Удержали равновесие на рынке недвижимости

Дата Сен 3, 15 • Нет комментариев

Самые пессимистичные прогнозы по развитию ситуации в сегменте строящегося жилья пока не реализовались.  Несмотря на снижение спроса и фактическую заморозку продаж в...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №22, Недвижимость » Удержали равновесие на рынке недвижимости

Самые пессимистичные прогнозы по развитию ситуации в сегменте строящегося жилья пока не реализовались. 

Строительство жилых комплексов во Всеволожском районе Ленинградской области

Строительство жилых комплексов во Всеволожском районе Ленинградской области

Несмотря на снижение спроса и фактическую заморозку продаж в январе, по итогам полугодия рынок недвижимости продемонстрировал устойчивость и даже рост ряда показателей. В начале года, после роста ключевой ставки ЦБ в декабре и остановки ипотечного кредитования, многие эксперты прогнозировали значительное снижение темпов вывода в продажу девелоперских проектов. Но результаты 6 месяцев текущего года оказались вполне позитивными. Как отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, объем вывода новых объектов на первичный рынок жилья Санкт-Петербурга и пригородной черты Ленинградской области по итогам первого полугодия 2015 года составил 2,1 млн кв. м, что сопоставимо с уровнем активности 2013 года, когда рынок пополнился 2,3 млн кв. м.

Вопреки ожиданиям

Конечно, застройщики более взвешенно подходили к решению о запуске новых проектов, четко просчитывая их потенциальную востребованность. Но большинство ведущих девелоперов от своих планов не отказались.

– Несмотря на сообщения о банкротстве различных строительных компаний, говорить о массовой заморозке проектов не приходится, – уверена старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова. – За полугодие выведено в продажу более 70 проектов, включая отдельные секции и очереди уже строящихся объектов.

Из наиболее крупных объектов, выведенных в продажу, можно отметить новые корпуса в таких проектах, как «Солнечный город» и «Чистое небо» (Setl City), «Вернисаж» и «Краски лета» (Полис Групп), «Золотые купола» (РосСтройИнвест), «Новое Сертолово» (КВС), «Триумф Парк» (Mirland Development).

В результате объем первичного рынка Петербурга продемонстрировал пусть небольшой, но рост. По данным Любавы Пряниковой, совокупная площадь квартир в строящихся и недавно построенных домах, в которых осуществляется первичная продажа квартир, в первом полугодии 2015 года превысила 10,2 млн кв. м, увеличившись на 6% относительно аналогичного периода 2014 года.

Сделки с ипотекой могут достичь 80% от общего объема продаж при очередном снижении ставки рефинансирования еще на 0,5-1%

На рынок выводились объекты, участки под которые были приобретены ранее и шел процесс оформления документации. Тогда как активность девелоперов в плане приобретения новых земельных «пятен» заметно упала. По информации Colliers International, объем инвестиций в недвижимость по всем сегментам в Санкт-Петербурге в первом полугодии составил $250 млн, это в два раза ниже, чем в первом полугодии 2014 года. Наиболее существенно сократился объем сделок по покупке земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости: если год назад инвестиции составили $425 млн, то теперь всего $120 млн. Наиболее активными покупателями земли в первом полугодии стали компании «Лидер Групп», «РосСтройИнвест» и «Темп».

Наибольшее беспокойство в начале года вызывали потенциальные объемы ввода жилья в эксплуатацию. И участники рынка, и покупатели опасались, что может повториться сценарий прошлого кризиса, когда многие стройки просто остановились. Тем не менее рынок «устоял на ногах». По словам Любавы Пряниковой, в Санкт-Петербурге и на прилегающих к границам города территориях Ленобласти за первое полугодие 2015 года введено в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м в многоквартирных домах. Примерно такой же объем был введен и за первое полугодие 2014 года. При этом во втором полугодии девелоперы планируют существенно нарастить этот показатель. По данным АН «Итака», до конца года девелоперы намерены ввести в эксплуатацию еще 4 млн кв. м жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Если это произойдет, то только в Северной столице годовой объем ввода составит 3,6 млн кв. м и на 12,5% превысит прошлогодний результат. В Ленобласти к вводу с июля по декабрь заявлено 1,8 млн кв. м жилья. С учетом уже построенных в первом полугодии 1,35 млн «квадратов» объем ввода за год составит 3,15 млн кв. м и более чем в два раза превысит осторожный официальный прогноз начала года. Таким образом, совокупный годовой объем ввода жилой недвижимости в Петербурге и области в 2015 году может составить рекордные 6,75 млн кв. м.

– Прогнозы о возможном сокращении объемов ввода пока не оправдываются – результаты первого полугодия даже несколько превысили показатели аналогичного периода прошлого года, – рассказывает директор направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова. – Безусловно, 4 млн кв. м – высокая планка, но даже в случае реализации этого плана на 60–70% годовой объем ввода жилой недвижимости в Петербурге и области будет впечатляющим. Несмотря на снижение покупательской активности, девелоперы пока выполняют свои обязательства.

Ипотека в помощь

Спад спроса на первичную недвижимость наблюдался во всех сегментах, особенно в первом квартале. По информации директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, наибольшее снижение, на 50–60%, произошло в эконом-сегменте.

– Падение спроса в классах «комфорт», «бизнес» и «элит» меньше – покупатели этой недвижимости не так подвержены колебаниям экономики, – говорит она. – Тем не менее сокращение спроса в классах «комфорт» и «бизнес» мы оцениваем в 30–40%, в «элите» – 30%.

Во втором квартале уровень покупательской активности оказался на 5% выше показателей первого квартала и на 24% ниже среднегодовых показателей 2015 года. Основным драйвером спроса стал запуск в апреле программы «Ипотека с господдержкой». Девелоперы единодушны во мнении, что это одно из самых значимых для рынка событий. Когда ставки по ипотечным кредитам превысили 17%, продажи в сегменте «масс-маркет» практически встали. С апреля доля ипотеки в объеме сделок застройщиков начала расти и в июле достигла 70% в целом по рынку, тогда как в прошлом году этот показатель составлял 30–50%.

Согласно данным департамента жилой недвижимости NAI Becar, после очередного снижения Центробанком РФ ставки рефинансирования в июне до 11,5% средняя ставка по ипотеке на первичном рынке установилась в размере 11,9%. Ряд крупных застройщиков в партнерстве с банками предлагают минимальную ставку – 9,9%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке ниже, чем до кризиса, когда она была 12–12,5%.

– На рынке почти не осталось покупателей, которые использовали бы свои накопления в счет оплаты жилья, – комментирует Полина Яковлева. – Большинство уже инвестировало свободные средства в жилье в начале года. Квартиры на первичном рынке с привлечением ипотеки покупают сегодня те, кто не может отложить решение квартирного вопроса.

Если во втором полугодии не произойдет катаклизмов, подобных декабрьскому, то доля ипотеки продолжит расти.

– Сделки с ипотекой могут достичь 80% от общего объема продаж при очередном снижении ставки рефинансирования еще на 0,5–1%, – считает региональный директор EKE в России Андрей Хитров. – Неплатежей ожидать не стоит: россияне в целом ответственно подходят к выплатам по кредитам и правильно рассчитывают свои силы при решении о кредитовании. Застройщики сегодня отказались от ряда своих проектов, что сбалансировало сниженный спрос с предложением, поэтому появление долгостроев и банкротства застройщиков маловероятны.

В первом полугодии 2015 г. средняя цена квадратного метра в сегменте "масс-маркет" увеличилась на 10%

В первом полугодии 2015 г. средняя цена квадратного метра в сегменте «масс-маркет» увеличилась на 10%

Несмотря на сжатие спроса, стоимость квадратного метра в первом полугодии росла. Застройщики повышали цены как в связи с общей нестабильной ситуацией и удорожанием банковского финансирования, так и из-за увеличения себестоимости проектов. По информации Ольги Трошевой, средняя цена квадратного метра в сегменте «масс-маркет» увеличилась на 10%.

– На начало июля в Санкт-Петербурге она составила 105 900 руб./кв. м, в том числе 122 100 руб./кв. м в подклассе «комфорт» и 88 900 руб./кв. м в подклассе «эконом», – рассказывает она.

Рассчитывать на то, что цены стабилизируются, не стоит.

– В перспективе следует ожидать определенного повышения цен на рынке, – полагает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. – Этот процесс связан в том числе и с заметным сокращением предложения вследствие уменьшения объема новых проектов. Для покупателей это означает неизбежное сокращение выбора предложения в качественных объектах надежных застройщиков.

По прогнозам аналитиков, при сохранении стабильной макроэкономической ситуации годовой прирост цены составит 6–7%.

Ложка меда

Положительное влияние на деятельность девелоперов оказал ряд законодательных инициатив. Так, с февраля этого года федеральным законом установлено требование о включении памятников истории и культуры в государственный кадастр недвижимости и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

– Это позволит избежать ситуаций, когда девелопер, купивший участок на торгах, внезапно обнаруживает на нем обременение в виде объекта культурного наследия, – считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. Также внесены поправки в закон о муниципальном самоуправлении, согласно которым полномочия по выдаче разрешений на строительство переданы от муниципалов в районные администрации, а утверждать планы конкретных участков и проекты планировки территорий будут областные власти.

– Это даст возможность навести порядок в сегменте комплексных застроек территорий, при освоении которых в настоящее время зачастую не учитывается транспортно-пропускная способность дорог и наличие социальной инфраструктуры, – уверена Калашникова.

Для Петербурга одним из ключевых событий стало долгожданное утверждение Генерального плана развития города до 2025 года. Отсутствие этого документа сильно сдерживало планы девелоперов и увеличивало неопределенность.

Основным же позитивным итогом полугодия представители строительной отрасли считают сам факт того, что рынок сохранил устойчивость. Громких банкротств и скандальных долгостроев удалось избежать.

– Вопреки предсказаниям некоторых экспертов спрос на рынке не рухнул чуть ли не до нулевого уровня, – уверяет Екатерина Гуртовая. – Девелоперы, которые не испытывают каких-либо серьезных проблем и обладают достаточной финансовой устойчивостью, вполне могут продолжать в нормальном режиме свою работу, ожидая изменений уровня спроса на рынке, чтобы оперативно запустить новые проекты или новые очереди начатых уже проектов.

Согласно прогнозам девелоперов, возврата к докризисным показателям ожидать все же не стоит, но осенью рынок вырастет примерно на 10%.

Отдать риски банкам

В конце июля на заседании совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья первый вице-премьер Игорь Шувалов поставил задачу ужесточения к 2020 году правил использования средств дольщиков при реализации первичной недвижимости. При ныне существующей схеме дольщики не застрахованы от внезапной остановки строительства, использования рискованной финансовой модели, а также от банкротства застройщика.

Пока четкий механизм разрабатывается чиновниками, при этом в Минстрое утверждают, что у застройщиков останется возможность привлекать средства покупателей на ранних этапах строительства, но в этом процессе будет задействован банк. Крупные финансовые структуры уже имеют действующие механизмы, которые работают в цепочке «застройщик – банк – покупатель», и они не приводят к увеличению стоимости жилья, заверил глава Минстроя Михаил Мень.

Вероятнее всего, будет использоваться банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме клиента и девелопера участвует банк. Это позволит переложить риски с дольщиков на кредитные организации. Пока не ясно, насколько этот механизм необходим и как он скажется на отрасли.

Во-первых, большинство крупных девелоперов уже сейчас несильно зависят от денег дольщиков при реализации нового объекта, так как привлекают проектное финансирование. А дополнительная банковская услуга – это новые расходы, которые приведут к росту розничной цены. Во-вторых, кредитные организации неохотно финансируют небольших застройщиков, а если и будут это делать, то по высоким ставкам. В результате такие компании могут покинуть рынок, хотя далеко не все из них являются недобросовестными или слабыми игроками.

Ольга Великанова

Иллюзия падения

Сергей Тереньев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС"

Сергей Тереньев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»

– Макроэкономические факторы влияют на каждого из нас, на сегодняшний день это влияние негативное, и оно является основной причиной снижения спроса на недвижимость. Других объективных причин нет: ипотека набрала обороты, процентные ставки по кредитам вернулись к показателям лета – начала осени прошлого года.

По нашим данным, вторичный рынок ведет себя так же, как и первичный, то есть ликвидное жилье продается (правда, без увеличения стоимости), неликвидное – стоит (как, впрочем, и год назад). Мы не наблюдаем ухода с первичного рынка, объем продаж на текущий момент времени стабилен и соответствует аналогичному периоду 2014-го. У покупателей и застройщиков уже сформировалось понимание сегодняшней экономической ситуации – обвала рынка не будет, острый момент пройден, цены на недвижимость в целом зафиксировались. Это идеальное время для покупки жилья, когда есть возможность спокойно выбрать квартиру и приобрести ее на своих условиях. Как показывает практика, период затишья длится недолго, потом срабатывает эффект отложенного спроса и цены идут вверх.

Многие застройщики вынуждены понижать стоимость квадратного метра, взвинченную ажиотажным спросом осени прошлого года. Компании возвращаются к адекватным ценам, используя при этом различные маркетинговые инструменты, которые создают иллюзию падения стоимости. Поэтому резких ценовых скачков вверх-вниз, по сути, нет, ситуация на рынке развивается поступательно. Стоимость квадратного метра повышается постепенно, до конца года цены будут держаться на уровне инфляции, в пределах 15%.

Во втором полугодии мы не ожидаем сильного повышения спроса на жилье, осенью произойдет традиционное сезонное увеличение. Мы надеемся, что до конца года ситуация окончательно стабилизируется и на рынок выйдут те инвесторы, которые сейчас заняли выжидательную позицию.

Нижняя планка пройдена

Елена Беседина, генеральный директор "О2 Недвижимость"

Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость»

– По нашим наблюдениям, спрос на рынке «первички» достиг своего низшего показателя. Несомненно, на это влияет не только экономическая ситуация в стране, но и традиционный летний спад спроса. Однако есть надежда, что осенью интерес потенциальных покупателей возобновится и к концу 2015 года перегонит уровень первого полугодия.

В зависимости от первоначальных вводных застройщики могут как увеличивать цену за квадратный метр, так и снижать ее. Это зависит от локации объекта, его готовности, маркетинговых акций и прочего. Но в целом приходится говорить, скорее, о незначительном повышении стоимости квадратных метров в пределах нормы.

Пока речи о том, что объем сделок достиг докризисного уровня, идти не может. Однако благодаря различным ипотечным программам, предлагаемым нашим клиентам, в том числе ипотеке с господдержкой, нам удается поддерживать спрос на ипотеку.

Мы предполагаем, что к концу текущего года ситуация на рынке недвижимости начнет стабилизироваться. Немаловажным фактором для этого будет продление периода действия субсидированной ставки по ипотеке. В целом стабильные компании чувствуют себя по-прежнему уверенно на рынке, так как, каким бы ни было снижение спроса, потребность в жилье по-прежнему остается актуальной среди граждан.

С июля текущего года мы приступили к реализации квартир по ДДУ. На сегодняшний день покупка недвижимости по ДДУ доступна для ЖК «Моя стихия» и второй очереди ЖК «Силы природы». Заключение договоров долевого участия предсказуемо востребованно, так как часть наших клиентов предпочитают именно данный тип покупки квартир. Безусловно, в приоритете для нас – сдача уже строящихся объектов. В планах компании также значится запуск новых проектов, находящихся в стадии проектирования.

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X