Ставка на компактность

Дата Ноя 10, 14 • Нет комментариев

Михаил Медведев: в перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №16, Недвижимость » Ставка на компактность

Михаил Медведев: в перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое мы наблюдаем сейчас, ожидать не стоит

Перспективы новых жилых проектов в пригородах Петербурга и в области активно обсуждаются в строительном сообществе. Застройщики выводят на рынок внушительные объемы площадей в комплексах, возводимых «в чистом поле». Достаточно ли будет покупателей для такого масштабного предложения, и не произойдет ли затоваривания рынка в этих локациях в условиях снижения потребительской активности? Михаил Медведев, генеральный директор Группы компаний «ЦДС», которая объявила о старте проекта по строительству мини-города в Ленобласти, уверен, что спроса хватит всем. При резком ухудшении ситуации в экономике девелоперы снизят темпы строительства, но проекты не остановят, прогнозирует он.

– Михаил Анатольевич, недавно Градостроительный совет согласовал основные параметры нового города на территории Свердловского поселения, который будет реализовывать ЦДС. Это крупнейший проект комплексного освоения территории в области и один из самых масштабных в СЗФО. Каковы его основные параметры?

– Рабочее название проекта – «Нева Сити», но мы еще будем проводить конкурс на название, а также на архитектурную концепцию проекта. Мини-город предусматривает возведение порядка 4,6 млн кв. м жилого фонда на территории в 452 га. Расчетная численность «горожан» – 114 000 человек. Предельная этажность массовой застройки большей части территории КОТ составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Предполагается строительство больницы со станцией «скорой помощи», девяти отдельных дошкольных учреждений и нескольких встроенных детсадов, семи средних школ, шести аптек, одной поликлиники общей площадью 2700 кв. м, а также сетевых магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон, открытых автостоянок на 9154 машиноместа и паркингов – на 42 460 машиномест. Нам также предстоят значительные дорожные работы по строительству нескольких новых магистралей и ремонту существующих. Строительство начнется в следующем году, завершить девелопмент планируется через 25 лет.

Разделить бремя с бюджетом

– ЦДС возьмет на себя все расходы на социальную, инженерную и дорожную инфраструктуру?

– Пока предполагается, что мы будем полностью финансировать проект: по предварительным расчетам, общий объем инвестиций составит около 250 млрд рублей. Реализовывать его тоже будем самостоятельно, выступая и заказчиком, и застройщиком, и генподрядчиком. В структуре Группы есть три генподрядные организации, которые способны выполнить практически все строительные работы своими силами. Что касается социальных объектов, то мы будем строить и передавать их области в рамках программы «соцобъекты в обмен на налоги».

Инженерию также будем возводить за свой счет. В плане финансирования, в первую очередь, меня интересует дорожное строительство. В частности, основную магистраль федерального значения с выходом на Мурманское шоссе можно было бы построить с привлечением средств из федерального бюджета. Ведь, во-первых, мы как застройщик платим часть налогов в консолидированный областной бюджет, а часть – в федеральный. Я говорю это к тому, что возможное софинансирование со стороны государства – это не наша просьба о какой-то благотворительности. Эти деньги потом вернутся в бюджет в виде налогов.

Господдержка при масштабных и значимых для региона проектах облегчает бремя, которое ложится на инвестора

 Одна из целей такого масштабного проекта – привлечь инвестиции в Ленинградскую область, сделать этот регион не только привлекательным для жизни, но и экономически интересным. По мере заселения нового города, развития коммерческой инфраструктуры будет происходить и экономический рост, появятся новые рабочие места, потребительская активность. И вложенные деньги государство сможет вернуть в виде налогов. Предметные разговоры по этому поводу вести рано: есть только общая концепция, но нам предстоит для начала подготовить предпроект, потом проект, и только тогда можно обсуждать конкретные параметры и возможные условия софинансирования. Но в любом случае – господдержка при таких масштабных и значимых для региона проектах облегчает бремя, которое ложится на инвестора.

– А власти Ленинградской области какую-то помощь будут оказывать?

– Я бы сказал, что эта помощь была предоставлена еще полтора года назад, когда к работе приступило новое правительство Ленобласти. Оно наладило эффективный диалог со строительным сообществом. Стало привлекать в регион застройщиков, создавать интересные условия для возведения соцобъектов. Вот это реальная поддержка. Говорить о том, что областное правительство должно дать нам средства на реализацию этого проекта, не стоит. Поверьте, у областных властей есть свои статьи расходов. Другой вопрос в том, что одна из задач проекта – привлечь деньги в Ленобласть, показать, это что выгодно и федеральному бюджету.

– Вы уже получили деньги за простроенные по программе детские сады? Как в целом оцениваете ее эффективность?

– Мы в рамках этой программы построили детсад в Мурино, сейчас строим там второй. Скоро начнем в Кудрово. Первый садик открыли в сентябре, думаю, до конца года или, в крайнем случае, весной, получим деньги. Сомнений в этом, в принципе, никаких. Конечно, данную схему оцениваем положительно. Область выкупает объекты примерно по себестоимости строительства. Это позволяет избежать удорожания проектов из-за расходов застройщиков на социалку.

– В Петербурге условия для работы застройщиков более жесткие, в частности, социнфраструктуру в большинстве случаев они возводят за свой счет. В связи с этим насколько велика вероятность оттока строительных проектов из города в область?

Нет противостояния между городом и областью: где сложились привлекательные условия для строительства жилья, туда застройщики и идут

 – Нет абсолютно никакого противостояния между городом и областью в этом плане. Где сложились экономически и технически привлекательные условия для строительства жилья, туда застройщики и идут. На территории области – в Кудрово, Буграх, Мурино – собственники начали активно продавать землю, застройщики сочли предложения интересными. Если купили – нужно строить и продавать. Это не означает, что завтра девелоперы начнут строить за 150 км от города. Все равно центром притяжения остается Санкт-Петербург. Без разницы, где строить, главное, чтобы это было экономически выгодно и технически возможно. Я имею в виду инженерную, дорожную инфраструктуру, которую реально создать с сохранением нужного уровня рентабельности проекта.

В перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое мы наблюдаем сейчас, ожидать уже не стоит. Вся земля, которая в этих районах продавалась, уже практически раскуплена и начинает осваиваться.

– Недавно несколько крупных застройщиков безвозмездно передали участки в своих жилых комплексах городу под строительство дорог. Вас это коснулось? Насколько это увеличивает цену проекта?

– Каждая ситуация индивидуальна. Появится необходимость, и мы тоже будем передавать, наверное. Себестоимость проекта, конечно, возрастает, но, с другой стороны, эти участки, выделенные под дорожное строительство, прибыль застройщику не приносят. Коммерчески выгодного здесь ничего не построишь. Если проектом планировки здесь было предусмотрено жилье, а участок пришлось отдать под дороги. – это одна ситуация. А если не было предусмотрено – то это не такой и минус для застройщика.

Мы подписали три договора с КУГИ по строительству садиков и школ в наших объектах в городе, четвертый находится на стадии подписания. Все закладывается в себестоимость проектов, это факт. Но конечная цена определяется рынком: если мы ее превысим, то у нас просто покупать не будут. Поэтому здесь вопрос экономики конкретного проекта. Что-то закладывается в стоимость, что-то перетекает в издержки, сокращается маржа. Сегодня, по нашим оценкам, рентабельность в сфере жилого строительства в массовом сегменте невысока – 15–20%.

Предмет первой необходимости

– Ваш проект в Свердловском поселении рассчитан более чем на 4 млн кв. м жилья. Будет ли достаточно спроса?

– Сроки соизмеримы с масштабами. Мы их определяли на основе реального расчета, что эти метры сможем не только построить, но и реализовать. Считаем, что сроки соответствуют тому объему продаж, который мы оцениваем как реальный. Такая большая территория требует к себе трепетного отношения, и мы, в первую очередь, заинтересованы в том, чтобы здесь было комфортно жить. Если говорить с точки зрения экономики, то мы заинтересованы, чтобы у нас квартиры покупались в течение всех 25 лет, а не получилось бы так, что пять лет продажи будут идти, а потом остановятся, потому что нет дорог или бытовых условий. Нельзя допустить градостроительных ошибок, а это значит, надо грамотно связать четыре основных составляющих: архитектуру, инженерию, транспортную доступность и социальную инфраструктуру.

Мы попросили градостроительный совет об отклонениях от допустимых параметров, но не на полный объем – не на 25%, а на 20%. И нам его согласовали. Это дает возможность реализовать, во-первых, архитектурную концепцию, а во-вторых, достаточное количество социальных объектов, необходимых для проживания.

– Есть какие-то планы по продажам в цифрах?

– В среднем, рассчитываем в течение 25 лет продавать по 180 000 кв. м в год – по 15 000 кв. м в месяц. Это средний показатель. Ведь в самом начале продажи будут нулевые, затем объемы начнут расти, и могут достичь 25 000 кв. м ежемесячно. На ближайшие два года планируем по 60 000 кв. м ежегодно. А далее – выйти на средний показатель.

– На чем базируются ваши прогнозы по спросу? Пессимисты предрекают падение покупательской активности в ближайшее время…

– На данный момент мы падения спроса не фиксируем. Весной был всплеск – по сравнению с мартом-апрелем летом продажи казались небольшими. В сентябре ситуация уже заметно лучше, чем в августе. Поэтому рано говорить о спаде. А если вспомнить кризис 2008-го года, то да – тогда стали меньше строить. Ситуация улучшилась – возобновили объемы. Поэтому проект в любом случае будем реализовывать, а динамику вывода на рынок и скорость строительства приводить в соответствие с внешними условиями.

Есть несколько факторов, позволяющих быть уверенными в спросе. Первое – спрос на жилье в стране огромен, это факт. В России сегодня квартира массового сегмента – это дорогой предмет первой необходимости. Второе – в нашей стране нет другого такого города, как Санкт-Петербург. С одной стороны, он не так уж дорог для проживания, с другой – это мегаполис со всем необходимым для жизни. Квартиры для себя и детей здесь приобретают не только коренные петербуржцы, но и люди из других регионов. Инвестиционный спрос тоже никто не отменял, особенно с учетом невысоких депозитных ставок в банках.

– Спрос есть, но насколько он платежеспособный?

– Платежеспособность меньше, конечно, чем нужно, но есть ипотека, рассрочка. В начале своего бизнеса мы не занимались строительством, а выполняли подрядные работы, и часть квартир, которыми застройщик с нами расплачивался, продавали. Мы брали только самые ликвидные варианты и сформировали четкое понимание, что такое ликвидная квартира. Поэтому когда начинали сами строить, проектировали жилье, которое пользовались спросом. Это компактные квартиры: комфортное жилье, которое есть возможность купить. Со стоимостью квадратного метра «не поиграешь», потому что это довольно жесткая конструкция. А метраж, полноценный для жизни, но при этом доступный по реальной цене за квартиру, позволяет расширить круг клиентов.

Беседовала Ольга Великанова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Наверх