Спокойные шаги вперед

Дата Ноя 10, 14 • Нет комментариев

Кари Каунискангас: в неуверенной нестабильной обстановке компании забывают про агрессивный рост Европейский рынок жилой недвижимости на фоне общей экономической...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №16, Недвижимость » Спокойные шаги вперед

Кари Каунискангас: в неуверенной нестабильной обстановке компании забывают про агрессивный рост

Европейский рынок жилой недвижимости на фоне общей экономической стагнации демонстрирует снижение объемов продаж. Президент финской строительной корпорации YIT Кари Каунискангас говорит о том, что уже в краткосрочном периоде можно ожидать перераспределения акцентов на рынке недвижимости в пользу роста доли доступного и недорогого жилья, и призывает коллег отказаться от употребления термина «среднестатистический клиент».

– Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынках недвижимости России и Финляндии?

– К сожалению, в наших странах рост внутреннего валового продукта (ВВП) близок к нулю, что негативно сказывается на потребительских рынках, в том числе в сегменте продаж недвижимости. Год назад, делая прогнозы на краткосрочный период, мы были, как это видно сейчас, чересчур оптимистичны, предполагая, что экономики двух стран все же будут расти. Но даже в сложных рыночных условиях и при пессимистических показателях в обеих странах YIT работает в этом году достаточно успешно. В России продажи жилой недвижимости выросли в сравнении с 2013-м, в Финляндии результат тоже значительно лучше, чем у конкурентов.

Корпорации YIT более 100 лет, и мы уже давно поняли, что даже в сложные периоды жизни важно думать над тем, как развивать компанию. Прежде всего, это безупречная сдача жилья, чтобы от клиентов не было замечаний по качеству построенной недвижимости. Требуется также уделять особое внимание экономической эффективности, причем эффективности не только внутри компании, но и благодаря внедрению новых предложений для клиентов, которые были бы выгодны. Третья тема – кассовый поток и эффективность использования капитала. Это, к примеру, продажа построенных, но непроданных квартир, высвобождение капитала из медленно оборачивающихся балансовых статей. В странах Запада совершенно нормальна ситуация, когда компании стараются обеспечить положительный кассовый поток и быструю оборачиваемость капитала при плохой конъюнктуре.

Торговый оборот YIT по итогам второго квартала 2014 года вырос с 403 млн до 451 млн евро. Этому росту способствовал рост продаж в странах Балтии, в Чехии и Словакии – там на удивление позитивная ситуация на рынках недвижимости. Мы также отмечаем рост портфеля заказов в бизнес-сегменте «Нежилые помещения и инфраструктура», а также в сфере жилищного строительства в России. Операционная прибыль снизилась на 9% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

Оборот корпорации по итогам 2013 года составил порядка 1,9 млрд евро, при этом на долю финских проектов пришлось примерно 1,2 млрд евро. Доля российского рынка – 500 млн евро. Но если измерять итоги не количеством денег, а объемом вводимых объектов, то Россия, безусловно, номер один – в 2013 году мы начали строить в вашей стране 5500 новых квартир. Это вдвое больше, чем на финском рынке.

Сложно назвать эти цифры сюрпризом, учитывая объемы рынка. В России в целом в минувшем году введено в эксплуатацию 900 000 квартир. В Финляндии, для сравнения, появилось лишь 26 000 квартир. Поэтому рынок России очень значим. Помимо Московской области и Санкт-Петербурга, двух наиболее крупных регионов присутствия YIT, мы работаем в Москве, Казани, Екатеринбурге, Тюмени и Ростове-на-Дону. Постоянно «сканируем» другие российские города, которые при благоприятных условиях могут войти в наш «географический» портфель присутствия.

Стратегия компании сформирована вокруг управляемого рентабельного роста: мы должны расти, но этот процесс должен быть управляемым. И рентабельным, что особенно актуально в текущей экономической ситуации. К росту мы стремимся, в первую очередь, с помощью проектов на основе собственного финансирования во всех сферах нашего бизнеса и во всех регионах присутствия YIT.

– Почему финская экономика затормозила?

– В последние два года было много негативных новостей, многие компании вывели свои производства из Финляндии, значительно выросла безработица. Причем «на улице» оказались высококвалифицированные специалисты, которые затем создали небольшие собственные компании. Естественно, что в этих условиях инвестиции направляются в развитие компании, а не в покупку жилья.

Мы привыкли оценивать ситуацию на финском рынке через индекс доверия потребителя, так вот сейчас этот индекс ушел, можно сказать, в минус. А когда падает индекс, желание инвестировать тоже падает.

– Это отражается на стоимости объектов жилой недвижимости в Финляндии?

– Цены на недвижимость в столичном регионе стабильно растут, это объясняется нехваткой доступного жилья, в первую очередь, одно– и двухкомнатных квартир. В других районах Финляндии цена на жилье остается на уровне ранее достигнутых показателей, а в некоторых проектах даже снизилась. Цены на квартиры в России стабильны в течение полутора лет, некоторый рост цен отмечен лишь в Казани.

– В России почти половину квартир YIT продает по ипотечным программам. Ожидаете ли вы снижения продаж «ипотечных» квартир, учитывая, что прогнозируется рост кредитных ставок?

Девальвация рубля, рост ВВП, цена на нефть влияют на продажи гораздо сильнее, нежели конкретная процентная ставка по ипотеке

 – За последние три года кредитные ставки в России варьировались от 10% до 13%. Но ощущение, что доля продаж завязана на размер ставки, во многом иллюзорно. Девальвация рубля, рост ВВП, цена на нефть влияют на продажи гораздо сильнее, нежели конкретная процентная ставка. Поэтому даже если ставки вырастут на 1–1,5%, это не окажет существенного влияния на объемы продаж. Если удорожание ипотеки будет более серьезным, – тогда да, определенные сдвиги на рынке произойдут. В том числе это приведет к росту спроса на небольшие и недорогие квартиры, поскольку потребность в жилье никуда не денется.

Не знаю, насколько вы у себя внутри России обращаете внимание на внешние изменения курса рубля. Было очень сильное колебание курса, для нас это проявилось следующим образом: как только курс рубля снижался, шел рост продаж. Мы ведем бизнес в России в рублях, на рентабельность деятельности наших дочерних компаний курс рубля не влияет. Но вот когда в Хельсинки переводим рубли в евро – разница получается приличная.

– Сложная экономическая ситуация не влияет на темпы ввода новых объектов?

– В неуверенной нестабильной обстановке компании забывают про агрессивный рост, предпочитая спокойно адаптироваться к новым реалиям, чтобы жить и исполнять ранее данные клиентам обещания. Мы свои дома достроим в срок вне зависимости от того, какая будет ситуация в экономике. Надо отметить, что количество «стартапов» находится в балансе с продажами – мы не начинаем строить больше, чем можем продать. В данный момент в России в процессе строительства находится более 12 000 квартир, в том числе в Санкт-Петербурге и Московской области – примерно по 4000 квартир в каждом из регионов.

– В июне вы совершили удачную сделку, продав компании «Норильский никель» 130 квартир в двух городах Московской области…

– Да, мы довольны тем, что смогли заключить эту сделку. Сумма сделки составила примерно 15 млн евро. Рассчитываю, что осенью этого года у нас опять будут приобретены квартиры по этой программе.

– Какие еще перспективы ожидают сектор жилой недвижимости?

– К сожалению, из-за кризиса в Украине страны выставляют друг другу санкции, что естественным образом влияет на бизнес-среду. Мы не являемся стороной, участвующей в кризисе, и очень надеемся, что найдется возможность для мирного урегулирования. Мы не верим, что санкции нормализуют ситуацию, но Финляндия является членом Европейского союза и следует тем решениям, которые принимаются в Брюсселе. Затягивание и обострение кризиса в Украине может, вероятно, негативно повлиять на бизнес компании.

Мы оцениваем для себя, как будет развиваться экономика России и каким образом будет изменяться покупательская способность. Верим, что переселение из небольших городов будет идти в сторону городов-«миллионников». Там, где YIT ведет деятельность, спрос на жилье будет сохраняться и в будущем. При этом спрос будет концентрироваться на квартирах, цена которых станет ниже, чем раньше.

Застройщик должен предвидеть ожидания клиентов, определять, какое жилье будет пользоваться спросом даже в период нестабильной экономической ситуации

 При планировании своего производства мы исходим из того, что у нас должны быть продукты, соответствующие этому будущему спросу. Нужно отметить, что такое явление не характерно только для России, в Финляндии та же ситуация. Покупательская способность населения падает, спрос концентрируется на крупных городах Финляндии, причем на недорогих квартирах. Мы предполагаем, что спрос на жилье в Финляндии будет слабым, улучшение тенденций ожидаем в будущем году. В России спрос останется на хорошем уровне, концентрация будет на недорогих квартирах.

Строить квартиры – дело нехитрое, но качество услуг копировать довольно сложно. Для того чтобы отличаться от конкурентов, мы должны создавать хорошие концепции. Ключевое слово – доступность жилья, то есть квартира, которую можно купить по приемлемой цене. Одной из концепций YIT, например, является строительство мини-квартир, в которых удачно сочетаются небольшое пространство, функциональность и стильный дизайн.

Больше не существует такого понятия, как «среднестатистический
клиент»

 Благодаря происходящим изменениям, на рынке появились группы клиентов, потребности которых существенно различаются. Больше не существует такого понятия, как «среднестатистический клиент». Застройщик жилья должен уметь предвидеть различные ожидания клиентов, определять, какое жилье будет пользоваться спросом, в том числе в период нестабильной экономической ситуации.

– Исторически корпорация занималась строительством предприятий водоснабжения, затем постепенно вышла на жилые объекты, стала реализовывать инфраструктурные проекты. В Финляндии YIT работает во всех упомянутых сегментах, но в России – только в сегменте жилой недвижимости. Это осознанная ставка?

– Да, мы изначально понимали, что присутствие в сфере жилой недвижимости России нам особенно интересно. При этом не будем забывать, что YIT еще в советское время участвовал в реализации нескольких инфраструктурных проектов на территории СССР, поэтому соответствующий опыт у нас, безусловно, есть.

YIT активно участвует в тендерах по строительству муниципальных зданий Финляндии. Как вы оцениваете качество проводимых тендеров?

– Подобные тендеры, безусловно, важны, тем более что победитель определяется по условию предоставления не только низкой цены, но и качественного архитектурного решения. В тендерах, как правило, участвуют три-четыре компании, что гарантирует честную конкурентную борьбу. Хотел бы также отметить, что финские муниципалитеты – хорошие заказчики не только потому, что они же эти заказы и размещают, но и потому, что тщательно отслеживают ход строительства на каждом этапе.

Дмитрий Глумсков

 Хельсинки – Санкт-Петербург

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X