10 месяцев упал на 20% к аналогичному периоду 2014 года.

Следует отметить, что по элитному рынку осенью новое предложение выросло на 40% за счет старта нескольких проектов высокого класса. Общий объем вывода такого жилья за 10 месяцев составил 288 178 кв. м. Средняя цена предложения – 160 000 рублей за квадратный метр.

КЛИМАТ АРКТИЧЕСКИЙ

Марк Лернер

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»
(Чтобы увеличить, кликните на фото)

– Осенний сезон 2015 года сложно сравнивать с осенью 2014-го, потому что предыдущий осенний сезон делился на две части – до ноября и после. До ноября он был спокойным, после ноября – ажиотажным, связанным со скачком курса доллара. В 2015 году высокий сезон спокойный, такой же или чуть ниже, как в октябре 2014-го, и такой же, как осенью 2013-го.

Строительная отрасль стремительно теряет свою устойчивость. Компании, занимающиеся инфраструктурным строительством – дорог, мостов, детских садов, школ и т. п., – испытывают серьезный дефицит заказов, поскольку бюджетные средства сильно сократились. Для компаний, занимающихся строительством жилья, год в целом прошел нормально, но конец его был сильно испорчен историей со страхованием, когда начиная с 1 октября многие застройщики (особенно это касается малых и средних) столкнулись с невозможностью получить и использовать средства за уже проданные квартиры. Это серьезным образом ухудшает их финансовое положение и возможности для выживания.

Ситуация с административным и законодательным регулированием отрасли ухудшается настолько стремительно, что туман стал уже абсолютно непроглядным. Инвестиционный климат в этой связи не просто «арктический», как я его называл год-два назад, он практически исчез, и его даже оценить невозможно. Никто не понимает, что происходит. А никакие инвесторы не будут вкладывать деньги в состояние полной неопределенности.

В печатной версии название статьи «Стабильный, ровный, семейный» (журнал «Управление бизнесом», №25, декабрь, 2015 г.)

Похожие сообщения

8 комментариев Стабильный, ровный, семейный: тенденции рынка первичной недвижимости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх