Ставка на компактность

Дата Ноя 10, 14 • Нет комментариев

Михаил Медведев: в перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое мы наблюдаем сейчас, ожидать не стоит Перспективы...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №16, Недвижимость » Ставка на компактность

Михаил Медведев: в перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое мы наблюдаем сейчас, ожидать не стоит

Перспективы новых жилых проектов в пригородах Петербурга и в области активно обсуждаются в строительном сообществе. Застройщики выводят на рынок внушительные объемы площадей в комплексах, возводимых «в чистом поле». Достаточно ли будет покупателей для такого масштабного предложения, и не произойдет ли затоваривания рынка в этих локациях в условиях снижения потребительской активности? Михаил Медведев, генеральный директор Группы компаний «ЦДС», которая объявила о старте проекта по строительству мини-города в Ленобласти, уверен, что спроса хватит всем. При резком ухудшении ситуации в экономике девелоперы снизят темпы строительства, но проекты не остановят, прогнозирует он.

– Михаил Анатольевич, недавно Градостроительный совет согласовал основные параметры нового города на территории Свердловского поселения, который будет реализовывать ЦДС. Это крупнейший проект комплексного освоения территории в области и один из самых масштабных в СЗФО. Каковы его основные параметры?

– Рабочее название проекта – «Нева Сити», но мы еще будем проводить конкурс на название, а также на архитектурную концепцию проекта. Мини-город предусматривает возведение порядка 4,6 млн кв. м жилого фонда на территории в 452 га. Расчетная численность «горожан» – 114 000 человек. Предельная этажность массовой застройки большей части территории КОТ составит 23 этажа с локальными доминантами до 30 этажей. Предполагается строительство больницы со станцией «скорой помощи», девяти отдельных дошкольных учреждений и нескольких встроенных детсадов, семи средних школ, шести аптек, одной поликлиники общей площадью 2700 кв. м, а также сетевых магазинов и торговых центров, кафе, ресторанов, нескольких пешеходных зон, открытых автостоянок на 9154 машиноместа и паркингов – на 42 460 машиномест. Нам также предстоят значительные дорожные работы по строительству нескольких новых магистралей и ремонту существующих. Строительство начнется в следующем году, завершить девелопмент планируется через 25 лет.

Разделить бремя с бюджетом

– ЦДС возьмет на себя все расходы на социальную, инженерную и дорожную инфраструктуру?

– Пока предполагается, что мы будем полностью финансировать проект: по предварительным расчетам, общий объем инвестиций составит около 250 млрд рублей. Реализовывать его тоже будем самостоятельно, выступая и заказчиком, и застройщиком, и генподрядчиком. В структуре Группы есть три генподрядные организации, которые способны выполнить практически все строительные работы своими силами. Что касается социальных объектов, то мы будем строить и передавать их области в рамках программы «соцобъекты в обмен на налоги».

Инженерию также будем возводить за свой счет. В плане финансирования, в первую очередь, меня интересует дорожное строительство. В частности, основную магистраль федерального значения с выходом на Мурманское шоссе можно было бы построить с привлечением средств из федерального бюджета. Ведь, во-первых, мы как застройщик платим часть налогов в консолидированный областной бюджет, а часть – в федеральный. Я говорю это к тому, что возможное софинансирование со стороны государства – это не наша просьба о какой-то благотворительности. Эти деньги потом вернутся в бюджет в виде налогов.

Господдержка при масштабных и значимых для региона проектах облегчает бремя, которое ложится на инвестора

 Одна из целей такого масштабного проекта – привлечь инвестиции в Ленинградскую область, сделать этот регион не только привлекательным для жизни, но и экономически интересным. По мере заселения нового города, развития коммерческой инфраструктуры будет происходить и экономический рост, появятся новые рабочие места, потребительская активность. И вложенные деньги государство сможет вернуть в виде налогов. Предметные разговоры по этому поводу вести рано: есть только общая концепция, но нам предстоит для начала подготовить предпроект, потом проект, и только тогда можно обсуждать конкретные параметры и возможные условия софинансирования. Но в любом случае – господдержка при таких масштабных и значимых для региона проектах облегчает бремя, которое ложится на инвестора.

– А власти Ленинградской области какую-то помощь будут оказывать?

– Я бы сказал, что эта помощь была предоставлена еще полтора года назад, когда к работе приступило новое правительство Ленобласти. Оно наладило эффективный диалог со строительным сообществом. Стало привлекать в регион застройщиков, создавать интересные условия для возведения соцобъектов. Вот это реальная поддержка. Говорить о том, что областное правительство должно дать нам средства на реализацию этого проекта, не стоит. Поверьте, у областных властей есть свои статьи расходов. Другой вопрос в том, что одна из задач проекта – привлечь деньги в Ленобласть, показать, это что выгодно и федеральному бюджету.

– Вы уже получили деньги за простроенные по программе детские сады? Как в целом оцениваете ее эффективность?

– Мы в рамках этой программы построили детсад в Мурино, сейчас строим там второй. Скоро начнем в Кудрово. Первый садик открыли в сентябре, думаю, до конца года или, в крайнем случае, весной, получим деньги. Сомнений в этом, в принципе, никаких. Конечно, данную схему оцениваем положительно. Область выкупает объекты примерно по себестоимости строительства. Это позволяет избежать удорожания проектов из-за расходов застройщиков на социалку.

– В Петербурге условия для работы застройщиков более жесткие, в частности, социнфраструктуру в большинстве случаев они возводят за свой счет. В связи с этим насколько велика вероятность оттока строительных проектов из города в область?

Нет противостояния между городом и областью: где сложились привлекательные условия для строительства жилья, туда застройщики и идут

 – Нет абсолютно никакого противостояния между городом и областью в этом плане. Где сложились экономически и технически привлекательные условия для строительства жилья, туда застройщики и идут. На территории области – в Кудрово, Буграх, Мурино – собственники начали активно продавать землю, застройщики сочли предложения интересными. Если купили – нужно строить и продавать. Это не означает, что завтра девелоперы начнут строить за 150 км от города. Все равно центром притяжения остается Санкт-Петербург. Без разницы, где строить, главное, чтобы это было экономически выгодно и технически возможно. Я имею в виду инженерную, дорожную инфраструктуру, которую реально создать с сохранением нужного уровня рентабельности проекта.

В перспективе такого массового появления новых крупных проектов на границе области и города, которое мы наблюдаем сейчас, ожидать уже не стоит. Вся земля, которая в этих районах продавалась, уже практически раскуплена и начинает осваиваться.

– Недавно несколько крупных застройщиков безвозмездно передали участки в своих жилых комплексах городу под строительство дорог. Вас это коснулось? Насколько это увеличивает цену проекта?

– Каждая ситуация индивидуальна. Появится необходимость, и мы тоже будем передавать, наверное. Себестоимость проекта, конечно, возрастает, но, с другой стороны, эти участки, выделенные под дорожное строительство, прибыль застройщику не приносят. Коммерчески выгодного здесь ничего не построишь. Если проектом планировки здесь было предусмотрено жилье, а участок пришлось отдать под дороги. – это одна ситуация. А если не было предусмотрено – то это не такой и минус для застройщика.

Мы подписали три договора с КУГИ по строительству садиков и школ в наших объектах в городе, четвертый находится на стадии подписания. Все закладывается в себестоимость проектов, это факт. Но конечная цена определяется рынком: если мы ее превысим, то у нас просто покупать не будут. Поэтому здесь вопрос экономики конкретного проекта. Что-то закладывается в стоимость, что-то перетекает в издержки, сокращается маржа. Сегодня, по нашим оценкам, рентабельность в сфере жилого строительства в массовом сегменте невысока – 15–20%.

Предмет первой необходимости

– Ваш проект в Свердловском поселении рассчитан более чем на 4 млн кв. м жилья. Будет ли достаточно спроса?

– Сроки соизмеримы с масштабами. Мы их определяли на основе реального расчета, что эти метры сможем не только построить, но и реализовать. Считаем, что сроки соответствуют тому объему продаж, который мы оцениваем как реальный. Такая большая территория требует к себе трепетного отношения, и мы, в первую очередь, заинтересованы в том, чтобы здесь было комфортно жить. Если говорить с точки зрения экономики, то мы заинтересованы, чтобы у нас квартиры покупались в течение всех 25 лет, а не получилось бы так, что пять лет продажи будут идти, а потом остановятся, потому что нет дорог или бытовых условий. Нельзя допустить градостроительных ошибок, а это значит, надо грамотно связать четыре основных составляющих: архитектуру, инженерию, транспортную доступность и социальную инфраструктуру.

Мы попросили градостроительный совет об отклонениях от допустимых параметров, но не на полный объем – не на 25%, а на 20%. И нам его согласовали. Это дает возможность реализовать, во-первых, архитектурную концепцию, а во-вторых, достаточное количество социальных объектов, необходимых для проживания.

– Есть какие-то планы по продажам в цифрах?

– В среднем, рассчитываем в течение 25 лет продавать по 180 000 кв. м в год – по 15 000 кв. м в месяц. Это средний показатель. Ведь в самом начале продажи будут нулевые, затем объемы начнут расти, и могут достичь 25 000 кв. м ежемесячно. На ближайшие два года планируем по 60 000 кв. м ежегодно. А далее – выйти на средний показатель.

– На чем базируются ваши прогнозы по спросу? Пессимисты предрекают падение покупательской активности в ближайшее время…

– На данный момент мы падения спроса не фиксируем. Весной был всплеск – по сравнению с мартом-апрелем летом продажи казались небольшими. В сентябре ситуация уже заметно лучше, чем в августе. Поэтому рано говорить о спаде. А если вспомнить кризис 2008-го года, то да – тогда стали меньше строить. Ситуация улучшилась – возобновили объемы. Поэтому проект в любом случае будем реализовывать, а динамику вывода на рынок и скорость строительства приводить в соответствие с внешними условиями.

Есть несколько факторов, позволяющих быть уверенными в спросе. Первое – спрос на жилье в стране огромен, это факт. В России сегодня квартира массового сегмента – это дорогой предмет первой необходимости. Второе – в нашей стране нет другого такого города, как Санкт-Петербург. С одной стороны, он не так уж дорог для проживания, с другой – это мегаполис со всем необходимым для жизни. Квартиры для себя и детей здесь приобретают не только коренные петербуржцы, но и люди из других регионов. Инвестиционный спрос тоже никто не отменял, особенно с учетом невысоких депозитных ставок в банках.

– Спрос есть, но насколько он платежеспособный?

– Платежеспособность меньше, конечно, чем нужно, но есть ипотека, рассрочка. В начале своего бизнеса мы не занимались строительством, а выполняли подрядные работы, и часть квартир, которыми застройщик с нами расплачивался, продавали. Мы брали только самые ликвидные варианты и сформировали четкое понимание, что такое ликвидная квартира. Поэтому когда начинали сами строить, проектировали жилье, которое пользовались спросом. Это компактные квартиры: комфортное жилье, которое есть возможность купить. Со стоимостью квадратного метра «не поиграешь», потому что это довольно жесткая конструкция. А метраж, полноценный для жизни, но при этом доступный по реальной цене за квартиру, позволяет расширить круг клиентов.

Беседовала Ольга Великанова

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X