Переменное и постоянное в работе девелопера жилищных проектов

Дата Июн 22, 15 • Нет комментариев

Несмотря на то что кризис добавил проблем застройщикам, ряд так и не решенных еще в стабильные времена вопросов многие считают более критичными Риски девелоперских жилищных...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №21 » Переменное и постоянное в работе девелопера жилищных проектов

Несмотря на то что кризис добавил проблем застройщикам, ряд так и не решенных еще в стабильные времена вопросов многие считают более критичными

Риски девелоперских жилищных проектов, безусловно, выросли. Это связано и с ростом себестоимости стройматериалов, и с менее доступным банковским финансированием. Однако, по словам застройщиков, эти факторы зачастую не столь критичны, как нерешенные градостроительные вопросы и частая смена чиновников, курирующих отрасль.

По оценкам девелоперов, спрос на жилье сократился в среднем на 20%, основное падение
пришлось на начало года. К концу весны покупатели несколько оживились, чему способствовало решение государства о субсидировании ставок по ипотеке. В начале второго квартала крупные застройщики стали делать заявления о планируемом запуске новых проектов. По их утверждению, запускать объекты они будут более аккуратно, чем в прошлом году, однако от планов по развитию не отказываются, несмотря на возросшие риски.

– Кризис – время возможностей для девелоперов федерального масштаба и крупных диверсифицированных компаний, которые имеют все шансы укрепить свои позиции и реализовать интересные проекты в текущих условиях. Также могут выиграть от ситуации девелоперы небольших проектов, работающие в сегменте загородного жилья: малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы, коттеджи, – отмечает руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. По его словам, имеет смысл выходить на рынок в нишевых сегментах – лофты, апартаменты, клубные дома, которые представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.

Вывод на рынок новых проектов действительно происходит более медленными темпами: за первый квартал текущего года выведено около 650 000 кв. м жилья, что примерно в два раза ниже показателей аналогичного периода 2014 года. Рискованные проекты, не имеющие понятных сроков подключения к инженерной и транспортной инфраструктуре, пока выводиться на рынок не будут, считает он.

Мнимое снижение

Многие застройщики также заявляют о том, что планируют довольно активно пополнять земельный банк. Судя по тому, что некоторые уже заключили ряд сделок, интересные участки в городе и области есть. Однако ожидания того, что в кризис «пятна» подешевеют, не оправдались.

– В черте города осталось очень небольшое количество «пятен» под застройку, – рассказывает генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. – При этом существенная доля среди
таких участков находится в продаже в течение длительного времени, что может быть связано
как с наличием обременений на участках, так и с завышенной ценой на них. Что касается динамики стоимости земельных участков, то колебаний цен вниз нами не зафиксировано.

Петербургские застройщики отмечают возросший интерес московских коллег к местному рынку. Они предполагают, что он связан как со стремлением усиливать экспансию в регионы, так и с ожиданиями того, что «пятна» подешевеют.

– Цены понижаются на участки, по которым еще предстоит пройти все разрешительные процедуры, то есть имеющие большие градостроительные риски, – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – А стоимость проектов, которые уже близки к получению разрешения на строительство, не снизилась, а по ряду объектов даже выросла, что землевладельцы объясняют падением курса рубля.

При этом столичные девелоперы не совсем представляют себе особенности этого бизнеса в Петербурге в части вопросов согласования документации и специфики градостроительной политики, отмечают петербургские застройщики. Эти риски – одни из ключевых в Петербурге и никак не связаны с экономической ситуацией.

– Существует законодательство, регулирующее отрасль, но практика применения законов не отлажена, – продолжает Марк Лернер. – Например, внесение поправок в генеральный план города длится уже четвертый год, хотя два года назад процесс должен был завершиться. Представьте, девелопер приобрел участок в расчете на перевод его в жилую функцию, внес соответствующие поправки в генплан, а процедура их принятия затянулась на несколько лет. Все эти годы проект стоит, инвестор несет дополнительные издержки, а поправки могут и вовсе не утвердить.

После утверждения генплана предстоит внесение поправок в Правила землепользования и застройки. Еще один документ, который должен быть учтен при подготовке девелоперского проекта, – Региональные нормы градостроительного проектирования, которые готовились в течение нескольких лет. Сейчас эти нормативы утверждены и с этого года должны действовать. Но есть много проектов, которые утверждались еще по старым правилам. И что с ними делать, непонятно. Идет переходный период, который ничем не регламентирован.

– Непрозрачная и несистемная структура подготовки проектов, связанная с градостроительной политикой, – основной риск на стадии, когда инвестор покупает земельный участок, не зная, что получит на выходе. В таких условиях об инвестиционной привлекательности, по крайней мере для западных инвесторов, говорить не приходится, – считает Марк Лернер.

Исключительно петербургская «угроза» для любого девелоперского проекта – активность градозащитников, далеко не всегда обоснованная. Рынок знает немало примеров, когда вследствие субъективного недовольства ряда граждан проекты отменялись, и даже те, по которым было получено разрешение на строительство.

Очевидно, что далеко не всегда проекты действительно пагубно влияют на ту территорию,
где возводятся. Часто «возмущенные» просто хотят получить с застройщика деньги или создать себе имя. Далее к ним присоединяются депутаты, которые делают на этом политический капитал. Есть и просто упорные энтузиасты. Здесь важна политика властей, которые
в идеале должны объективно оценивать ситуацию и, если претензии действительно неоправданны, вставать на сторону бизнеса.

Правило монополии

Не менее актуальны проблемы взаимодействия с монополистами по подключению инженерных сетей. Свежий пример – заявление Ленэнерго о том, что компания не сможет подключить к сетям около 1,5 млн кв. м жилья, запланированных к ввИоду в текущем году, несмотря на то что эти подключения уже оплачены. Средства «зависли» в проблемном банке «Таврический», а застройщикам предложили заплатить за подключение повторно. Для девелоперов несоблюдение сроков чревато не только проблемами с дольщиками и простоем готовых к вводу домов, но и возможными штрафами в рамках 214-ФЗ.

Не секрет, что и в менее сложных для монополистов финансовых ситуациях задержки с подключениями – частое явление. Застройщик может получить техусловия и обещания по вводу подстанции в определенный срок, но так этого и не дождаться. Зачастую в крупных проектах комплексного освоения территорий город берет на себя обязательства по созданию дорожной и инженерной инфраструктуры, но в полной мере их не выполняет, из-за чего потенциал успешности проектов не реализуется полностью.

Девелоперы уже смирились с тем, что в Петербурге детские сады и школы они будут строить за свой счет, – это приведет к удорожанию себестоимости примерно на 7000–10 000 рублей за квадратный метр, и издержки будут включены в конечную стоимость жилья.

Частая смена чиновников, курирующих строительный блок в Смольном, еще одна головная боль застройщиков. В ситуации, когда очень многие вопросы решаются в ручном режиме, противоречия в законодательстве трактуются конкретными лицами. По словам девелоперов, вице-губернатор Марат Оганесян, ушедший в отставку в конце апреля, смог за время работы пусть и во многом также в ручном режиме, но выстроить вполне приемлемое взаимодействие с крупными игроками рынка.

Сейчас обязанности вице-губернатора временно исполняет Игорь Албин, но, во-первых, неясно, какой срок он будет это делать, а во-вторых, в его ведении широкий круг вопросов помимо стройки. Что в перспективе может привести к сложностям. Новому человеку нужно время, чтобы вникнуть в ситуацию. К тому же существует багаж предыдущих договоренностей, выполнение которых может оказаться под вопросом.

Параллельно проводится объединение комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) и комитета по земельным ресурсам (КЗР) администрации Санкт-Петербурга, и достаточно широкий круг вопросов на этот период «завис».

– Процесс согласования проектной документации не стал проходить легче, и каких-либо послаблений я не вижу, – говорит руководитель проектов NAIBecar в Санкт-Петербурге Любовь Ефимова. – Из-за бесконечных реструктуризаций комитетов Смольного застройщики не всегда понимают, куда необходимо подавать документы. Это действительно один из главных рисков при реализации строительных проектов.

Расходы давят

Риски, связанные исключительно с кризисом, сказались на расходной части проекта. Во-первых,
банки увеличили ставки по кредитам в среднем на 5– 7% и ужесточили подход к заемщикам. Часть кредитных организаций поставили застройщиков в «стоп-лист». На крупных девелоперах это отразилось в меньшей степени.

Удорожание заемных ресурсов, конечно, неприятное явление, но оно вряд ли приведет к «схлопыванию» проектов. Еще хуже, если банк вовсе отказывает в проектном финансировании, без которого сегодня начинать новый проект крайне рискованно.

Большинство крупных компаний после 2008 года существенно снизили зависимость проектов от денег дольщиков и опираются либо на собственные средства, либо на банковские. В последнее время банки постепенно размораживают финансирование для крупных постоянных клиентов, но высокорисковые проекты вряд ли прокредитуют.

В связи с ослаблением рубля повысились цены на стройматериалы. Например, стоимость арматуры в среднем увеличилась на 30%, цемент подорожал на 10%, чистовые материалы для отделки – на 10–15%. Перед началом летнего строительного сезона возможно дальнейшее увеличение цен на стройматериалы в пределах 5–10%.

– По итогам года мы прогнозируем рост себестоимости строительства в пределах 15% в сегменте жилья экономкласса, – говорит Петр Буслов. – Девелоперы проводят импортозамещение зачастую вынужденное, поскольку по соотношению цена/качество отечественная продукция нередко проигрывает западной.

По некоторым позициям замена невозможна вовсе, например, если речь идет о сложном инженерном оборудовании, лифтах, в которых доля импортных составляющих около 40%, о дизайнерских отделочных материалах.

По словам Петра Буслова, удорожание себестоимости вряд ли отразится на сроках ввода объектов, которые находятся на высокой стадии готовности. Как правило, контракты на поставку материалов для них уже заключены.

Сложнее ситуация складывается с новостройками на начальных этапах строительства и с теми проектами, которые только выйдут на рынок в ближайшее время. Их возведение будет стоить девелоперам уже значительно дороже, поэтому не исключены пересмотры строительных программ и переносы сроков.

Тем не менее эта проблема не является наиболее острой для крупных игроков рынка. Во-первых, часть данных издержек они включат в конечную цену. Во-вторых, у некоторых компаний по планируемым к реализации объектам значительный объем материалов был законтрактован до девальвации рубля.

Застройщики отмечают, что опасаются увеличения налогового бремени. Так, некоторые компании по итогам четвертого квартала прошлого года, когда обороты были большие, в этом году вынуждены были заплатить налоги, превышающие нынешнюю выручку.

– Дефицит бюджета, который сегодня испытывает государство, вероятнее всего, приведет к одному из двух сценариев: государство увеличит налоговую нагрузку или включит «печатный станок». Оба этих сценария таят риски для девелопмента, – считает управляющий партнер БЦ «Сова» Андрей Макаров. – Офисная и торговая недвижимость уже почувствовали увеличение налоговой нагрузки – с нового года торговые и офисные центры платят немалый налог с полезной площади. Каждое помещение для долгосрочных договоров надо выделять в отдельный кадастр.

Угадать спрос

И все же решающим фактором успешной реализации проекта является уровень спроса и востребованность продукта. С момента зарождения идеи до завершения проекта, как правило, проходит 5–10 лет, и за это время очень многое меняется и в стране, и в экономике, и в покупательских предпочтениях. И даже на Западе девелопмент жилой недвижимости – отрасль, в которой сложно выстроить конвейер по созданию успешных проектов.

– Каждый объект индивидуален. Многое диктуется локацией, к которой, во-первых, применяются градостроительные нормы и правила, что может нести за собой как ограничения, так и возможности.
А во-вторых, именно локация определяет, какой именно продукт здесь будет востребован, –
утверждает Марк Лернер. – Это касается и квартирографии, и планировочных решений, и технических характеристик, и классности проекта. Два дома могут располагаться на расстоянии 500 метров друг от друга, при этом очень сильно отличаться по сути коммерческого предложения.

Поэтому ключевой риск – в понимании, какое предложение сделает проект успешным. Можно потратить время и силы, согласовать всю градостроительную документацию, качественно построить, но с продуктом не угадать. В кризис вопрос «Будет ли спрос?» не может не волновать рынок.

– Критичная ситуация складывается не только из-за подорожания материалов, так как эти расходы можно переложить потом на покупателей, – говорит Андрей Макаров. – Главный риск девелопера – будет ли спрос? Поэтому при реализации новых проектов инвесторам стоит заходить на рынок с более умеренным аппетитом и быть готовыми на более длительный период возврата вложений. Все-таки, принимая во внимание вероятность роста налогов и инфляции, цены неминуемо пойдут вверх.

Стоит ожидать и удлинения сроков реализации проектов. Раньше инвесторы и девелоперы, заинтересованные в максимально быстрой реализации инвестиционного проекта, совмещали процесс проектирования со строительным. Выбирался подрядчик, с которым заказчик заключал договор на проектирование и строительство.

– Однако сейчас, когда инвесторы более осторожны, намечается тенденция к так называемому классическому подходу к реализации проекта, – рассказывает директор бизнес-направления компании «Рэмболл» Антон Золкин. – Разрабатывается проектная документация, дальше на основании разработанной проектной документации проводится тендер, который позволяет получить более точные предложения от претендентов на строительный подряд. Затем начинается строительство самого объекта на основании документации, получаемой от заказчика. В результате такого подхода срок реализации проекта в целом может увеличиться на 6–12 месяцев.

Девелоперы сфокусированы на возведении уже строящихся жилых комплексов, то есть на проектах в активной стадии реализации.

– Перенос сроков сдачи возможен лишь в проектах, запланированных к вводу в 2016–2017 годах, – предполагает Петр Буслов. – «Заморозка» объектов маловероятна, стоит ожидать замедления темпов вывода на рынок новых проектов и переноса сроков ввода в эксплуатацию. В большей степени это коснется крупных проектов, объектов за пределами кольцевой дороги и на начальной стадии реализации (на этапе проектирования).

Ольга Великанова

Нужно двигаться дальше

– Строительная отрасль работает в обычном режиме, она устойчива и сохраняет все тенденции к дальнейшему развитию. Ярко выраженных кризисных явлений мы не наблюдали, и сейчас те девелоперы, которые используют сегодняшние возможности, в перспективе только выиграют. А то, что рынок недвижимости перейдет в рост рано или поздно, – это факт.

Однозначно позитивным сигналом стало государственное субсидирование ипотечных ставок. И не только потому, что кредиты теперь доступнее. Это в целом важный положительный посыл о том, что отрасль важна для государства, ей будет оказываться поддержка, а значит, рынок сохранит устойчивость и надежность.

В начале года доля ипотеки снизилась, сейчас в нашей компании она составляет около 25% от общего числа сделок. Мы реализуем объекты по схеме ЖСК, а пока запущенная программа «Ипотека с господдержкой» не распространяется на договоры Паевого взноса. Но мы взаимодействуем с Министерством строительства и с Министерством экономического развития в плане разработки этого механизма. Если процесс завершится успешно, то мы ожидаем, что доля ипотеки будет расти и за счет заемщиков в рамках госпрограммы. Комфортные ставки можно предлагать и без субсидирования, в рамках совместных программ банками-партнерами. Тем более что Центробанк постепенно снижает ключевую ставку.

Кроме того, мы выводим несколько объектов, которые будем реализовывать по договорам долевого участия. Это решение было принято в том числе и ради того, чтобы не терять покупателей, желающих воспользоваться субсидиями.

Мы намерены продолжать развитие, в частности, в этом году нацелены на пополнение земельного банка.

Первые месяцы года мы наблюдали за тем, что происходило на рынке, и сейчас видим, что нужно двигаться дальше. Планируем, пусть и более аккуратно, чем два года назад, приобретать новые участки, оформлять документацию и приступать к строительству. Так, с начала года мы уже купили два участка в Петербурге и в области, на которых совокупно можно построить более 300 000 кв. м жилья. Перед нами также стоит задача сокращать сроки строительства без потери качества. В этом году намерены ввести в эксплуатацию около 500 000 кв. м жилой недвижимости. По нашим прогнозам, в перспективе не стоит ждать банкротств застройщиков или громких падений в Петербурге и Ленобласти, так как ситуация на рынке спокойная, катастрофических явлений нет. Продажи, конечно, упали, но некритично.

Возможно, летом отрасль еще не выйдет в рост, какое-то время рынок продолжит сжиматься, но осенью мы ожидаем подъема. Уже сейчас мы видим ряд позитивных тенденций, например снижение цен на некоторые строительные материалы. Кроме того, несмотря на экономическую ситуацию, девелоперы продолжают реализацию масштабных и знаковых проектов и даже инфраструктурные вопросы решают совместно.

Так, самая актуальная новость строительной индустрии – договоренность между ведущими застройщиками Всеволожского района Ленинградской области и администрацией Ленинградской области о совместном инвестировании средств в проектирование и строительство во Всеволожском районе разветвленной сети автомобильных дорог, связывающей крупные объекты жилищного строительства. Помимо объектов КОТ, речь идет о новом современном городе на территории поселения Новосаратовка на границе Санкт-Петербурга и Всеволожского района, к строительству которого мы приступаем в конце лета. Реализация проекта нового города рассчитана на ближайшие 25 лет, на территории площадью в 452 га будет построено 4,5 млн кв. м жилья.

Такой комплексный подход к проблеме обеспечения транспортными артериями перспективного и активно развивающегося района Ленинградской области позволит в ближайшее время создать агломерацию нового формата, поднять качество экономики и жизни людей на новый уровень.

Что касается банковского финансирования, то действительно оно стало менее доступным и на кредиты могут рассчитывать далеко не все застройщики. У нас низкая кредитная нагрузка, в последние годы мы развиваемся на собственные средства. Сейчас, когда сложно прогнозировать, что будет через год, привлекать значительные займы очень рискованно. Направлять средства на покупку земли, рассчитывая, что их можно вернуть с продаж квартир, – на данный момент не самый разумный путь.

Михаил Медведев,
генеральный директор ГК «ЦДС»

В ДЕСЯТЬ РАЗ ВНИМАТЕЛЬНЕЕ

– Наряду с рисками, которые всегда есть при реализации инвестиционно-строительного проекта, особую силу приобретают и следующие. Целевые финансовые показатели проекта перестают быть достижимыми. На это влияет изменение цен на материалы и оборудование, на услуги, ограниченность финансовых ресурсов, снижение спроса на конечный продукт (завершенный девелоперский проект). К счастью, есть инструменты стоимостного инжиниринга, которые позволяют оптимизировать сметно-финансовый расчет и найти вариант для реализации проекта. Кроме того, финансовую модель изначально надо делать максимально гибкой, чтобы была возможность адаптироваться к текущим рыночным условиям.

В условиях сокращения рынка возрастает нестабильность компаний, которые вовлечены в проект. Это проектировщики, генподрядчик, подрядчики, поставщики и так далее. И если кто-то из них перестает быть надежным, это больно «бьет» по проекту и по его заказчику. Таких ситуаций, к сожалению, в последние полгода возникает много. Здесь выход один – в десять раз внимательнее подходить к выбору партнеров, подрядчиков, поставщиков, не сосредотачивать все вопросы строительства в руках одного исполнителя.

Геннадий Киркин,
генеральный директор строительной компании «ИРБИС», председатель комитета по строительству Ленинградской областной Торгово-промышленной палаты

ХОРОШЕЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПОК

– В кризис наступает хорошее время для покупки участков. Сейчас мы изучаем множество предложений. Приоритета каким-то конкретным районам города или области, схемам покупки (от собственника, на аукционе, от города на инвестиционных условиях и т. п.) у нас нет. Все зависит от того, насколько то или иное предложение экономически интересно.

Если говорить о себестоимости, то, безусловно, она растет, если доля валютной составляющей в материалах и оборудовании велика. Но последствия от повышения себестоимости – всегда дело будущего. У девелоперского бизнеса длинный цикл, поскольку объект недвижимости строится несколько лет и подготовка к этому начинается заблаговременно. У нас, например, к моменту роста курса валют было заказано и законтрактовано достаточное количество материалов.

Замена высококачественных материалов на более дешевые чревата переходом проекта в более низкую качественную категорию. А чем ниже качество проекта нового жилого комплекса, тем меньше спрос на квартиры в нем.

Денис Бабаков,
коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»

КВАРТИРЫ ВМЕСТО ДЕНЕГ

– В связи с неопределенностью ситуации многие инвесторы, которые могут подождать, заняли выжидательную позицию и не торопятся с запуском новых проектов. Покупатели тоже заняли выжидательную позицию, хотя сейчас спрос немного ожил по сравнению с I кварталом, но еще не достиг уровня 2013–2014 годов.

Что касается наших планов, то мы продолжим совершенствовать все инструменты продаж по текущим проектам, работу над улучшением клиентского сервиса. По тем проектам, по которым ожидаем получение разрешительной документации, рассчитываю получить ее до конца года и начать их реализацию. Активно рассматриваем новые земельные участки под новые проекты. Причем предлагаем владельцам земельных участков не продавать их, а остаться собственником будущего девелоперского проекта.

Сейчас землевладелец при продаже участка получает за него либо деньги, либо долю квартир в будущем объекте. В первом случае средства нужно инвестировать, а это непростая задача. Но девелоперы не спешат расплачиваться за землю «живыми» деньгами, даже если они есть, так как экономическая ситуация этому не способствует. Они, как правило, предлагают собственникам земли оплату квартирами. Таких сделок на рынке немало, но тут есть один нюанс. Собственники все чаще начинают задумываться: будет ли проект достроен, получат ли они в результате свою недвижимость?

С одной стороны, в интересах собственника получить в качестве оплаты за участок максимальное количество будущих площадей. С другой – таким образом собственник увеличивает и свои риски, так как у девелопера остается меньшее число квадратных метров, с продажи которых он должен построить весь комплекс. Здесь важно найти баланс.

Мы ведем переговоры с рядом землевладельцев о том, чтобы они оставались собственниками и участка, и проекта, который реализуется с помощью привлечения на аутсорсинг профессионального девелопера. В такой схеме, оставаясь застройщиком, землевладелец может контролировать работу партнера, в крайнем случае может сменить девелопера. Что практически невозможно в схеме, когда функции застройщика переходят к девелоперу, а собственнику участка остается лишь уповать на профессионализм и порядочность последнего, а также на благоприятную рыночную конъюнктуру. В результате схемы, при которой собственник участка остается застройщиком, через пять лет он получает не только деньги от участка, но и всю девелоперскую прибыль. Ряд переговоров такого плана мы ведем и намерены двигаться по такому пути, если эти схемы взаимодействия окажутся применимы в российских условиях. На Западе это вполне обычная практика.

Марк Лернер,
генеральный директор компании «Петрополь»

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X