Ставка на граждан

Дата Мар 10, 15 • Нет комментариев

Одним из основных инструментов поддержания уровня продаж для петербургских застройщиков станет удлинение рассрочки платежей В прошлом году в продажу в Петербурге и на...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №18, Недвижимость » Ставка на граждан

Одним из основных инструментов поддержания уровня продаж для петербургских застройщиков станет удлинение рассрочки платежей

В прошлом году в продажу в Петербурге и на пригородных территориях выведено около 4,7 млн кв. м нового жилья. Это рекордный показатель для отрасли, отмечают застройщики. Спрос соответствовал предложению, чему способствовал как бурный рост ипотечного кредитования, так и падение курса рубля в начале и конце года. Девальвация российской валюты подвигла население вкладывать сбережения в единственный надежный актив – недвижимость.

В этом году ситуация будет гораздо сложнее: ипотека в связи с ростом ставок и рисков сжимается. В 2014 году доля покупок жилья в кредит достигала 50% от объема продаж в сегменте масс-маркет, и застройщикам придется компенсировать падение ипотеки. Вероятнее всего, темпы вывода новых ЖК в продажу замедлятся, однако необходимо реализовать квартиры в объектах, строительство которых уже началось. Хотя бы частично восполнить провал ипотеки застройщики будут пытаться за счет более длительной рассрочки платежей.

– Главной тенденцией 2015 года будут именно программы по рассрочке от девелоперов, – считает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Условно их можно разделить на два типа – на короткий срок (до окончания строительства – в среднем на 2 года) и на длительный срок (до 10 лет). Понятно, что такая схема сможет работать, если процентная ставка от застройщика будет ниже таковой от банка. Безусловно, полностью заменить ипотеку девелоперы своими силами не смогут, однако рассрочки помогут обеспечить необходимый уровень продаж.

Власти заявляют о планах по поддержке ипотечного кредитования, но есть предположение, что она в основном коснется социальных жилищных программ, но не всего рынка.

– В конце года динамика роста выдачи ипотечных кредитов, безусловно, замедлилась – по вполне очевидным макроэкономическим причинам. И если в октябре объем выданной нами ипотеки превышал уровень октября 2013 года на 40%, то в декабре прирост месяц к месяцу составил уже менее 5%, – рассказывает старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе. – Очевидно, что в наступившем году спрос на ипотеку серьезно снизится и вслед за этим будут уменьшаться объемы выдаваемых банками ипотечных кредитов. Прежних пиковых значений мы не увидим, однако ВТБ24 продолжит работать на рынке ипотечного кредитования.

Предложить покупателям длительную рассрочку смогут только финансово устойчивые строительные компании, имеющие более-менее доступное фондирование. Хотя и они могут столкнуться с ограничением банковского кредитования. Краткосрочная рассрочка будет актуальна для покупателей, которые готовы внести достаточно большой первоначальный взнос.

– Рассрочка может стать заменой ипотеки – прежде всего для тех клиентов, которые готовы сделать большой первоначальный взнос и/или приобретают квартиру на начальном этапе строительства, – утверждает генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус» Юха Вятто. – Дать прогноз развития рынка на 2015 год на фоне экономической нестабильности довольно сложно. В сложившейся ситуации возможно снижение количества новых объектов и падение рынка ипотеки.

Девелоперы делают определенный расчет на граждан, которые в конце года инвестировали средства в валюту и при относительно стабильном курсе рубля могут принять решение об их конвертации в недвижимость. Также ряд банков пока заключают ипотечные сделки, одобренные в конце прошлого года, что тоже поддерживает продажи «первички». Однако в перспективе, если не произойдет снижения ключевой ставки, ипотека будет доступна только очень узкому кругу заемщиков.

Стоимость жилья растет, но серьезного подорожания в условиях низкого спроса вряд ли стоит ожидать. Застройщики будут ориентироваться на спрос, рыночную ситуацию и востребованность конкретного объекта.

– Безусловно, декабрьский всплеск, когда всего за месяц средняя цена по рынку выросла сразу на несколько процентов (+3,35% в Санкт-Петербурге и +2,48% в пригородной зоне Ленинградской области), сдержит рост этого показателя на ближайший квартал, – предполагает Ольга Трошева. – На наш взгляд, зафиксированные на 1 января 2015 года средние цены за квадратный метр в классе масс-маркет на уровне 102 900 рублей в Санкт-Петербурге и 74 200 рублей в пригородной зоне области останутся на прежнем уровне до весны.

Тем не менее переоцененные ввиду декабрьского ажиотажа квартиры могут несколько подешеветь, в других проектах цены немного подрастут из-за повышения стадии готовности, отмечает Ольга Трошева.

Наименьшее беспокойство вызывает прогнозируемый объем ввода в эксплуатацию – он, скорее всего, останется на уровне прошлого года: около 3 млн кв. м. Есть вероятность проблем у небольших компаний, но крупные строители должны завершить объекты, запланированные к вводу в этом году.

– Сдача объекта в течение ближайших 12 месяцев означает достаточно высокую стадию готовности и высокий процент реализованных квартир. Таким образом,
даже при отсутствии у компании проектного финансирования средства дольщиков обычно позволяют достроить дом, а затем реализовывать оставшиеся квартиры, – прогнозирует Ольга Трошева. – В целом объемы ввода в эксплуатацию в 2015 году мы ожидаем на уровне 2013–2014 годов, когда было введено в эксплуатацию 2,4 млн кв. м и 2,9 млн кв. м жилья соответственно.

Тем не менее вполне возможны корректировки планов ввода у некоторых застройщиков и перенос сроков окончания строительства с 2015 на 2016 год.

Ольга Великанова

Год больших и сильных

Александр Вахмистров, глава «Группы ЛСР»

– Строительную отрасль ждет непростой год из-за проблем с доступом к финансированию. Я думаю, что уже в феврале объем продаж на рынке жилья снизится на 50% по сравнению с пиковыми показателями декабря 2014 года. Мы понимаем, что при ставке ЦБ в 17% сделки по ипотеке снизятся, а значит, снизятся и продажи. Рынок жилья сегодня привязан к ипотеке, количество сделок в Петербурге по покупке квартир в кредит в среднем составляет 40%, а порой достигало уровня 60%. Поэтому, по нашему пессимистическому прогнозу, снижение ипотечных сделок мы увидим уже в марте.

Мы подготовили и рассчитали три сценария развития ситуации на рынке жилья. Лучший, если уровень месячных продаж будет в среднем 50% к пику декабря 2014 года, средний – примерно 30%, и самый плохой, который может действовать короткий промежуток времени, – когда продажи приостановятся.

Тем не менее мы планируем в текущем году продать 850 000 кв. м жилья во всех регионах присутствия компании (в 2014 году – 1 млн кв. м. – Ред.), ввести в эксплуатацию 750 000 кв. м (против 790 000 кв. м). Задачи напряженные, однако мы просчитали все варианты, понимаем источники финансирования, более того – мы будем строить и больше, и быстрее. Этаж в неделю – наш базовый принцип по монтажу. Вот в таком ритме мы должны продолжать работу.

2015 год станет годом больших и сильных компаний. Такие, как «Группа ЛСР», вполне способны выживать в это сложное время.

При этом переходить на валютные цены мы не планируем. У нас точно не будет никаких у.е., евро, долларов. Мы живем в России и ведем свой бизнес в рублях. Что касается цен на жилье, то на весь год загадывать очень сложно, но в первом квартале мы не будем поднимать никаких цен. Возможны незначительные корректировки в ту или иную сторону в зависимости от спроса, в целом же будем их держать. К концу текущего года цены на жилую недвижимость вырастут в пределах инфляции: на 8–10%, если ситуация будет стабильна. Падать цены точно не будут. На моей памяти таких случаев никогда не было. В то же время есть опасение, что через 3–4 месяца появятся строительные компании, которые начнут демпинговать и резко понизят цены на жилье. Но покупателям надо понимать, что такие сделки могут быть рискованными.

Затраты на строительство, по нашим оценкам, увеличатся на 10–15%. Даже несмотря на то что отечественный рынок стройматериалов довольно активно развивался
в последние годы, в строительстве еще есть, пусть и незначительное, количество импортных составляющих. Затраты вырастут также из-за роста цен на отдельные товары. Например, кабельная продукция, производящаяся в стране из отечественного сырья, использует в производстве медь и алюминий. При этом цены на цветные металлы, реализуемые на внутреннем рынке, формируются на Лондонской бирже металлов (LME) и, следовательно, напрямую зависят от курса валют. Однако мы поставили перед собой задачу найти внутренние механизмы по снижению затрат, материалоемкости, чтобы хотя бы на 5–10% оптимизировать свою деятельность.

В текущем году мы намерены заниматься пополнением земельного банка и приобретать интересные для нас участки, в том числе и у тех, у кого возникли проблемы.

Что касается направления стройматериалов, то все показатели по производству строительных материалов мы намечаем на уровне 2014 года.

В частности, в текущем году группа компаний рассчитывает стать поставщиком щебня и песка на инфраструктурные проекты, рассматривает возможность организации поставок клинкерного кирпича своего производства в страны Прибалтики и Финляндию.

Не отказываться от задуманного

Игорь Креславский, председатель правления Группы компаний «РосСтройИнвест»

– Несмотря на обострение экономической ситуации в конце прошлого года, мы последовательно выполняем намеченные стратегические задачи. Так, в феврале приобрели бетонный завод в Сертолово, производственные мощности которого смонтированы в непосредственной близости от строительной площадки проекта комплексного освоения территории «Золотые купола», который мы реализуем.

Окупить инвестиции рассчитываем за два-три года. Будущий объем производства завода – 5000–8000 куб. м бетона в месяц.

Расширяем земельный банк, в декабре приобрели два участка: первый, площадью 1 га, на углу проспекта Космонавтов и улицы Типанова, второй – 4,5 га в центральной части Мурино.

Безусловно, текущая ситуация предполагает более сложные условия для работы застройщиков и требует осторожности, необходимо тщательно просчитывать каждый шаг. Тем не менее кризис не означает, что работать не нужно. Мы успешно преодолели кризис 2008-го, и он научил нас тому, что в непростые для рынка времена необходима максимальная эффективность всех бизнес-процессов, концентрация на результатах каждого отдела, каждого сотрудника. Такой подход позволил нам выйти из прошлого кризиса с минимальными потерями, и сейчас мы активно внедряем его в свою работу.

На фоне снижения объема ипотечных сделок застройщики будут предлагать более длительные сроки рассрочки. Этот инструмент будет применяться индивидуально для каждого проекта, в зависимости от степени его готовности и востребованности на рынке. Наиболее длительная рассрочка будет предоставляться на высокорентабельные объекты высокой степени готовности.

Стоимость нового жилья вряд ли будет существенно увеличиваться, несмотря на то что издержки девелоперов выросли. Цены будут регулироваться рынком и ограниченным спросом. Мы скорректировали свою ценовую политику в конце прошлого года и пока повышать цены не намерены. В текущей ситуации застройщики будут применять механизм «ручного управления», оперативно реагируя на рыночные изменения.

Мы не отказываемся от планов, намеченных на этот год. Завершим запущенную в конце 2014 года программу по импортозамещению в сфере строительных материалов. В частности, покупка бетонного завода позволит сэкономить на закупке бетона около 20%. Я уверен, что мы доведем долю отечественной продукции до 100%, это вполне реально, при этом жестко контролируя качество сырья.

В этом году мы введем в эксплуатацию наши жилые комплексы «Утренняя звезда», «Земляничная поляна»и «Дом с курантами», будем реализовывать текущие проекты. Выведем на рынок два новых, в том числе летом планируем открыть продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Кремлевские звезды» на улице Типанова. Продолжим работу над проектами «Петр Великий» и «Екатерина Великая». Сейчас осуществляем анализ проектных решений, после чего приступим к строительству.

Если говорить о темпах ввода объектов – считаю, что они сохранятся на прежнем уровне. Я сегодня не вижу необходимости увеличивать скорость строительства. Это может сказаться на качестве, чего допустить мы не можем. Однозначно скажу, что все наши объекты будут сдаваться в запланированные сроки.

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X