Промышленное строительство

На все готовое: о строительстве производственных объектов

Дата Окт 12, 15 • Нет комментариев

Инвесторы в сегменте промышленного строительства меняют приоритеты в связи с экономической ситуацией Вслед за снижением инвестиционной активности бизнеса в Петербурге...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №23 » На все готовое: о строительстве производственных объектов

Инвесторы в сегменте промышленного строительства меняют приоритеты в связи с экономической ситуацией

Вслед за снижением инвестиционной активности бизнеса в Петербурге сокращается число строящихся промышленных объектов. Но для тех инвесторов, которые все же готовы запускать новые производства, этот момент благоприятен, так как многие подрядчики заметно снижают стоимость услуг.

По данным компании STEP, в первой половине текущего года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 347 600 кв. м производственных площадей в 27 объектах. Наиболее значимыми можно назвать научно-производственный комплекс по разработке и производству лекарственных препаратов «Новартис Нева» (общая площадь – 27 700 кв. м) в ОЭЗ «Новоорловская», испытательный корпус Концерна ПВО «Алмаз-Антей» (16 000) на проспекте Обуховской Обороны, сервисный центр компании «Союзславпром» (13 200) на Индустриальном проспекте. А также производство лаков и красок компании «Текнос» (10 300) в Петергофе, полиграфический комплекс фирмы «Уют» (9100) на Мебельной улице и др. Все эти предприятия были построены с нуля.

Среди масштабных объектов реконструкции стоит отметить автомобильный завод «Тойота Мотор» (136 700 кв. м), производственно-складской комплекс компании «Форис» (38 800) в Шушарах, а также производственный корпус табачной фабрики «Петро» (49 100) на Петергофском шоссе.

Объемы ввода производств в эксплуатацию в текущем году, несмотря на кризис,  не  продемонстрировали снижения. Так, за весь 2013 год в эксплуатацию было введено всего 318 100 кв. м производственных площадей, в 2012-м – 334 600 кв. м. Тем не менее это не свидетельствует о сохранении инвестиционной активности бизнеса, так как происходил запуск проектов, начатых в благополучное время. Предприятия завершали строительство объектов, находившихся в высокой стадии готовности. Их заморозка привела бы только к потере времени и денег: выгоднее было запустить производство, чтобы инвестиции начали окупаться.

– Действительно, в первой половине текущего года введен достаточный объем производственных площадей, но фактически мы наблюдаем завершение строительных процессов, начатых 2–4 года назад, – подтверждает директор по капитальному строительству компании «Юлмарт Девелопмент» Евгений Иванченко.

По данным STEP, 241 700 из введенных 347 600 кв. м площадей пришлись на объекты реконструкции. Это свидетельствует о том, что многие предприятия направляли инвестиции на модернизацию и переформатирование существующих технологических процессов, но не вкладывались в запуск нового производства. Ряд компаний перестраивали процессы в соответствии с изменившимся спросом.

– Реконструкция промышленных объектов может сильно отличаться в качестве. К примеру, реконструкция завода, построенного в начале 2000-х годов, потребует гораздо меньше вложений, нежели реконструкция старых советских предприятий. Зачастую промышленные здания советского типа сложно приспособить под новое техническое производство, и девелоперы предпочитают строить новые объекты, – рассуждает Евгений Иванченко. По его словам, на данный момент на рынке происходит как раз реконструкция современных промышленных объектов, их дооснащение и переоборудование под существующую загрузку.

Преобладание реконструированных объектов над новым строительством объясняется также стремлением ряда инвесторов сократить затраты. Конечно, далеко не всегда «апгрейд» существующих мощностей обходится дешевле, но в ряде случаев такой подход позволяет сэкономить на инженерии, а также избежать необходимости с нуля выстраивать определенные процессы, в частности логистику.

– Некоторые инвесторы и заказчики не утверждают бюджеты на развитие и стараются минимизировать затраты путем не расширения производства, а глубокой или не очень модернизации действующих объектов, – рассказывает генеральный директор Северо-Европейской строительной компании Анатолий Соболев. – Реконструкция имеет свои экономически выгодные показатели: отработанная логистика, юридический статус земли и сформировавшийся покупательский спрос на уже существующую продукцию.

Но в ряде случаев реконструкция обходится дороже и требует больше времени, чем строительство нового предприятия.

– К примеру, на одном из наших объектов произошло именно так. Если бы мы строили новый завод – на реализацию проекта ушел бы год, а так как мы реконструировали старое производство, сроки строительства выросли до двух лет, – говорит Соболев.

Более высокую активность инвесторов в сфере реконструкции объектов участники рынка также связывают с территориальным распределением старых и новых производств. Площадки для размещения последних, как правило, расположены вне городской черты и далеко не всегда обеспечены достойной дорожной инфраструктурой. Процесс вывода промышленности за границы Петербурга продвигается далеко не высокими темпами, сколько бы ни говорилось о его необходимости.

– Повышенный интерес инвесторов к реконструкции предприятий обусловлен привлекательностью локаций, где данные объекты сконцентрированы, – считает директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александра Смирнова. – Все земельные участки под новое строительство расположены за КАД, а удаленное от города производство неизбежно приведет к росту дальнейших издержек на развозку продукции. Кроме того, промышленные участки, как правило, не имеют инженерной подготовки и требуют дополнительных инвестиций в проект.

Комплексный подход к формированию новых промышленных территорий мог бы повлиять на предпочтения инвесторов, ведь далеко не все устаревшие предприятия можно эффективно модернизировать с учетом современных требований к технологическим процессам. Однако в ближайшей перспективе ожидать от собственников участков вложений в инфраструктуру вряд ли стоит.

В ожидании ориентиров

Если по объемам ввода текущий год далеко не провальный, то по количеству новых строек вполне может стать таковым. По данным STEP, с начала года в Петербурге выдано не более 20 разрешений на строительство промышленных объектов, при этом большинство из этих разрешений – повторные, связанные с продлением сроков реализации существующих проектов.

– Активности инвесторов мы не наблюдаем, скорее, наоборот, заявленные проекты замораживаются либо вообще закрываются, – констатирует руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.

Причины низкой активности бизнеса очевидны: довольно рискованно запускать проекты в условиях постоянной волатильности экономики и труднодоступного банковского финансирования. Бизнесмены начиная с января этого года не раз отмечали, что можно работать и даже развиваться как в условиях стагнации, так и при стоимости евро в 85 рублей. Но бизнесу важно понимать, каковы приоритеты государства в сфере поддержки промышленности. Аналогичная ситуация и с действиями Центробанка в отношении ключевой ставки: с одной стороны, с весны регулятор четырежды понижал ключевую ставку, что постепенно сказывается на стоимости финансирования для бизнеса. С другой – Центробанк дает понять, что таргетирование инфляции для него важнее, чем развитие реального сектора экономики.

– Новые проекты инициируются редко. Можно сказать, что участники рынка находятся в ожидании своего рода сигналов, четких ориентиров, которые помогут им сформировать стратегию дальнейшей деятельности, – отмечает старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Алексей Пятков. – В текущей экономической ситуации мы не ожидаем высокой активности от новых инвесторов.

Чтобы выжить

Ярко выраженная тенденция в промышленном строительстве – стремление сократить затраты на возведение объектов. При низком спросе это сказывается на бизнесе генподрядных организаций.

– Генподрядное строительство не та деятельность, которую стоит сейчас начинать. В Санкт-Петербурге этот сегмент очень узкий, и нет никаких сигналов к тому, что он будет расти в ближайшие пару лет, – уверен генеральный директор компании STEP Юрий Иоффе. – На сегодня не так много заявленных инвестиционных проектов и анонсированных тендеров, инвестиции в строительство сокращаются. На рынке есть случаи ценового демпинга, но не с целью обойти конкурентов, а чтобы выжить. Поэтому работать на петербургском рынке генподряда довольно непросто. Кроме того, у Петербурга очень высокий порог входа для самих инвесторов с точки зрения приобретения земельных участков, стоимости инженерных коммуникаций. Мы работаем на рынке генподряда уже более 20 лет и, несмотря на его текущее состояние, заинтересованы в работе здесь. Но в последние годы были вынуждены форсировать региональное развитие – крупные проекты в удаленных регионах России, таких как Дальний Восток или Сибирь, являются одним из наших стратегических направлений.

Больше лояльности

Для тех предприятий, которые все же готовы строить, падение спроса на промышленное строительство – явление позитивное. «Рынок инвестора» позволяет рассчитывать на более высокую лояльность подрядчиков.

– Стремление сэкономить – это закономерность, отражение дисбаланса, который возник на рынке. Инвесторам важно как можно быстрее вернуть капиталовложения, – рассуждает Анатолий Соболев. – Они более тщательно подходят к выбору «пятна» под новое строительство с целью минимизации земляных работ, трассировки, прокладки кабельных линий или инженерных систем. В некоторых случаях объекты приходится полностью перепроектировать. Многие компании готовы строить дешевле, поэтому для инвестора складывается благоприятная ситуация. К примеру, наши поставщики идут на скидки, отсрочку платежей, в некоторых случаях работают за себестоимость, чтобы сохранить бизнес.

Несмотря на кризис, объемы ввода производств в эксплуатацию в 2015 году не продемонстрировали снижения

Других резервов для экономии становится все меньше, так как доля импорта в стройматериалах высока, а регулярное падение курса рубля увеличивает себестоимость строительства.

– Девелоперы, закупающие большую долю импортных стройматериалов, техники и комплектующих в условиях значительного падения рубля, стремятся сократить издержки и снизить себестоимость проектов за счет работы с отечественными поставщиками, – делится наблюдениями Александра Смирнова. – Однако пока заметного успеха в данном направлении достичь не удалось. При всем желании инвесторов полностью заменить импортную составляющую качественными отечественными материалами в обозримом будущем не удастся. Российские товары слишком неконкурентоспособны, а процесс разработки новых технологий и запуска производств требует времени.

Среди тех инвесторов, которые запускают новые проекты, наблюдается смещение акцентов на проекты Brownfield (строительство на бывшей заводской или фабричной территории). В большей степени это характерно для компаний, стремящихся занять ниши, освободившиеся в результате санкций в отношении импортных товаров.

– Следуя курсу на импортозамещение, большинство новых предприятий стремятся запустить производство как можно быстрее. Поэтому в основном они хотят найти готовые объекты, – говорит Алексей Пятков. – В случае приобретения земельных участков в индустриальных парках необходимо строить производственное здание с нуля, что значительно увеличивает сроки запуска производственной линии. Поэтому долгосрочные проекты и площадки в формате Greenfield (проект, реализуемый на неосвоенной территории) рассматриваются производственными компаниями в последнюю очередь.

По его словам, в городе не так много качественных и готовых к въезду производственных объектов – рынок пока не в состоянии в полной мере удовлетворить спрос на них.

Greenfield-девелопмент предпочитают в основном иностранные инвесторы, так как использование устаревших промышленных площадок неэффективно, добавляет Евгений Иванченко. Однако количество иностранных инвесторов в городе сокращается.

В определенной степени золотой серединой является формат build to suit, который, кстати, приобретает все большую востребованность и на рынке складской недвижимости. В этом случае сроки реализации чаще всего длиннее, чем при выборе готового объекта, однако производитель получает новые мощности и инженерию.

– Каждый инвестор исходит из текущих реалий. Если есть объект, который он может реконструировать, – он будет его реконструировать, – рассуждает Михаил Тюнин. – Для тех, кто рассматривает новое строительство, наиболее оптимальным вариантом является B-t-S: когда компетентный девелопер строит под заказчика требуемый объект. Причем только в этом случае есть возможность сэкономить и время, и деньги заказчика. Используя свой опыт, девелопер поможет избежать неправильных решений. В большинстве случаев девелопер еще и финансирует проект. На выходе заказчик получает гарантированный продукт и по наилучшей цене.

Некоторые эксперты уверены, что наиболее эффективным форматом открытия нового производства является кластер. Несмотря на ряд проблем, в Петербурге успешно функционируют такие проекты. По мнению Евгения Иванченко, это автомобильные кластеры (в Каменке завод Hyundai и заводы – поставщики комплектующих), также давно осваивается промышленными предприятиями территория вокруг Всеволожска (Ford, Nokian Tyres и др.).

– Автомобильный кластер достаточно развит в Санкт-Петербурге, он объединяет группу производственных компаний, поставщиков оборудования и различных комплектующих, услуг, компании, специализирующиеся на автомобильной отрасли, а также различные НИИ, вузы, технопарки, – рассуждает Евгений Иванченко. – В едином целом они усиливают преимущества как кластера, так и отдельных представителей этого кластера. Сегмент автокомпонентов несколько лет показывал максимальное развитие, достаточно активно развивается фармацевтический кластер, что влечет за собой строительство новых производств. С учетом программ импортозамещения фармацевтический кластер может получить мощный толчок к развитию.

Шансы есть

Несмотря на спад промышленного производства в Северной столице – по итогам полугодия он составил 7,6%, – определенные перспективы у производственных предприятий есть. В первую очередь они связаны с курсом на импортозамещение, а также с удешевлением услуг генподрядных организаций.

– Из-за продления санкций точно не стоит ждать иностранных инвесторов, вероятнее всего, динамика будет такой и в 2016 году. В нашей компании процент сделок с привлечением иностранных инвестиций сократился, зато вырос процент сделок с российскими производителями. Для российского бизнеса инвестиционный климат складывается более позитивно, – уверен Анатолий Соболев. – Те проекты, которые будут запущены сегодня, после выхода из кризиса приобретут более высокие экономические позиции и станут лидерами отрасли. Сейчас то время, когда можно не только легко выйти на рынок, но и быть востребованными.

Соболев считает, что выиграет тот производитель, который в сложившейся внешнеполитической и экономической ситуации воспользуется моментом. Хотя, конечно, по итогам года положительной динамики объемов строительства новых производств ожидать
не стоит.

– Тенденция их снижения сохранится и во втором полугодии, что приведет к сокращению объема инвестиций в сегмент на 30% (относительно аналогичного периода прошлого года), – предполагает Александра Смирнова.– Помешать этому может лишь активная политика государства, направленная на поддержку производственного сектора.

Ольга Великанова

Роман Серебряков, генеральный директор ООО «РСК-СПб»

Роман Серебряков, генеральный директор ООО «РСК-СПб»

– Деятельность нашей компании сфокусирована на возведении сельскохозяйственных, торговых, складских и промышленных объектов. В нынешнем году из этих всех сегментов промышленный развивается наименее динамично. Если раньше на строительство производственных предприятий мы заключали в среднем по три контракта в год, то в этом году у нас только один – первая очередь индустриального парка в Пикалево. Во многом это объясняется тем, что практически все промышленные объекты в России сейчас строятся на частные деньги. Банки финансируют частное промышленное строительство не очень охотно. Разве что когда инвестор вложит в строительство не менее 30% собственных средств, тогда банк начинает помогать ему небольшими траншами.

Мы, как подрядчики, в ситуации такого колоссального спада, конечно, делаем шаги навстречу нашим партнерам. Так, при заключении контракта на комплексную услугу по реализации строительного проекта от разработки проектной документации до сдачи объекта в эксплуатацию
наша компания не берет деньги за проектирование, а это весьма солидный бонус. Кроме того, помогаем заказчикам с лизингом различного оборудования.

Что касается традиционных уступок в цене и условиях оплаты, то мы готовы свести к минимуму суммы авансирования и предоставить отсрочки платежей. Но разговоры о снижении подрядчиками стоимости своих услуг, на мой взгляд, лишены основания. В нынешних условиях роста курса мировых валют цены могут лишь вырасти. С очередным скачком доллара и евро я получаю массу писем от своих контрагентов – поставщиков материалов о пересмотре условий контракта
с ними. В такой ситуации трудно выполнять свои обязательства перед заказчиками. Сегодня я наблюдаю, как многие строительные компании Северо-Запада влезают в долги и разоряются. Мы с ситуацией справляемся и, более того, рассчитываем укрепить свои позиции во многом за счет контрактов в аграрном секторе, который государство не оставляет без поддержки.

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X