Развитию потенциала редевелопмента промышленных территорий в Петербурге препятствуют несколько ключевых факторов

Сохранить нельзя перенести

Дата Сен 4, 14 • Нет комментариев

Свободных участков под застройку в Санкт-Петербурге становится все меньше, в центре их практически не осталось.Редевелопмент в такой ситуации – единственный способ...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №15, Недвижимость » Сохранить нельзя перенести

Свободных участков под застройку в Санкт-Петербурге становится все меньше, в центре их практически не осталось.Редевелопмент в такой ситуации – единственный способ развивать новое строительство в окружении существующей застройки и инфраструктуры, не удаляясь на периферию города и в область. Потенциал в Санкт-Петербурге в этой сфере весьма велик, однако на практике объем территорий,подвергаемых редевелопменту, не дотягивает даже до 10% от всех пригодных для этого площадей.

Очаги редевеломпента

Редевелопмент для Петербурга – тема обширная и дискуссионная, обсуждается она не первый год. В городе действительно значительная часть площадей занята промышленными предприятиями, многие из которых работают на устаревших мощностях, и нуждаются в модернизации и обновлении основных фондов. По данным компании PETERLAND, на территории Санкт-Петербурга (преимущественно в его центральной части) можно выделить 26 промышленных зон площадью 50 га и более, на которых расположены объекты производственного назначения, инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, не соответствующие экономическим, социальным, экологическим и градостроительным условиям. Их общая площадь составляет 6100 га.

При этом некоторые территории заняты непроизводственными объектами: это старый жилой фонд, учебные заведения, парки, и они, по сути, не являются объектом промышленного редевелопмента.

– По нашим оценкам, площадь таких территорий равна примерно 330 га – это более5% от всех площадей, – рассказывает генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий.– Кроме того, часть территории промзон, подлежащих преобразованию, занимают объекты инженерно-транспортной инфраструктуры общей площадью около 940 га (более 15%).

Пословам Зарецкого, наиболее крупные промышленные территории, подлежащие преобразованию, сосредоточены в трех районах: Калининском, Кировском и Невском – они занимают примерно по 1000 га. В них сосредоточено около половины всех площадей, подлежащих преобразованию.

С точки зрения инвестиционной составляющей, девелоперам интересен, прежде всего, центр города. Возводимые здесь жилые и офисные объекты можно позиционировать в более высоких классах – «элит» и «бизнес», что увеличивает уровень рентабельности проектов. Из локаций, где расположены промышленные зоны, наиболее привлекательными являются Петроградский, Адмиралтейский районы, Васильевский остров, а также район от Смольного до площади Александра Невского.

По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, большой объем промзон, где возможно строить жилье и уже заявлены проекты, расположен в Адмиралтейском районе (13%). Основной объем строительства здесь сосредоточен на территории «Измайловской перспективы» (например, проект «Галактика» от ЛенСпецСМУ), завода «Петмол» (проект «Времена года»). На Васильевский остров приходится пока порядка 8-10%, в частности, здесь реализуются проекты «Илматар»от «Лемминкяйнен Рус» на территории бывшего Сталепрокатного завода, ЖК «Самоцветы» от «ЛенСпецСМУ» на месте завода им. Калинина.

Что касается одного из наиболее престижных центральных районов Петербурга – Петроградского, то активное развитие редевелопмента здесь началось лишь в последние годы. На данный момент реализуется целый ряд проектов. Это ЖК «Европа Сити» на проспекте Медиков (строится на месте завода «Электрик» Группой ЛСР); проект шведского холдинга NCC на набережной Карповки, 27, где ранее находился мебельный завод, но территория уже переведена в зону жилой застройки с элементами общественно-деловых функций; достраивается премиальный жилой комплекс «Леонтьевский Мыс» на бывшей территории завода «Вулкан».

Эксперты отмечают, что на данный момент ресурсы «Петроградки» в этом плане почти исчерпаны. По словам генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, исключение составляет Петровский остров – это один из наиболее ожидаемых проектов редевелопмента.

– Это очень перспективная территория с точки зрения расположения, видовых характеристик, транспортной доступности, но ее преобразование буксует, в первую очередь, из-за градостроительной политики. Очень многие зоны острова по генплану остаются в категории промышленных земель, а самое целесообразное их использование – это строительство жилья, – говорит Андрей Косарев. – Кроме того, там расположено несколько крупных предприятий, которые перенести крайне сложно и дорого. А сегодня еще и экономическая ситуация вызывает вопросы. На самом же Петровском острове промышленных зон уже практически не осталось.

Большой потенциал с этой точки зрения у района от площади Александра Невского до Смольного – здесь можно ожидать большого количества проектов редевелопмента в ближайшей перспективе, уточняет Косарев.

– Еще более активно осваиваемой является зона около станции метро «Фрунзенская». На данный момент здесь реализуются проекты на трех бывших производственных площадках, – отмечает Андрей Косарев. – Это «Петмол», где «Меридиан Девелопмент» уже осваивает первую часть под жилую застройку, а второй участок будет отведен под общественно-деловую застройку. На месте бывшего «Ленмясомолмаша» «ЮИТ» реализует проект ЖК «Новомосковской», на площадке «Ленпродмаш» «Леминкайнен Рус» строит ЖК «Тапиола». Есть также ряд других заявленных здесь проектов.

Если говорить о более отдаленных от центра города локациях, то высоким потенциалом обладают Московский и Невский районы. По данным «Петербургской Недвижимости», на каждый из них приходится 18-20% от общего объема заявленных проектов редевелопмента.

– В Невском районе значительный перспективный объем возможного строительства жилья сосредоточен на Октябрьской набережной – порядка 1 млн кв. м, – говорит Ольга Трошева. – Есть проекты, расположенные на проспекте Обуховской обороны, например, на месте Александро-Невской мануфактуры.

В Московском районе участники рынка обращают внимание на проекты на площадках «Силовых машин».

– Самая небольшая из них уже активно застраивается – там возводится ЖК «Московский квартал». Всего участки «Силовых машин» – это около 90 га. Постепенно они будут осваиваться, – считает Андрей Косарев. – Но здесь тоже существует аналогичная проблема: большинство этих территорий пока принадлежат к категории промышленных земель. Территория мясокомбината «Самсон» обладает определенными перспективами. Ее начали реализовывать лотами, два участка уже приобрела компания «Лидер Групп» под жилые проекты.

По информации «Петербургской недвижимости», на данный момент объем промышленных территорий Петербурга, требующих согласований и перевода в другую категорию, а также уже начавшихся проектов (освоение под жилье и сопутствующие коммерческие функции) превышает 15 млн кв. м. Остается открытым вопрос, на всех ли территориях возможно будет изменить функциональное назначение, а если да, то под какие функции.

Проблема редевелопмента «по-петербургски»: собственникам все сложнее осуществлять перевод земель в жилую категорию

 В этом и заключается одна из основных проблем редевелопмента «по-петербургски» – в последнее время собственникам все сложнее осуществлять перевод земель в жилую категорию в связи с градостроительной политикой властей. Тогда как жилая функция для таких проектов является первоочередной.

Капля в море

По данным компании PETER LAND, на конец 2013 года суммарная территория промзон, на которой проведен либо осуществляется редевелопмент, составила более 510 га, или 8,4% от общей территории промзон, подлежащих градостроительному преобразованию. За 2013 год суммарная площадь территории промзон, на которой осуществляется редевелопмент, увеличилась на 48 га:  это всего лишь плюс 0,7%.

– Развитию того значительного потенциала, который есть у редевелопмента в Петербурге, препятствуют несколько ключевых факторов. Первый – это градостроительная политика и документация: генеральный план Санкт-Петербурга и правила землепользования и застройки, – рассказывает Андрей Косарев. – Большинство территорий, потенциально пригодных для редевелопмента, сложно либо практически невозможно перевести в категорию, разрешающую жилищное строительство. А это самый целесообразный и ликвидный формат использования этих участков. Согласно генплану города, основная часть этих территорий относится к промышленной категории, где жилую функцию в принципе невозможно реализовать, даже в формате апартаментов или условно разрешенного вида использования участка.

Вторая по приоритетности функция использования таких земель и объектов – офисная, ее с определенными ограничениями можно реализовать, но также далеко не всегда. Причем, если ранее, при правительстве Валентины Матвиенко, был обозначен курс на вывод большинства промышленных предприятий за черту города, то нынешняя власть такой четкой позиции не придерживается.

– Наблюдается невысокая степень участия руководства города в процессах редевелопмента, отсутствие четкой позиции в вопросе редевелопмента промзон в центральной части города, – отмечает Юрий Зарецкий. – В последнее время оно, скорее, даже блокирует инициативы по редевелопменту, аргументируя это необходимостью сохранения рабочих мест в центральной части города.В идеале же, конечно, руководство города должно активно участвовать в процессах преобразования промышленных территорий центра города, мотивируя к «полезным» преобразованиям, создавая стимулы для качественных проектов редевелопмента.

 С одной стороны, очевидно, что производственные территории в центре города мешают его развитию, строительству дорожных сетей, улучшению экологических характеристик, архитектурному облику, портят видовые характеристики. В идеале власти в этой ситуации могли бы не просто стимулировать вывод предприятий из центра на периферию, но и оказать помощь в их перемещении на инженерно-подготовленные площадки.

Стимулы предприятий к «переезду» понятны: налоговые льготы, субсидии на перенос мощностей, создание инженерной и транспортной инфраструктуры

 – Мотивация городских властей к тому, чтобы оставить промышленные предприятия в черте Петербурга, оправдана: они хотят сохранить рабочие места и налоговые отчисления в городе, а не отдавать их Ленинградской области и другим регионам. Но эти производства нужно перемещать на окраины города, создавая там индустриальные парки – либо силами властей, либо путем стимулирования частных инвесторов, – полагает Андрей Косарев. – Методы стимулирования предприятий на «переезд» понятны: это налоговые льготы, субсидии на перенос мощностей и создание инженерной инфраструктуры, строительство дорожной сети и головных источников. Стоило бы предпринять все для того, чтобы данные предприятия сохранить, а также дать им возможность произвести техническое перевооружение.

Примеры последних лет показывают, что все производства, которые переезжали, делали это параллельно с модернизацией мощностей и обновлением основных фондов.«Таким образом мы получаем прямые инвестиции в экономику и повышаем конкурентоспособность промышленности», – уверен А. Косарев.

Пока же город нацелен, скорее, на вывод исключительно вредных производств. Хотя приведенные выше примеры демонстрируют, что постепенно «серый пояс» расчищается, однако в большей степени силами частных инвесторов.

– Город избавляется от неэффективных производств. Однако полностью «серый пояс» Петербурга ликвидирован не будет, – считает руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский. – В прошлом году была сформирована четкая позиция городских властей:ряд промышленных предприятий в городе останется. Это позволит сохранить в Петербурге рабочие места, а также избежать роста маятниковой миграции в утренние и вечерние часы. И уже есть прецеденты, подтверждающие решимость городских властей следовать выбранному курсу. В частности, в июле власти Петербурга не поддержали предложение компании «Фацер» (входит в финский концерн Fazer) перепрофилировать площадку Василеостровского хлебозавода под гостиницу или другую общественно-деловую функцию.

По словам консалтеров, на некоторые участки в центре города наблюдаются буквально очереди из инвесторов, это доказывает, что проекты редевелопмента экономически оправданы. Но инвесторы настаивают на том, что собственник должен самостоятельно обеспечить перевод земель в категорию, позволяющую строить жилье, апартаменты или офисную недвижимость.Неоднократно говорилось о том, что еще один сдерживающий фактор – это разрозненная собственность на промышленные площадки.

«Наследством» приватизации государственной собственности до сих пор является то, что у большинства предприятий значительное количество владельцев, и инвесторам приходится вести переговоры о продаже отдельно с каждым из них.

– В итоге мы получаем «эффект коммунальной квартиры»: с каждым последующим собственником договориться все сложнее, а последний имеет возможность диктовать уже совсем неадекватные цены. В процессе консолидации собственности также могли бы принять участие власти, используя при необходимости финансовый и административный ресурсы, – считает Андрей Косарев.

Неожиданные риски

В перспективе 7–10 лет, при условии стабилизации и подъема экономики, возможен редевелопмент еще 20% территории промзон

 По прогнозам Юрия Зарецкого, в перспективе 7-10 лет, при условии стабилизации и подъема экономики и отсутствии новых финансовых потрясений, возможен старт проектов редевелопмента, охватывающих еще около 20% суммарной территории промзон.

 – Темпы их реализации будут зависеть от конъюнктуры на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Крометого, очень важную роль в развитии процессов редевелопмента промышленных зон в центральной части города будет играть позиция властей города.Оценивая анонсированные проекты редевелопмента, можно констатировать, что в ближайшей перспективе приоритет при освоении промышленных территорий инвесторы будут отдавать жилой застройке. Вероятнее всего, в перспективе ближайших 5 лет проекты жилой застройки займут более двух третей преобразованной территории промзон, – предполагает Ю. Зарецкий.

Ко всем прочим рискам при реализации таких проектов добавились еще и экономическо-политические. Редевелопмент предполагает долгосрочность инвестиций – не менее 7-8 лет, теперь же эти сроки являются менее прогнозируемыми.

Нельзя сбрасывать со счетов и субъективные причины успеха того или иного проекта. Основные из них–месторасположение, концепция и девелопер. Андрей Косарев приводит в пример проекты, реализуемые на территории завода «Вулкан». Это элитный жилой комплекс «Леонтьевский Мыс», бизнес-центр «Тринити Плэйс» компании GHP Group и «Премьер Палас» компании «Л1».

«Тринити Плэйс» многие критиковали за то, что в таком удачном для жилого строительства месте девелопер решил возвести бизнес-центр, а высококлассная офисная застройка нетипична для этого района Петроградской стороны.

– Однако благодаря профессионализму девелопера и грамотной концепции проект «выстрелил»,и я думаю, что скоро будет объявлено о сдаче в аренду всего бизнес-центра по весьма высоким ставкам. Что касается «Леонтьевского Мыса», то он отличается прекрасной локацией, интересной концепцией интеллектуального дома и дизайном от Филиппа Старка,но девелопер не имел опыта реализации крупных люксовых проектов. Последнее обстоятельство привело к тому, что сроки реализации несколько увеличились, но уже понятно, что в конце этого года или в начале следующего проект будет завершен. Более половины квартир там уже реализовано, – рассказывает А. Косарев.

К успешным проектам, по его мнению, также можно отнести проект «Гранд Каньон», старт которому был дан в 1997 году, когда инвестор взял в долгосрочную аренду территорию прядильно-ткацкой фабрики «Искра». В 2004–2006 годах здесь был реализован проект одноименного торгового центра, ав 2010-мпостроеныкаток и мебельный центр. На этот год заявлен ввод в эксплуатацию гостиницы. Также здесь планируется строительство водно-спортивного центра. Общая площадь этой территории 40 га, причем расположена она далеко не в центре города, в отличие от большинства проектов редевелопмента.

Из готовых проектов в центре города нельзя не отметить жилой комплекс «Парадный квартал», построенный на территории почти 10 га на месте бывших конюшен Преображенского полка, которые к тому времени пришли в упадок. На реализацию проекта девелоперу – Строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» (Группа ЛСР) – понадобилось 10 лет,почти все квартиры здесь реализованы.

При возведении объектов в центре Санкт-Петербурга нельзя не учитывать градозащитные и политические риски

 Тем не менее, при возведении объектов в центре Петербурга нельзя не учитывать градозащитные и политические риски. Вспомним хотя бы «Набережную Европы», куда «ВТБ Девелопмент» успел инвестировать, по разным оценкам, от 7 до 10 млр друблей, после чего было принято решение изменить концепцию проекта и разместить там высшие судебные инстанции. В отношении другого проекта того же девелопера– «Невской ратуши» – также звучали заявления об изменении концептуального назначения. Сейчас на этом месте, где раньше располагался трамвайный парк, в рамках проекта два бизнес-центра уже введены в эксплуатацию.

Самый свежий пример того, что никто не застрахован от изменчивости городских планов – проект Группы ЛСР по строительству апарт-отеля на набережной реки Фонтанки, на месте тяговой подстанции № 11.В рамках проекта инвестор вложил уже 400 млн рублей в перекладку сетей ГУП «Горэлектротранс», когда городом было принято решение признать подстанцию памятником. Так что от политических рисков, к сожалению, не застрахованы даже крупнейшие и финансово устойчивые девелоперы.

Ольга Великанова

Главное – финансовая устойчивость

Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР.Недвижимость – Северо-Запад»

– Вывод промышленных предприятий из центра Петербурга жизненно необходим для развития города и формирования комфортной среды. И в этом смысле потенциал в Санкт-Петербурге далеко не исчерпан. Это касается и центра города, и более отдаленных районов.
Самое главное, чего требует редевелопмент– финансовой устойчивости. Редевелопмент даже при наличии «бонуса» в виде подведенных к участку сетей (которые все равно в большинстве случаев приходится полностью реконструировать) – это огромные инвестиции в перенос производства, дополнительные работы по сносу, по рекультивации, если это необходимо. Компаний, которые обладают таким финансовым ресурсом, и в России немного, а в Петербурге совсем мало. Мы входим в Группу ЛСР, а это публичная компания, имеющая возможность привлекать не только банковские кредиты, но и пользоваться другими инвестиционными инструментами – акции группы торгуются на Лондонской фондовой бирже.

Плюсы редевелопмента в том, что вы строите в рамках существующей городской среды, в обжитых районах. Это обеспечивает жителям наличие инфраструктуры, транспортную доступность. Расположение в развитых районах позволяет, в том числе, возводить объекты более высоких классов: «комфорт» и «бизнес». Например, наш первый проект бизнес-класса – жилой комплекс «Европа Сити» – мы строим на проспекте Медиков, на территории, где ранее располагался завод «Электрик». Таким образом, редевелопмент дал нам возможность вывести на рынок объект бизнес-класса в границах исторического центра города.

В узком кругу

Юха Вятто, генеральный директор ЗАО «Лемминкяйнен Рус»

– В основном наиболее востребованные для редевелопмента территории находятся в Московском, Калининском, Выборгском, Невском и Кировском районах. Эти районы расположены недалеко от центральной части города, отличаются развитой инфраструктурой и в большинстве случаев – удовлетворительной транспортной доступностью.

Значительной инвестиционной привлекательностью обладают Петроградский, Адмиралтейский, Центральный и Василеостровский районы. Редевелопмент в центре города в основном связан с возведением недвижимости категорий «бизнес» и «элита». Небольшие исключения составляют проекты комфорт-класса, как, например, жилой комплекс «Тапиола», который «Лемминкяйнен Рус» возводит в Адмиралтейском районе.

Отдельным кластером являются набережные: вид на воду повышает ценность объекта для конечных покупателей. Однако в некоторых случаях низкая транспортная доступность территории существенно снижает ее привлекательность.

Ввиду дефицита пятен под строительство проекты редевелопмента представляют для застройщиков существенный интерес. Тем не менее, масштабные проекты редевелопмента пока весьма немногочисленны. Во-первых, они требуют от инвестора значительного потенциала, прежде всего финансового, поэтому круг девелоперов, обладающих необходимыми ресурсами для развития подобных проектов, довольно узок.

Кроме того, высвобождение промышленных территорий – процесс, который занимает не один год и требует сложной подготовительной работы. Территории под редевелопмент имеют свои особенности и ограничения, зависящие как от регламента застройки, так и от специфики деятельности предприятий, располагающихся в этих зонах, в том числе от уровня инженерной подготовки земли. Эти особенности могут существенно ограничить объем жилой застройки.

Факторы успешности

Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость»

– Среди факторов успешности проектов редевелопмента – близость к центру, развитие ближайшего окружения, инженерная подготовка, концепция(в том числе – фасадные и планировочные решения и т. д.), ценовая политика, инфраструктура, имидж девелопера.

Одними из первых проектов редевелопмента в жилом сегменте стали объекты компании «Л1» (в прошлом– «ЛЭК»): ЖК «Премьер Палас»на месте завода «Вулкан» и ЖК «Классика» на территории «Механического завода». Нельзя не упомянуть проект, за судьбой которого наблюдали практически все жители Петербурга,– «Набережная Европы» на территории Института прикладной химии, который из жилого комплекса трансформировался в судебный квартал.

Среди интересных проектов редевелопмента можно отметить ЖК Riverside , ЖК Stockholm , проекты на бывшей территории завода «Петмол» и др. Мы с интересом будет следить за строительством комплекса компании NCC на месте бывшей мебельной фабрики Мельцера на набережной Карповки, прежде всего потому, что у нас тоже есть проект редевелопмента в центре города.

У нас в городе уже есть территории, где отмечается дефицит свободных пятен (например, во Фрунзенском районе в государственной собственности больше нет участков под новое жилищное строительство). И редевелопмент в данном случае является прекрасным вариантом создания новых жилых площадей, а в случае законодательных ограничений – апартаментов.Сейчас более 20 жилых комплексов в черте города строится на месте различных предприятий, и, по нашим прогнозам, количество подобных проектов будет стабильно расти.

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X