Скульптуры на фасаде здания ТЦ «Галерея» в дизайнерской вязаной одежде

Порог доверия

Дата Дек 19, 14 • Нет комментариев

Конкуренция между управляющими компаниями в сфере недвижимости очень жесткая: спрос на их услуги только формируется, при этом экономические условия подвигают...
Pin It

Главная » Актуальные материалы, Журнал «Управление Бизнесом» №17 » Порог доверия

Конкуренция между управляющими компаниями в сфере недвижимости очень жесткая: спрос на их услуги только формируется, при этом экономические условия подвигают собственников сокращать расходы

В сегменте торговой недвижимости Санкт-Петербурга только около 10% от всех объектов отдано в управление сторонним компаниям. Этот невысокий показатель обусловлен спецификой рынка: отсутствием институциональных инвесторов и низкой степенью доверия собственников к внешним управленцам. Постепенно эта услуга будет приобретать популярность, в том числе и потому, что в условиях стагнации покупательской активности собственники торговых центров будут вынуждены искать пути сохранения доходности объектов. 

Петербург традиционно является одним из лидеров в стране по уровню обеспеченности торговыми площадями. По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, по итогам третьего квартала 2014 года объем действующих торговых центров в Северной столице составил 4,5 млн кв. м. В июле-сентябре 2014 года введены в эксплуатацию 6 объектов общей площадью 161 000 кв. м. Среди них три здания в Приморском районе – два гипермаркета (K-Rauta и K-Ruoka) и торговый центр «Монпансье». В Выборгском районе – торгово-развлекательный центр «Европолис» площадью 60 500 кв. м, а также Spar в Невском районе и «Адмирал» в Центральном.

По количеству торговых центров среди районов города лидируют спальные: на них приходится 87% площадей. На стадии строительства находится еще около 460 000 кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.

90 против 10                                           

Казалось бы, большой объем торговых площадей подразумевает достаточный потенциальный спрос на услуги сторонних компаний, которые готовы взять на себя управление как всеми бизнес-процессами в ТЦ, так и отдельными сферами его жизнедеятельности, например эксплуатацией и взаимодействием с арендаторами. Тем не менее, пока передача торговых центров в управление сторонним компаниям не является распространенным явлением.

– В Петербурге работает пять крупных независимых управляющих компаний – «ВМБ-Траст», NAI Becar, АйБи Групп, МТЛ, МК ПСБ – и несколько десятков более мелких игроков, – рассказывает директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева. – Не более 10% торговых комплексов Петербурга управляются профессиональными УК. 90% объектов обслуживают «карманные» управляющие компании, аффилированные с собственниками.

По словам Л. Ревы, предложение данной услуги превышает спрос. В результате этот бизнес является низкорентабельным, хотя через управляющие компании и проходят большие денежные потоки.

В Санкт-Петербурге, как и в России в целом, не развит рынок институциональных инвесторов,  которые вкладывали бы средства  в торговые объекты

Причин того, что потенциальный спрос реализуется не такими темпами, как это хотелось бы представителям УК, несколько. Во-первых, в Петербурге весомую долю этого рынка занимают компании, которые, являясь собственниками сети ТЦ, управляют ими самостоятельно. Прежде всего, это холдинги «Империя» (сеть бизнес-центров «Сенатор»), «Адамант», FORTGROUP, УК «Теорема». Во-вторых, в России в целом, и в Санкт-Петербурге в частности, не развит рынок институциональных инвесторов, которые вкладывали бы средства в торговые объекты. В частности, именно у такой категории собственников может быть востребован Property management, который подразумевает полное коммерческое управление: не только затратами ТЦ, но и доходами. На данный момент эта услуга в меньшей степени интересна собственникам, чем Facility management, в рамках которого УК должна грамотным образом организовать все процессы, связанные исключительно с эксплуатацией недвижимости.

– Рынок полного коммерческого управления в Петербурге развит слабо. Причин тому несколько. Зарубежный опыт демонстрирует, что полное коммерческое управление развивается тогда, когда в качестве собственников выступают институциональные инвесторы: банки, страховые компании, частные или государственные пенсионные фонды, которые владеют либо одним зданием, либо портфелем объектов, – рассуждает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. Он отмечает, что такие компании – активные участники рынка, они размещают средства в недвижимость и в своих структурах никогда не содержат специальных подразделений, которые бы занимались управлением этой недвижимостью. Такие инвесторы хотят вложить средства, отдать объект полностью в управление и получать определенный доход. А в нужный момент недвижимость продать.

– Эти инвесторы всегда взвешивают риски, и Россия, где экономические потрясения случаются регулярно, а сам сегмент еще молод, оценивается ими как высокорисковый рынок, – продолжает Борис Мошенский. – Европейский рынок им более понятен, но он менее доходен. Поэтому у нас подобные сделки есть, но носят единичный характер. Самая значимая сделка в Петербурге – продажа ТЦ «Галерея», которая сейчас принадлежит фонду MorganStanley.

И, наконец, еще одна причина – все еще невысокая степень доверия собственников к сторонним управленцам. Многие считают, что отдавать в распоряжение управляющей компании не только расходы, но и доходы – рискованное мероприятие. Хотя в Петербурге есть компании с достойной репутацией и опытом, которые могли бы грамотно такое управление осуществлять. Но опасения у многих собственников остаются, и они предпочитают либо заниматься этим самостоятельно, либо передавать «своим людям». В результате более устойчивым спросом пользуется Facility management, риски при котором меньше.

В отдельную категорию можно выделить услуги брокериджа. Они могут входить в полный комплекс услуг, но часто являются единственным форматом взаимодействия с УК.

– В этом сегменте наш рынок уже достаточно сформирован, это агентские услуги, которые наиболее понятны, с них часто и начинается взаимодействие с управляющей компанией. Но нередко на этапе становления проекта управляющая компания привлекается как раз для брокериджа, и после того, как она сформировала пул арендаторов, сотрудничество заканчивается, – говорит Борис Мошенский. – Брокеридж в торговой недвижимости также имеет свою особенность: торговый центр строится на основании уже сформированной концепции, которая определяет конкретный перечень потенциальных арендаторов, по крайней мере, группы арендаторов по направлениям. Поэтому существует четкая методика того, как этот торговый центр заполнять.

Эффект адекватности

Основная цель привлечения управляющей компании – оптимизация расходной части и увеличение доходов. Эта цель может достигаться и за счет снижения издержек, и благодаря выстраиванию более эффективного взаимодействия с арендаторами, а при полном управлении – и путем организации маркетинговых мероприятий, направленных на увеличение потока покупателей.

В связи со сложившейся экономической ситуацией и падением покупательской активности появляются предпосылки к росту спроса именно на комплексное управление, считает региональный директор департамента по управлению недвижимостью компании Colliers International Россия Марина Толстошеева.

– В текущей конкурентной среде и в условиях изменения потребительского рынка наибольший спрос приобретают услуги по коммерческому управлению объектом, которые включают в себя все аспекты работы с арендаторами, маркетинга, коммерциализации и финансового учета, преследуют цель повышения операционного дохода объекта, – говорит М. Толстошеева. – Максимальную эффективность принесет комплексное управление объектом (коммерческое управление в сочетании с технической эксплуатацией объекта), которое дает полный контроль над всеми взаимосвязанными управленческими процессами.

По словам представителей управляющих компаний, «вечными» остаются споры о том, что дешевле: управлять самостоятельно или привлекать подрядчика. Однозначного ответа нет. С точки зрения управления затратами, можно дешево эксплуатировать здание и самостоятельно, но, нужно понимать, что при таком подходе в короткий срок объект быстро изнашивается, и может потребоваться капитальный ремонт. Сторонняя же организация будет настаивать на выделении больших средств для обслуживания объекта, предостерегая от убытков в связи с возможными проблемами здания в перспективе. Это тоже эффективность управления: потратить деньги сейчас, чтобы избежать капитальных затрат в будущем. Но может быть и наоборот, когда собственник вполне грамотно расходует бюджет на эксплуатацию помещения.

– Цена услуг УК, прежде всего, должна быть экономически обоснована, что подразумевает построение финансовой модели, предусматривающей как расходы на профессиональное управление объектом, так и рост доходов, с лихвой покрывающий какие-либо дополнительные издержки, – считает Марина Толстошеева.

На рынке используются различные схемы оплаты услуг сторонних управленцев. Как правило, вознаграждение состоит из нескольких частей: фиксированное (покрывает затраты на персонал УК), основное (фиксированный размер / процент от арендного дохода / процент от чистого операционного дохода – в зависимости от спектра предоставляемых услуг и формата объекта) и дополнительное (бонус за превышение прогнозного уровня чистого операционного дохода, брокеридж, коммерциализация). Процент по основному вознаграждению может варьироваться и в среднем для некрупного объекта составляет 4% от арендных поступлений / от уровня чистого операционного дохода из расчета, что все операционные расходы по объекту при профессиональном управлении должны покрываться за счет арендаторов.

– Стандартными на рынке условиями оплаты услуг брокериджа являются 8,33% от годовой арендной платы, что равно 100% месячного платежа арендатора, – говорит управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. – Средняя стоимость услуг по клинингу, охране, эксплуатации и управлению составляет 160 рублей за 1 кв. м в месяц.

Наиболее распространенной схемой оплаты является процент от оборота торгового комплекса (не больше 10%).

– Что входит в стоимость услуг управляющей компании, определяется индивидуально для каждого клиента. Как правило, в стандартный пакет включены бизнес-планирование и управленческий учет, управление арендными отношениями, контроль за состоянием объекта, а также представление интересов заказчика перед контрагентами, – рассказывает Людмила Рева.

Скидки для ключевых

Игроки рынка демогнстрируют, что конкуренция между УК на данный момент очень жесткая: доверие к ним только начинает расти, при этом экономические условия подвигают собственников к экономии. При выборе сторонней компании следует обратить внимание на несколько ключевых аспектов. Прежде всего, по мнению Бориса Мошенского, важна грамотно составленная тендерная документация, которая позволит сравнивать компании между собой по единым критериям.

– Управляющие компании работают по разным принципам. Если не предоставить им единое техническое задание, а просто сравнивать коммерческие предложения, то в итоге вы получите документы, основанные на разных принципах и разных цифрах, и только запутаетесь, – рекомендует специалист. – Обязательно нужно обозначить перечень услуг и уровень качества, который вы ожидаете. И главное – определить стратегическую линию: планируете вы удерживать объект для сохранения постоянного дохода или стремитесь его в ближайшей перспективе выставить на продажу. Цель должна быть понятна управляющей компании. Во втором случае бюджет будет составляться с расчетом на минимальную эксплуатацию, а акцент делаться на максимально четкую и прозрачную документацию.

Однозначно определяющими факторами являются опыт компании и портфель ее проектов. Эксперты рынка советуют лично посетить как можно больше объектов, которые на данный момент находятся в управлении рассматриваемых компаний. Это позволит воочию убедиться, как эксплуатируется здание, ознакомиться с документацией, пообщаться с арендаторами.

– Без опыта компании в данной сфере немыслимо достижение конечной цели по росту доходности. В абсолютном большинстве случаев привлечение таких подрядчиков принесет лишь негативный эффект и рост расходов. Разноплановость услуг УК и экспертиза в смежных сферах (брокеридж, оценка, рынок капитала и прочее), в свою очередь, помогут ей более эффективно и комплексно подойти к стратегическому планированию в отношении объекта, – уверена Марина Толстошеева.

Спорный дисконт

На данный момент в среднем по рынку существенного пересмотра уровня арендных ставок, которые напрямую влияют на доходность объекта, не происходит. Многое зависит от индивидуальных договоренностей с ретейлерами и их значимости для объекта.

– Диапазон арендных ставок весьма широк – от 1000 до 5000 рублей в зависимости от типа арендатора. Сейчас поступают точечные обращения от арендаторов на предоставление скидок. Однако в основном собственники не идут на это, если точно знают, что арендатор лукавит. Случается, что последние, ссылаясь на кризисную экономическую ситуацию, стараются получить некий дисконт, на самом деле не испытывая никаких сложностей с финансами, – рассказывает Наталья Скаландис. – Октябрь-ноябрь-декабрь характеризуются высоким количеством заявок от собственников ТЦ, целью которых является проверка текущих условий с действующей УК и, как следствие, понижение стоимости ее услуг. На такого рода объектах ротация УК происходит незначительная. Однако в новых торговых объектах действует здоровая конкурентная борьба.

В случае с якорными и потокообразующими арендаторами скидки на аренду могут достигать от 10% до 30%.

– Чаще всего арендаторы настаивают на фиксации арендной ставки в рублях либо договариваются о фиксации валютного курса или отмене индексации ставки в течение определенного периода, – добавляет Людмила Рева. – В последние месяцы собственники готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одномесячной арендной ставки вместо обычных двух-трех. Наиболее склонны к переговорам собственники торговых комплексов, в которых уровень вакансии превышает средний по рынку.

Ряд владельцев ТЦ намерены  повысить ставки  в связи с перепадом валютных курсов, что не очень логично в условиях сжатия потребительского спроса

Чаще всего на послабление условий и скидок идут те собственники, у которых немного объектов. Вместе с тем наблюдается и обратная тенденция – ряд владельцев ТЦ высказывают намерение повысить ставки в связи с перепадом валютных курсов, что представляется не очень логичным в условиях сжатия потребительского спроса.

По данным исследования MARIS, в среднем в Санкт-Петербурге уровень заполняемости торговых центров по итогам третьего квартала 2014 года составляет 93–95%. Успешные проекты заполнены на 100% («Галерея», «Стокманн Невский центр»). Высокий уровень вакантных помещений наблюдается в торговых центрах с неудачным местоположением, устаревшими концепциями и неэффективной планировкой, а также с непрофессиональным управлением.

– В то же время арендаторы в наиболее успешных проектах фиксируют рост рублевых оборотов по сравнению с прошлым годом. Таким образом, мы наблюдаем на рынке перераспределение спроса в пользу качественных проектов. В целом можно отметить, что собственники готовы предоставлять арендаторам скидки на 6–9 месяцев с дальнейшими переговорами, вводить валютные коридоры для ключевых арендаторов либо отменять индексацию ставки на один-два года, при этом оставляя базовые ставки на прежнем уровне, – подчеркивает Марина Толстошеева.

Коммерчески успешный  торговый центр  в Петербурге окупается  в течение 7–8 лет.  Если владелец  за этот период  вернул инвестиции,  это очень хороший срок

Пока не сильно колеблется и уровень доходности объектов. Участники рынка подчеркивают, что этот показатель весьма индивидуален и сильно привязан к конкретному объекту. По оценке руководителя направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислава Ступникова, в отношении успешных проектов можно говорить о средней доходности в 12% в год.

По наблюдениям Натальи Скаландис, этот показатель на данный момент составляет 13-14% и пока остается неизменным.

По данным Людмилы Рева, ставка капитализации в сегменте торговой недвижимости в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2014 года находилась на уровне 9,5–11,5% годовых.

– По нашим наблюдениям, коммерчески успешный торговый центр в Петербурге окупается в течение 7–8 лет. Если владелец за этот период смог вернуть инвестиции, это очень хороший срок, – резюмирует Борис Мошенский.

Ольга Великанова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X