Дорогая практичность: о спросе на элитную недвижимость с небольшой площадью

Дата Сен 3, 15 • Нет комментариев

Покупатели элитного жилья переориентируются на менее просторные квартиры В высоких ценовых сегментах первичного жилья по итогам полугодия наблюдалось падение спроса, хотя...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №22, Недвижимость » Дорогая практичность: о спросе на элитную недвижимость с небольшой площадью

Покупатели элитного жилья переориентируются на менее просторные квартиры

Интерьер апартамент-комплекса класса "люкс"

Интерьер апартамент-комплекса класса «люкс»

В высоких ценовых сегментах первичного жилья по итогам полугодия наблюдалось падение спроса, хотя и не столь значительное, как в масс-маркете. При этом в «элите» ожидается сокращение числа объектов, выводимых в продажу, что может подстегнуть покупательскую активность. В бизнес-классе существует риск превышения спроса над предложением.

Как и в массовом сегменте, в элит- и бизнес-классе объемы вывода новых объектов на рынок практически не упали. В первом квартале в условиях сложной экономической ситуации ряд девелоперов скорректировали планы по открытию продаж в новых жилых домах и комплексах в ожидании стабилизации курсов валют. В результате рынок пополнился только одним объектом – «Дом у Ратуши» (Setl City).

– Во втором квартале девелоперы активизировались и предложение увеличилось как за счет объектов, выход которых был изначально запланирован на этот период, так и за счет тех, что планировались к выходу в предыдущие месяцы. В итоге на рынок были выведены такие проекты, как Fjord («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Монополист» (Холдинговая компания «Форум»),
«Русский дом» и «Три ветра» (Группа «ЛСР»), «Усадьба на Ланском» («С.Э.Р.»), Ostrov («Строительный трест»), – рассказывает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По информации Colliers International, в первом полугодии в элитном сегменте в семи проектах выведено на рынок 91 000 кв. м. Из наиболее крупных новых объектов можно отметить ЖК «Русский дом» (площадь квартир – 48 600 кв. м), 4-й корпус жилого комплекса «Смольный парк» (7400 кв. м) и «Дом у Ратуши» (7200 кв. м). В целом в начале третьего квартала продажи велись в 28 жилых комплексах, в экспозиции находилась примерно половина всего объема первичного рынка элитной недвижимости. Лидерами по количеству нового предложения по итогам 6 месяцев стали «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» (22% от площади всех квартир в экспозиции), «Газпромбанк-Инвест Девелопмент Северо-Запад» (15%), «ЮИТ Санкт-Петербург» (12%) и «Еврострой» (11%).

Сегменты жилья высокого класса традиционно отличаются меньшей волатильностью спроса и не так сильно зависят от ситуации с ипотекой. Поэтому спрос оставался более-менее стабильным. За январь – июнь 2015 года продано 266 квартир, за аналогичный период прошлого года – 366.

– В отличие от рынка загородной элитной недвижимости, на котором, по свидетельству коллег, сделки носят буквально единичный характер, в городе элитный сегмент вовсе не просел, – рассказывает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Мы видим, что в 2015 году в сегменте городской элиты сделок существенно больше, чем в 2014-м.

Дефицит мест

Тем не менее количество квартир в экспозиции за 6 месяцев выросло почти в два раза – с 900 до 1900. Это означает, что новое предложение обострило конкуренцию на рынке при стагнирующей активности покупателей.

Участники рынка прогнозируют, что постепенно объем предложения элитного жилья будет уменьшаться.

– Участков под новые проекты в интересных местах центральных районов практически не осталось, – констатирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

Сокращение предложения позволит сохранить существующий уровень спроса, кроме того, к концу года девелоперы ожидают новой волны «валютных покупателей», что тоже будет поддерживать рынок.

– Элитные объекты выходили на рынок и в прошлом году, и в нынешнем, но, конечно, их было немного, и нельзя говорить, что товарный запас пополняется сколько-нибудь существенно. Скорее, учитывая довольно высокие темпы продаж в 2015 году, товарный запас будет заметно вымываться – если не начнут запускаться новые объекты, – предполагает Екатерина Гуртовая.

Стоимость квадратного метра в элитном сегменте увеличилась на 4,6%. Как отмечает Ольга Трошева, на 1 июля средняя цена предложения в классе «элита» в Петербурге составила 303 900 руб./кв. м, в том числе 431 400 руб./кв. м в подклассе «делюкс» и 270 800 руб./кв. м – в подклассе «люкс».

В плане ценообразования, как это традиционно происходит в высоких ценовых сегментах, многое зависело от политики застройщика, стадии готовности и востребованности объектов. Согласно результатам исследования Colliers International, в течение первого полугодия цены менялись разнонаправленно: от роста на 15–20% до снижения на 5–7%. Кроме того, на рынке представлено уже несколько проектов с анонсированной стоимостью квадратного метра более 1 млн рублей. Речь идет об апартаментах, расположенных в уникальных исторических локациях центральной части города и на Каменном острове.

– Мы видим, что в элитном сегменте стоимость квадратного метра растет, причем можно говорить о тенденции к дальнейшему увеличению. В сегменте бизнес-класса ситуация тоже хорошая, цены не снижаются, а в отдельных удачных проектах растут, – рассказывает Екатерина Гуртовая. – Тем не менее «элита» показывает еще более устойчивый спрос, больший объем сделок, что позволяет и нам, и другим застройщикам таких объектов корректировать цены в сторону повышения.

Меньше, да лучше

Несмотря на то что покупатели «элиты» менее подвержены экономическим пертурбациям, в первом полугодии обозначилась тенденция к тому, что многие из них стали более практично подходить к покупке недвижимости. Так, по данным исследования Knight Frank в Санкт-Петербурге, за первые полгода средняя продаваемая площадь квартир в элитном сегменте сократилась на два квадратных метра. То есть состоятельные покупатели переориентируются на менее дорогие по абсолютной стоимости квартиры.

Холл элитного ЖК

Холл элитного ЖК

– Клиенты становятся все более избирательными с точки зрения планировок. Совсем немногие готовы покупать огромные квартиры, стоящие больших денег, в том числе при обслуживании и эксплуатации, в которых при этом не задействуется большая часть площадей, – подтверждает Екатерина Гуртовая. – Клиенты даже в дорогом сегменте крайне внимательно смотрят на организацию пространства, заранее продумывая, что они смогут сделать в этой квартире.

По ее словам, в «элите» иное соотношение полезных и неполезных площадей, чем, например, в экономклассе. Тем не менее бездумных и размашистых покупок гигантских элитных квартир стало очень мало. Все сейчас аккуратно считают деньги, необходимые и на покупку квартиры, и на ее обустройство и эксплуатацию. Даже при необходимости иметь большую квартиру выбирается минимальный функциональный вариант, который человеку нужен, – и это наблюдается не только в бизнес-классе, но и в «элите».

Участники рынка сходятся во мнении, что, несмотря на перспективы уменьшения объемов предложения, конкуренция в элитном сегменте будет только расти. С каждым годом требования клиентов становятся все выше, а в условиях, когда они вынуждены более тщательно просчитывать траты, угодить им еще сложнее.

– Наступило время брендов. Покупатель стремится приобрести то, о чем он уже хорошо знает или имеет вполне четкое представление. Здесь важно и имя застройщика, и бренд самого проекта, – говорит генеральный директор компании «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонид Рысев. – Очень важно реализовать проект от и до. По нашему опыту, наиболее сложно после реализации «живут» бывшие долгострои: нет общей философии, духа дома – и все распадается. Созданием бренда и самим проектом необходимо профессионально управлять.

Все большее значение приобретают не только уже ставшие обязательными для элитных проектов опции, такие как высокое качество строительства, инженерия, оригинальная отделка, наличие паркинга и закрытой обустроенной придомовой территории. Важно грамотно позиционировать объект, чтобы покупатель понимал, почему он платит за квартиру именно в этом доме или комплексе.

– Три кита сегодняшней покупки в премиальном сегменте – высокая степень готовности, хорошая локация и надежный девелопер. Вместе с тем покупатель элитного жилья очень взвешенно принимает решения и не готов к излишним тратам, – уверена директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – Можно отметить, что спросом пользуются проекты, рекламная кампания которых доносит до покупателя осязаемые плюсы жилого комплекса.

Еще одна тенденция этого полугодия – рост доли апартаментов в общем объеме первичного предложения на рынке элитной недвижимости. Если по итогам первого полугодия 2014 года этот формат был представлен только одним апарт-отелем, то сейчас число комплексов, где открыты продажи апартаментов, выросло до семи (всего около 260 квартир в экспозиции). Среди крупнейших элитных апарт-отелей можно отметить проекты «Императорский яхт-клуб» (общая площадь апартаментов 14 750 кв. м), «Монферран» (9900 кв. м) и «Голландия» (7380 кв. м), посчитали аналитики Colliers International.

– Продажи в апарт-отелях в общем объеме проданных квартир пока составляют около 10%. Однако по мере увеличения числа таких проектов их доля в первичных элитных продажах будет расти, – полагает Елизавета Конвей. – Этот формат становится более привычным, занимая позицию выгодной альтернативы традиционной квартире. Люди покупают не только небольшие метражи для сдачи в аренду, но и просторные 2–3-комнатные варианты для собственного проживания.

Без лишних опций

Что касается бизнес-класса, то в этом сегменте объем предложения почти в два раза больше, чем в «элите». Как отмечает Ольга Трошева, в начале июля на рынке строящегося жилья бизнес-класса в обжитых районах Санкт-Петербурга было представлено 66 объектов. Объем рынка на конец полугодия оценивался в 898 100 кв. м. Тем не менее новых объектов выведено на рынок столько же, сколько и в «элите»: с начала года открыты продажи в семи объектах площадью 160 500 кв. м. Все они были выведены в продажу во втором квартале. Из наиболее крупных можно отметить такие проекты, как ЖК Leningrad компании «Лидер Групп» (64 090 кв. м) в Выборгском районе, ЖК Ostrov компании «Строительный трест» (36 160 кв. м) в Петроградском районе и ЖК Fjord компании «ЮИТ Санкт-Петербург» (19 590 кв. м) в Василеостровском районе.

Как отмечает генеральный директор компании «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто, за первое полугодие количество объектов бизнес-класса, выведенных на рынок, выросло примерно на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это весьма существенный показатель с учетом того, что покупательская активность падает.

Вариант кухни-столовой в элитных апартаментах

Вариант кухни-столовой в элитных апартаментах

– По нашим оценкам, спрос на недвижимость бизнес-класса по итогам первого полугодия текущего года снизился на фоне аналогичного периода 2014-го примерно на 30–35%, – констатирует Юха Вятто.

Активное развитие сегмента бизнес-класса началось в 2013 году, тогда эту недвижимость приобретали клиенты, которые хотели иметь комфортное жилье без излишних опций. Бизнес-класс считается вариантом для практичных покупателей, которые все же не могут позволить себе «элиту». В свою очередь, застройщики не могли позиционировать ряд объектов в элитном сегменте в связи с не очень удачной локацией: проекты, реализующиеся не в самом центре города, невозможно причислить к элитным. В итоге объем предложения в бизнес-классе на данный момент может превысить спрос, ведь в связи с кризисом средний класс (а именно он являлся основным покупателем жилья этого сегмента) стал одной из наиболее пострадавших категорий в результате экономических проблем. Вероятнее всего, в ближайшей перспективе вывод новых объектов в этом сегменте замедлится. Задача девелоперов – продать то, что уже строится.

Ольга Великанова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх