Александр Вахмистров

Александр Вахмистров: Застройщики требуют от региональных властей четких правил игры

Дата Сен 3, 14 • Нет комментариев

Понятные правила игры Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень, подводя итоги шести месяцев текущего года, заявил о значительном росте...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №15, Наши спикеры » Александр Вахмистров: Застройщики требуют от региональных властей четких правил игры

Понятные правила игры

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень, подводя итоги шести месяцев текущего года, заявил о значительном росте показателей ввода квадратных метров жилой недвижимости. В отчетном периоде в России введено в строй порядка 30 млн кв. м жилья, что на треть больше, чем в январе–июне 2013 года. Смогут ли российские строители по итогам года перекрыть прошлогодний показатель ввода жилья – 70,5 млн кв. м?

Генеральный директор, председатель правления Группы ЛСР Александр Вахмистров уверен в том, что текущий год для строительной отрасли завершится на мажорной ноте, однако прогнозы на 2015-й вызывают серьезные опасения в благополучии строительной отрасли, прежде всего, для небольших игроков рынка.

– Относительно того, как экономика России проживет 2014 год, прежде было высказано немало оптимистичных прогнозов. Однако события первой половины года, связанные с Украиной и введением санкций против России, привели к существенной корректировке – в негативную сторону–этих ожиданий. А в строительной отрасли прогнозы пока оправдываются?

– Ситуация на строительном рынке пока является благоприятной. Я говорю не только о «Группе ЛСР» – в целом строительный рынок, по нашим оценкам, хорошо чувствовал себя в первом полугодии. А первый квартал текущего года вообще стал для многих компаний, в том числе и для нас, рекордным по объемам продаж жилья. Это было связано как с падением курса рубля, так и с тем, что несколько коммерческих банков были закрыты решением Центробанка России в рамках программы по очищению банковского сектора страны. Это привело к тому, что многие ускорили свое решение о покупке жилья.

Во втором квартале года произошло замедление продаж, но уже в июле строительные компании вышли на средний объем ежемесячных продаж первого квартала. Поэтому можно говорить, что итоги первых семи месяцев нас радуют.«ГруппаЛСР» выполняет и даже перевыполняет прогнозные показатели в регионах своего присутствия. Я надеюсь, что в целом год закончится благополучно. Некоторые аналитики, оценивая ситуацию в Санкт-Петербурге, говорят, что предложение в сегменте жилой недвижимости немного превышает спрос. По другим оценкам, предложение и спрос находятся в равновесии. В любом случае, текущая ситуация на рынке недвижимости не приведет к росту цен во втором полугодии.

Мы начинаем строительство элитных домов на улице Радищева и на Крестовском острове

 В сегменте элитной недвижимости сложно анализировать соотношение спроса и предложения, потому как настоящих элитных объектов в этом сегменте мало, это штучный дорогой товар. Мне часто приходится общаться с потенциальными владельцами элитного жилья, которые испытывают сложности в его приобретении – предложений на рынке Петербурга очень мало. Я рад, что в итоге многие из них приходят к нам: есть ЖК «Смольный парк», ЖК «Парадный квартал», в котором осталось в продаже всего около 10 квартир. Начинаем строительство дома на улице Радищева и дома на Крестовском острове. Участок под последний проект мы приобрели на торгах, сейчаспо нему уже решены все вопросы, связанные, в числе прочих, с градостроительным законодательством и возведением социальной инфраструктуры.

Предложений в сегменте элитной недвижимости мало. У нас есть «Смольный парк», в ЖК «Парадный квартал» осталось около 10 квартир

 Что касается введения санкций против России и объявленных правительством страны контрмер, то впрямую они строительный рынок не затронут, но, безусловно, повлияют косвенным образом. Санкции скажутся на потребительском рынке, психологических ожиданиях населения, на его доходах и покупательской способности. Еще один минус – Центральный банк России повысил ставку рефинансирования. Причина обоснована – необходимо сдержать инфляцию, но если рассматривать рынок ипотечного кредитования, то рост ставки неизбежно приведет к увеличению ипотечных ставок.

В целом, глобального катаклизма мы не ожидаем, но следующий год, на мой взгляд, будет сложнее нынешнего. Спрос на жилье как существовал, так и будет существовать. Многие молодые семьи решают свои жилищные проблемы, покупают квартиры в ипотеку. Остается стабильным и спрос на инвестиционные квартиры. Поэтому строительный комплекс в минусе не окажется, но, думаю, в лучших условиях будут крупные строительные компании. Скажу даже так: это будет год крупных компаний.

– И за счет чего они выиграют в конкурентной борьбе?

– За счет большего разнообразия качественных предложений и хорошей географии продаж. Тут все же не обойтись без прямого примера «Группы ЛСР». Перед Днем строителя мы традиционно собираем в Санкт-Петербурге управляющих наших дочерних компаний из всех регионов России. В этом году устроили гостям экскурсию в строящийся жилой комплекс «Новая Охта». До конца года сдадим там более 100 000 квадратных метров жилья, и все квартиры уже практически проданы. И маленькие, и большие.

Уже через три месяца в домах, построенных «Группой ЛСР», живут 50% квартировладельцев, еще через три месяца этот показатель составляет 80%

 Второй тактический плюс – и мы, и другие крупные компании стали продавать квартиры с качественной отделкой. В домах, построенных «Группой ЛСР», ничего менять не надо. Если только обои переклеить – у нас они классической цветовой гаммы, но вдруг владельцам квартиры захочется обои «в горошек» или с изображением животных?Мы ведем статистику, как заселяются наши корпуса. После ввода в эксплуатацию примерно месяц уходит на общение с дольщиками, передачу ключей и оформление собственности. Уже через три месяца в доме живут 50% квартировладельцев, еще через три – этот показатель составляет 80%. Долю инвестиционных квартир мы оцениваем в 10–15%, но и эти квартиры заселяются быстро, благо спрос на арендное жилье остается устойчивым.

Поэтому новый год ожидаем не без тревоги, но уверен, что крупные компании будут спокойно существовать, даже если строительный рынок начнет сжиматься.

– Какие то изменения в бизнес-стратегии в соответствии с новыми реалиями возможны?

– Будем оценивать ситуацию и решать вопросы в оперативном порядке. Готовы выводить на рынок новые объекты и в текущем, и в следующем году, благо, в нашем портфеле их достаточно. Нужно отметить, что большинство объектов строится по очередям, и если возникнут негативные тенденции, мы всегда можем приостановить запуск следующей очереди. Но, думаю, до этого не дойдет – наши предложения соответствуют ожиданиям рынка. Есть и понимание, что мы достроим наши дома при любой ситуации. Собственные производственные мощности «Группы ЛСР», которые могут обеспечить стройку необходимыми материалами, дают дополнительный задел оптимистичным ожиданиям. Напомню, прошлый кризис мы пережили за счет притока денег из стройиндустрии, спокойно строили девелоперские объекты.

Мы внимательно следим за соотношением продаж и того, что сделано по графику строительства. Если выходим на площадку, строим быстро.Поэтому убежден, что даже при сжатии рынка никаких проблем у наших дольщиков не будет, они все получат новые квартиры.

– Как вы оцениваете перспективы промышленности строительных материалов?

– Оценка такая же – рынок в этом году хороший. Хотя у нас есть продукт, по которому мы не выполняем собственный прогноз, – песок. Изначально поставили высокую планку, выше, чем по итогам прошлого года, хотя и понимали, что столкнемся с проблемами. Крупных инфраструктурных проектов в Санкт-Петербурге сейчас нет. При строительстве центрального участка Западного скоростного диаметра был использован наш песок, для намыва островков под опоры трассы. Теперь песок там не требуется. Ждем начала строительства петербургских участков скоростной автодороги из Санкт-Петербурга в Москву, куда потребуется большое количество дорожных материалов.

Остальные продукты, выпускаемые «Группой ЛСР» – и кирпич, и бетон, и щебень, – хорошо покупаются. Причем все наши материалы активно приобретают и другие строительные компании. Исключением является цемент – больше половины этого строительного материала мы потребляем самостоятельно: обеспечиваем собственные домостроительные комбинаты, производим газобетон, железобетон, товарный бетон. Мы и строили цементный завод в городе Сланцы с пониманием, что он будет обеспечивать продукцией, прежде всего, наши дочерние компании. Которые, к слову, закупают цемент на тех же рыночных условиях, что и сторонние предприятия.

На рынке сейчас наблюдается небольшой профицит, во многом условный – если сложить проектные мощности производителей цемента, то итоговая сумма превысит спрос. Но нужно учитывать, что транспортная составляющая важна в структуре ценообразования, а доставить цемент покупателю по конкурентной цене многим производителям не под силу. Нам проще, чем другим компаниям, – из Сланцев мы возим продукцию обычными цементовозами.

– Есть ли интересные активы в промышленности строительных материалов, к которым вы присматриваетесь?

– Предложения поступают, но мы поставили себе на ближайшие три года не менее важную задачу, нежели просто приобретение новых активов. Начиная с 2010 года, мы последовательно провели модернизацию предприятий строительной индустрии, входящих в «Группу ЛСР». Объем инвестиций превысил 40 миллиардов рублей. Теперь мы должны заняться – и такая задача уже поставлена – вопросом снижения издержек и повышением производительности труда. Если мы закупили современное европейское оборудование, то и производительность труда должна соответствовать европейским показателям. Но пока в строительном секторе России производительность труда в разы ниже, чем в Европе и США. За последние годы, при росте выручки на 22% в год, численность сотрудников «Группы ЛСР» снизилась процентов на 15. По итогам текущего года, я убежден, выручка снова вырастет, а численность еще сократится. И это при вводе новых производств, новых жилищных объектов.

– Какие еще меры, помимо снижения численности сотрудников, вы рассматриваете?

– Организационные изменения, детальную проработку технологий и их тщательное исполнение. Есть два слова, которые уже, возможно, приелись, но без них не обойтись: модернизация и инновации. Про модернизацию я уже сказал, что же касается инноваций, то «Группа ЛСР» уже несколько лет проводит конкурс «Развитие», в рамках которого мы рассматриваем инновационные проекты в строительной индустрии. Ничего нового не изобрели, просто вернулись к старому положению о рационализаторстве и изобретательстве.

К примеру, в этом году насыпщик цемента 4-го разряда Николай Коцур предложил интересный проект по изменению схемы укладки 25-килограммовых мешков в паллете. Дано: современный цементный завод, датская технология, предусматривающая, в числе прочих условий, схему укладки мешков по 54 штуки в паллету. Технология отлажена, но Николай Коцур решил ее улучшить. И нашел способ, как уложить на европоддон 62 мешка. Датчане в итоге поменяли компьютерную программу, и теперь мы укладываем на европоддоны больше мешков с цементом. Внесенные изменения позволили снизить расход упаковочной пленки с 2,22 кг/т до 2,0 кг/т (что дало годовую экономию в 101 000 рублей), уменьшить количества рейсов автопогрузчика на тонну продукта с экономией 4 600 рублей в год. Годовой экономический эффект от внедрения рацпредложения составил 105 000 рублей. Пусть небольшая, но экономия на себестоимости. За это решение мы начислили Николаю премию в 10 000 рублей, но потом, за упорство в решении задачи, увеличили премию в четыре раза.

– Таких упорных инноваторов становится с каждым годом больше или меньше?

– Однозначно больше. Мы проводим конкурс уже 5 лет, и в первые годы, помимо малого количества участников, отмечали слабую подготовленность предложений. Да и касались они, в основном, скажем так, «бумажных технологий» – изменения системы бухгалтерского учета, к примеру.

Теперь же от офисной проблематики мы перешли к производственным инновациям. Есть инновации по строительной индустрии, по работе в карьерах. Или такой локальный, но опять же важный с точки зрения снижения издержек, пример: установка специальных датчиков на бетоновозах. Автомашины уже давно оснащены системами спутниковой навигации, мы можем видеть любое отклонение от маршрута. Некоторые водители начали хитрить: останавливались по пути следования, мол, бетоновоз сломался, и перегружали часть бетона в другую машину.

На конкурсе инноваций был предложен новый датчик. Дело в том, что когда бетоновоз движется, миксер вращается с одной скоростью, а когда сгружает бетон – с другой. Поставив специальный датчик вращения миксера,мы получили возможность в случае, если по ходу движения машины и после ее остановки зафиксировано изменение скорости перемешивания, потребовать от водителя объяснений.

– Инновации явно пригодятся и при реализации крупного инфраструктурного проекта в Москве, на бывшей территории завода ЗИЛ. Как было принято решение участвовать в этом конкурсе?

– Для начала надо отдать должное правительству Москвы – оно долго и тщательно готовило этот конкурс. Проект был широко презентован: представители компаний, которым этот проект был интересен, активно участвовали в технических презентациях. Для мэрии Москвы проект редевелопмента на территории завода ЗИЛ стал объектом номер один. Раз для мэрии Москвы это проект номер один, то почему бы нам не попробовать принять участие в конкурсе, подумали мы. Конечно, были определенные опасения, что победитель конкурса изначально предопределен, но время показало, что эти опасения оказались напрасными. Между претендентами была честная открытая борьба, в финал конкурса вышли два участника, в том числе и «Группа ЛСР», которую в мае этого года и признали победителем.

– Что вы успели сделать за последующие летние месяцы?

– Это время было посвящено юридическому закрытию сделки, решению всех имущественных вопросов. Разобрались с имуществом, с инфраструктурой, разработали проект организации строительства, разбив по очередям, провели предквалификацию подрядчиков на снос зданий. На территорию приезжал мэр Москвы Сергей Собянин, обсудили с ним проблемные вопросы. В частности, видоизменили, не меняя параметров застройки, концепцию проекта. Прежде застройка предполагалась скучно-прямолинейная, где дороги прокладывались в местах расположения заводских проездов. Изменили концепцию, согласовали ее со всеми московскими ведомствами,сохраняя непременное условие общей площади – порядка полутора миллионов квадратных метров, прописанных в конкурсной документации. Поэтому сейчас мы, образно говоря, на низком старте, готовы приступить к реализации проекта.

Для «Группы ЛСР» по важности, по ответственности проект освоения территории завода ЗИЛ тоже стал объектом номер один. К слову, в Санкт-Петербурге есть похожий проект – на Октябрьской набережной. И в столице, и в Петербурге – набережные, там Москвы-реки, здесь – Невы. Оба проекта реализуются в промышленной зоне.

Опасения, что в конкурсе по освоению территории ЗИЛа победитель предопределен, оказались напрасными. Была честная открытая борьба

 Постоянно ведутся дискуссии о сохранении промышленности в городской черте: мол, девелоперы своими проектами хоронят промышленные объекты. Дело не в том, что девелоперы хотят навредить промышленности. Но очевидно, что в современных экономических условиях существование промышленных предприятий в центре города, тем более в его историческом центре, неоправданно. И не только с точки зрения экологии. Есть транспортно-логистические проблемы, к примеру. Мэрия Москвы, к слову, оставляла на территории ЗИЛа порядка 100 гектар для автомобильного производства. Но потом решила объявить конкурс на продажу и этой территории, так как стало очевидным – бессмысленно делать в центре Москвы автомобильный завод.

– Правительству Петербурга есть чему поучиться у мэрии Москвы в отношении к строительному рынку?

– А дело не только в конкретных регионах. Надо понимать – и это понимание мы все чаще встречаем в государственных структурах, – что строители – не враги. Любой руководитель региона понимает, что невозможно решить задачи по развитию территорий без строительной отрасли, без строительства как технического инструмента. Не случайно в начале 2000-х годов, когда образовался НОССТРОЙ, мы выбрали для своей деятельности девиз: «Если город строится, значит, город живет». Эту философию я исповедую по сей день. Строить надо не бездумно. Строить надо с выполнением нормативов, обеспечением условий комфортного проживания, возведением социальной и транспортной инфраструктуры. Но все равно надо строить. Встать и довольствоваться тем, что построено, априори невозможно.

Первое, что вправе требовать застройщик от любой региональной власти, – понятных четких правил игры. Вот сейчас федеральный центр подготовил исчерпывающий перечень процедур в жилищном строительстве. Но не успел этот перечень появиться на свет, как выяснилось, что он уже не исчерпывающий. Это бесконечный процесс изменений.

Дайте нам правила игры. Важен путь, который должен пройти застройщик в рамках реализации своего проекта, на основе действующего законодательства. Сегодня там более 130 пунктов. Пусть их будет 150, но путь должен быть ясным и понятным. Без правил работать невозможно, это поход в никуда. Простой алгоритм: «да» и «нет». Если «да», переходим на этап выше. Если «нет»– объясните, почему, и мы приведем проект в соответствие. Естественно, даже прописанные правила не избавят застройщика от проблем с прохождением проектов. Но это уже будут, скорее, проблемы технического характера, направленные на доработку проектов в соответствии с законодательством.

Если проанализировать правила игры для строительного комплекса, которые действуют в тех пяти регионах, где «Группа ЛСР» активно работает, – в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Екатеринбурге, Москве и Московской области, – то наиболее четко работают в Екатеринбурге.Весь алгоритм действий в этом городе прозрачен и понятен. Власти Москвы также многое сделали для прозрачности строительной отрасли, я бы поставил этот город на второе место.Ленинградская и Московская области делят третье-четвертое места, а вот Петербург, к сожалению, на последнем.

Даже если выстроить формальную цепочку, она в Северной столице не работает. Идеология взаимоотношений Смольного и застройщиков выстроена, мы ее неоднократно обсуждали и с вице-губернатором Маратом Оганесяном, и с представителями профильных комитетов. Но теперь эту идеологию нужно тщательно прописать. Да, получится большой талмуд документов. Но даже оглавление этого талмуда даст застройщику направление пути. В Смольном проблему понимают, знают, что делать, может, просто руки не доходят. Власть нас слышит, но не все быстро может делать. Наверное, можно было бы и быстрее, как мне кажется.

– Эти же правила нужны и для строительства в историческом центре?

– В историческом центре строить сложно, но и он требует развития. Даже если это музей под открытым небом, его невозможно оставить в законсервированном виде. Конечно, нужно бережно подходить к сохранению исторического наследия, есть темы для строительных ошибок, вкусовых оценок.

– Градозащитники перестали видеть в строителях врагов, как и губернаторы, или диалога не получается?

Мне понравилось высказывание архитектора Евгения Попова: от градостроительных ошибок мы начинаем переходить к градозащитным ошибкам

 – Я не могу оценить качество диалога с градозащитниками, я мало веду таких диалогов. Не потому, что считаю это ненужным: они ко мне не приходят, я к ним тоже не хожу.В основном все градозащитники– здравые собеседники, искренне переживающие за свой город. Но иногда дискуссии заводят в тупик. «Здесь нельзя ничего делать» – тезис понимаемый и принимаемый. Но что здесь тогда будет? «А это уже не наш вопрос», – отвечают градозащитники. Ответственности никакой нет. Мне понравилось высказывание почетного председателя Союза архитекторов Петербурга Евгения Попова:от градостроительных ошибок мы начинаем переходить к градозащитным ошибкам.

Один из примеров: на месте станции метро «Адмиралтейская» было, по мнению градозащитников, первое здание, восстановленное после войны. На этом месте действительно было здание, разрушенное в войну, и действительно одним из первых восстановленное. Но «посадить» станцию метрополитена можно было только в этом месте. Сколько мы с прежним губернатором Санкт-Петербурга Валентиной Матвиенко наслушались в ответ на наше решение снести это здание. Мы понимаем градозащитников, но они нас не слышат. «Нельзя ли поискать другое место?»– спрашивают они. «Искали, 20 лет искали – нет другого места. Дворцовую площадь раскапывать– еще хуже», – отвечаем мы и натыкаемся на новые проблемы.

В бытность мою вице-губернатором Петербурга мы с Валентиной Матвиенко совершили, я считаю, подвиг – расселили дома по улице Шкапина.В планах города расселение стояло давно, но денег никогда не было. Толчком явилось письмо от одной немецкой студии, которая попросила предоставить им участок улицы Шкапина на четыре дня для съемок сцен в Берлине 1945 года. Мы участок предоставили, они сняли там свои кадры, но потом Валентина Ивановна сказала мне: «Давайте что-то делать». Приняли постановление о расселении: шум-гам, бюджетные деньги. Градозащитники все дома включили в памятники архитектуры, ничего, мол, там нельзя трогать. Но правительство отстояло свою позицию, и дома были расселены.

– Сегодня в Петербурге еще остались места, где можно снимать Берлин 1945 года?

– Берлин 1945 года, наверно, уже не снять, но Берлин первых послевоенных лет – можно. В районе Староневского проспекта, на Тележной улице, есть несколько домов, построенных в дореволюционное время как доходные дома для проживания рабочих с окрестных заводов. Градозащитники считают их памятниками архитектуры. Но ведь их не привести в нормальное состояние, проще снести и построить новые.

То есть осталось место для новых подвигов?

– Есть объективные условия. Должен быть консенсус. Градозащитники занимаются градозащитой, только когда выходит постановление правительства по тому или иному объекту и появляется коммерческая составляющая. Появился забор – милое дело высказать свою точку зрения.

Градозащитники должны не оспаривать в судах и на митингах постановления, которые уже вышли. Идите и следите за состоянием зданий. Сходите на Тележную улицу, потом скажите губернатору –дома в плохом состоянии, а там живут люди, давайте примем решение. Вот это истинный градозащитник – он город защищает. Не отдельно взятый памятник, а целый город.

Дмитрий Глумсков

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X