Изобрести комфорт

Дата Ноя 1, 14 • Нет комментариев

Антон Евдокимов: надеюсь, мы перестанем относиться к Петербургу как к этакой «снежной королеве», которой уже за 80, но она считает, что все еще хороша без ухода и косметики В...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №16, Недвижимость » Изобрести комфорт

Антон Евдокимов: надеюсь, мы перестанем относиться к Петербургу как к этакой «снежной королеве», которой уже за 80, но она считает, что все еще хороша без ухода и косметики

В текущем году строительная отрасль стала одним из локомотивов экономики Петербурга. Застройщики вывели в продажу рекордное количество жилья, несмотря на тревожные кризисные ожидания. Основной объем нового предложения – это проекты комплексного освоения территорий (КОТ) на границе города и области. Однако почти половина существующего спроса сконцентрирована в сегменте жилья более высокого класса, считает генеральный директор Группы компаний «Эталон» Антон Евдокимов. О том, как в элитных локациях можно возводить «комфорт-класс», и к чему может привести радикальный подход к защите центра города, он рассказал журналу «Управление бизнесом».

– В этом году в Группе компаний «Эталон» началась разработка стратегии развития до 2022 года. На какой стадии процесс сейчас, и каковы основные направления документа?

– Мы продолжаем над ним работать, готовимся представить инвесторам до конца года. Это, безусловно, важный документ. Мне как управленцу необходимо знать, какие основополагающие решения примут совет директоров, акционеры, и предпринять все шаги для того, чтобы компания была готова к их реализации.

Самое главное, что стратегия разрабатывается на период после 2018 года, до этого времени у нас уже сформулированы основные задачи. Пока документ окончательно не утвержден, я не уполномочен озвучивать все ключевые направления, но могу сказать одно: фундаментальным элементом стратегии останется наш основной вид деятельности – строительство многоэтажных жилых комплексов комфорт-класса по монолитно-кирпичной технологии в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. Кардинальных изменений не будет. Эти рынки по-прежнему привлекательны, и самое главное, мы на них эффективно реализуем потенциал компании, обладая для этого достаточной квалификацией. Это подтверждается и финансовыми результатами Группы, которые мы оцениваем исключительно положительно.

– Насколько оправданно столь долгосрочное планирование в условиях политической и экономической нестабильности?

Любое сценарное планирование на длительные периоды – это, скорее, формулировка готовности компании следовать своим целям

 – Вопрос планирования – философский. Многое может измениться и за 15 минут. Ведь еще в конце прошлого года никто не мог предположить, что события на Украине будут развиваться подобным образом и приведут к таким последствиям. Будущее нельзя планировать, но к нему можно быть готовым. Любое сценарное планирование на такие длительные периоды – это, скорее, формулировка готовности компании следовать своим целям. Мы не закладываем в стратегию вероятность того, что начнем строить корабли. Но заявление о том, что мы продолжим фокусироваться на жилищном строительстве, – это уже важно. Документ обозначает наши намерения и определяет возможности, которыми компания должна обладать в будущем.

Наш клиент «помолодел», и это требует от нас адаптации целого ряда направлений: от рекламной концепции до внешнего вида менеджеров

 Мы продолжим концентрироваться на жилищном строительстве, очень внимательно наблюдая за рынком, реагируя на его запросы. Наша задача – разрабатывать наиболее оптимальные схемы реализации проектов, отслеживать, как меняются клиент и его потребности. Например, не так давно мы наградили своего шеститысячного – с начала 2014 года – клиента. Это был молодой человек, ему еще 30 нет, что радует. Наш клиент «помолодел», и это требует от нас адаптации целого ряда направлений: от рекламной концепции до внешнего вида менеджеров по продажам.

Условная рентабельность

– Вы строите в Москве и Московской области. Как вы считаете, стоит ли петербургским застройщикам выходить на столичный рынок?

– Это зависит от конкретной компании, ее ресурсов и приоритетов. Петербургским застройщикам при достижении определенных параметров бизнеса могут быть интересны другие регионы, в том числе Москва и область. Нам они интересны. Мы уверены в своих возможностях, которые подтвердили в 20082009 годах, когда выходили на столичный рынок, и успешно реализовали задуманное, несмотря на кризис. Сейчас движемся теми же шагами. И уже считаем себя не исключительно петербургской, а федеральной компанией.

– Пришлось адаптировать технологии работы для московского рынка?

– Нет. Выход в регионы в рамках диверсификации бизнеса Группы – это только изменение географии. Потому что наш первый жилой комплекс в Московской области – «Изумрудные холмы» – по сути, такой же, как все наши проекты в Петербурге. Те же конструктивные решения, технологии строительства и работы, тот же клиент. Мы поменяли географию, но не ключевые компетенции, в которых сильны. И это было верное решение, и сейчас видно, что проект успешен.

– В Москве рентабельность проектов выше, чем в Петербурге?

– Все индивидуально. Теоретически рентабельность проекта в границах Садового кольца Москвы должна быть выше, чем рядом с Дворцовой площадью в Петербурге. Но нужно говорить о конкретном проекте. Мы ориентируемся на реализацию максимально рентабельного и конкурентного проекта, а его расположение определяющей роли не играет. Москва и область – больший рынок, чем Петербург. Цены также выше, при том что себестоимость приобретения участка отличается не столь значительно. Поэтому потенциально велика вероятность того, что московский проект будет более рентабельным. Но, еще раз повторюсь, главное – интересный и привлекательный проект, где бы он ни располагался. Если появляется возможность реализовать такой проект в Петербурге, мы ею пользуемся.

– Ваши проекты – это комплексное освоение территории. Достаточно ли в Петербурге спроса на такие масштабные объекты комфорт-класса, ведь большинство КОТов – это все же «эконом»?

Реальный платежеспособный спрос меньше потенциального. По нашим оценкам, в комфорт-классе сосредоточено около 47% спроса

 – Достаточно. Средний класс хочет жить в комфортной среде. А мы не просто дома строим, а создаем жилую среду: начиная от строительства дорог и социальной инфраструктуры и заканчивая детскими площадками, дворами и паркингами. В этом и есть суть комплексного освоения территорий – это скорее подход к строительству, нежели соотнесение этого понятия с классом жилья. Спрос на жилую недвижимость в Петербурге, действительно, очень велик. Люди нуждаются в собственном жилье, и это проблема нашей страны. Другой вопрос, что реальный платежеспособный спрос меньше потенциального. По нашим оценкам, в комфорт-классе сосредоточено около 47% спроса.

– Принято считать, что наиболее емкий все-таки эконом-класс…

– Я не поддерживаю дискуссии о том, к какому классу относится тот или иной проект, их любят вести московские застройщики. Классифицировать все проекты строго по классам практически невозможно. Нет даже единой признанной методологии такого деления. Когда я приезжаю в Москву и в центре вижу элитный комплекс, который строится «из панелей», у меня, как минимум, возникают вопросы. «А что это – комфорт?» – «Нет, это элита». Я не сторонник таких разговоров. Понятие «комфорт-класс» вообще вывела на рынок наша компания. В Москве ранее оперировали только определениями «эконом», «бизнес» и «элита». Поэтому «ЛенСпецСМУ» стало применять такой подход: в локациях, которые не являются элитными, строить качественный жилой микрорайон. Посмотрите на наши комплексы «Морской фасад» и «Золотая гавань». Да, это не центр города, но это хорошие места для жизни, а стоимость ниже, чем в центральных районах. Это и есть «комфорт».

– Центр Петербурга вам насколько интересен?

– Центр интересует нас в гораздо меньшей степени. Мы и в дальнейшем будем строить здесь небольшие объекты, такие как «Престиж» на Васильевском острове, но, скорее, для поддержания имиджа. Это не наши приоритеты. Мы сфокусированы на том, чтобы строить жилье комфорт-класса в достаточно больших объемах. Если рассматривать уже строящиеся объекты, такие как «Царская столица» и «Ласточкино гнездо», а также наш самый крупный проект в Петербурге – «Галактика», то их общая площадь составит около 1,5 млн кв. м. «Галактика», по сути, строится в элитной локации, но в силу своих масштабов его нельзя отнести к элите. Комплексы «Галактика» и «Царская столица» – это, скорее, исключение из правил, в основном же в центре крупные проекты возводить очень сложно.

Разоблачить «королеву»

– Ваш проект «Царская столица» на месте бывшей станции Московская-Товарная – пример редевелопмента территорий в центре Петербурга. Редевелопмент предполагает серьезный рост себестоимости проекта?

– В нашем случае – увеличение несущественное. Требовалось только освободить территорию от старых построек и подготовить ее к жилому строительству. Скорее, это удлиняет сроки. Требуется больше согласований, работы с документами, могут возникнуть вопросы с разным статусом земель на одном участке. Более активно приходится взаимодействовать с властями. Если участок просто освобождается от старых застроек, себестоимость вырастет не сильно. Кроме того, «браунфилды» (участки, которые ранее использовались под промышленную застройку; в отличие от «гринфилдов», где все строится с нуля. – Ред.) располагаются в обжитых районах, и стоимость возводимого на них жилья, как правило, выше, чем в проектах «гринфилд». Удорожание возникает тогда, когда есть, например исторические объекты и их необходимо приспосабливать или реконструировать. Либо требуется рекультивация земель. Вместе с тем, сложный редевелопмент предполагает и другую цену на конечный продукт. Так что в любом случае уровень рентабельности сохраняется.

– Не первый год ведутся разговоры о том, что за редевелопментом территорий в центре Петербурга – будущее. Однако процесс этот происходит очень медленно…

– За редевелопментом не просто будущее. Я надеюсь, что когда-нибудь мы перестанем относиться к Петербургу как к этакой «снежной королеве», которой уже за 80, но она считает, что все еще хороша без ухода и косметики. А подданные просто бояться сказать ей, что это далеко не так. Когда едешь по Петербургу и видишь разрушенные, грязные, абсолютно непригодные объекты и участки, невольно возникает такая аналогия.

Ситуация с градозащитниками порой доходит до абсурда. Я абсолютно согласен с тем, что Петербург нужно беречь. Я здесь вырос, и его обожаю. Но, разве обосновано сохранение старых или вредных промпроизводств в центре города только потому, что они исторически там располагаются, а историю менять нельзя? Можно и нужно менять. Нельзя категорично отрицать все перспективные изменения, как это часто происходит сейчас. Подходы слишком радикальные: одни предлагают ничего не менять, другим каким-то образом удается построить в центре странные с точки зрения архитектуры здания.

– Что может выступить катализатором процесса?

– Необходимо четкое решение о том, как развивать исторический центр города. Крайне важно, чтобы власти сформулировали свою позицию по этому вопросу и генеральный план начали корректировать с учетом этих решений. Процесс уже начался, но необходим большой объем законодательной работы. Должны быть доработаны и приняты все нужные акты, причем в разумном ключе. Необходимо откорректировать региональные нормы градостроительного проектирования с учетом новых реалий и законов, завершить и принятьзаконы по зонам регулируемой застройки, и так далее.

Выход заключается в конструктивном диалоге власти и общественности, результатом которого должно стать решение: что в городе нужно поменять, а что – оставить. Берется, предположим, карта «серого» пояса Петербурга, и детально, по каждому предприятию производится анализ, действительно ли ему уместно располагаться в центре города. Одновременно можно предоставить возможности для переноса этих предприятий, создать технопарки, индустриальные площадки на окраинах мегаполиса.

– Как действовать, если собственники не захотят переносить производство?

– Что значит, не захотят? Мы говорим о бизнесе. Вся экономическая теория строится на том, что действуют рациональные агенты. Все решения принимаются с точки зрения экономической выгоды. Если будут созданы более выгодные условия работы на новых площадках, бизнес на них согласится. Мы реализовали подобный проект в Москве, на Ново-Алексеевской улице. Там располагался завод «Водоприбор», производящий водопроводную арматуру. Он переместил производство из центральной локации на новую подготовленную площадку. В результате, насколько я знаю, его энергоэффективность и экономическая эффективность значительно выросли.

Преобразование и развитие центра – это каждодневный труд, но альтернативы нет. Город не должен быть замершим. Есть заброшенные территории, не используемые годами, которые не только не развиваются, они деградируют. Я такой судьбы для Петербурга не хочу.

Следующий шаг

– С марта этого года вы назначены главным исполнительным директором (CEO) EtalonGroup и генеральным директором Группы компаний «Эталон». Что-то пришлось поменять в своем стиле управления?

– Если управленец ничего не меняет в своей работе ежедневно, значит, он деградирует. Когда становишься первым руководителем, с одной стороны, появляется больше обязанностей, с другой – больше возможностей, чтобы эти обязанности выполнять. Я считаю, что был готов к этой должности, так как занимал руководящие позиции в Группе не один год. Да, теперь на мне ответственность уже за весь бизнес Группы, но есть президент, Вячеслав Заренков, который выполняет определенный объем исполнительных функций. В частности, в его компетенции решения высшего уровня, стратегические вопросы. Он – мой руководитель, с которым я всегда могу посоветоваться, что очень хорошо, поэтому моя роль СЕО проще, чем могла бы быть. За 27 лет работы у Группы накопился огромный багаж проектов и опыт, и теперь предстоит вывести компанию на новый уровень развития. Нужно сделать следующий шаг, и мы его уже делаем. Это очень интересная и очень непростая задача.

Беседовала Ольга Великанова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X