Вячеслав Малафеев: Многие спортсмены инвестируют в недвижимость

Дата Мар 5, 14 • Нет комментариев

Зона комфорта. Вячеслав Малафеев: «Хочу, чтобы к моменту, когда я закончу играть, в моей жизни ничего не изменилось» Вратарь петербургского футбольного клуба «Зенит»...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №12, Наши спикеры, Недвижимость » Вячеслав Малафеев: Многие спортсмены инвестируют в недвижимость

Зона комфорта.

Вячеслав Малафеев: «Хочу, чтобы к моменту, когда я закончу играть, в моей жизни ничего не изменилось»

Вратарь петербургского футбольного клуба «Зенит» Вячеслав Малафеев в одном из интервью говорил, что у футболиста не может быть бизнеса: «Футболист – это профессия, все остальное – хобби». Но одно из хобби – недвижимость – увлекло его настолько, что привело к созданию собственной компании.

  • Почему именно недвижимость?

– На самом деле я почти всю жизнь занимаюсь недвижимостью. Постоянно сталкивался с такой проблемой, как аренда квартиры – особенно в начале карьеры, когда были определенные финансовые и бытовые затруднения. Позже уже захотелось купить коттедж в строящемся поселке, ведь я долгое время снимал дачи под Петербургом, потом купил квартиру и начал строительство своего загородного дома. И все это сопровождалось мыслями о будущем, о моей финансовой «подушке безопасности». Так что, приобретая и однокомнатные квартиры, и коммерческие помещения, я стал лучше разбираться в тонкостях рынка недвижимости.

Со временем набрал квалифицированных людей, которые занимаются поиском объектов, их оценкой и
заключением сделок. Обзавелся большими связями со строительными компаниями, частными инвесторами и крупными представителями розничного бизнеса, которым помогаю в поисках коммерческих объектов недвижимости. Поэтому, учитывая весь свой опыт и возможности, я решил
предоставлять услуги всем желающим. Фактически я занимаюсь недвижимостью более десяти лет.

Этот бизнес преследовал меня достаточно долго, но прежде я не обращал на него серьезного внимания.
Многие спортсмены инвестируют в недвижимость – это хороший консервативный актив. В 2003 году я приобрел первое коммерческое помещение. До сих пор сдаю его в аренду, получаю серьезные дивиденды. Если бы тогда, 10 лет назад, я прочувствовал перспективы рынка коммерческой недвижимости, то вложил бы все свои деньги в этот сегмент, и сейчас мои активы были бы гораздо внушительнее.

Но в итоге мое присутствие в недвижимости стало поступательным, я начал искать направления, которые
мне интересны. Постепенно узнавал про сегменты недвижимости, стал читать специальную литературу. Как правило, в первые годы это были зарубежные издания, и почерпнутые из них знания приходилось адаптировать к нашему рынку, к России, тем более к Петербургу. Но бизнес увлекал меня все больше, и настал момент выбора собственной ниши – им стала первичная недвижимость.

Поставил себя на место покупателя – а продавцу надо всегда смотреть на собственный бизнес глазами
покупателя, – и понял: первичный рынок недвижимости огромен, много застройщиков, предлагающих большое количество проектов. Как представителю застройщиков мне предстояло сформировать ассортимент предложений, чтобы у потенциальных покупателей была возможность выбора, и, разумеется, предоставить сервис, консультации. Теперь мне комфортно на этом направлении, досконально
в нем разбираюсь. Но, конечно, останавливаться на достигнутом не намерен.

Инвестиции в недвижимость более надежные, чем, к примеру, игра на фондовом рынке. Я пробовал в
нем свои силы, учился, обжигался. Он более подвержен изменениям и сложно прогнозируем, в отличие от
недвижимости. Это интересно, но нужно быть постоянно в теме, а у меня нет времени контролировать изменения валютных курсов, нефтяных котировок, изучать эмитентов. Для этого нужны грамотные люди, которых я не нашел. Давно известно – если хочешь сделать что-то хорошо, сделай сам.

Также считаю, что держать все деньги на депозитах рискованно. Особенно учитывая последние события, связанные с отзывом лицензий у банков.

  • Как пришла идея создать собственную компанию по недвижимости?

– «М16 – Недвижимость» работает на меня как на инвестора. Нужны люди, которые будут управлять моей недвижимостью, искать возможности для долгосрочного инвестирования, для «быстрых» инвестиций – в недооцененные объекты, которые можно купить и оперативно перепродать. Прежде, когда я сам приобретал квартиры и помещения для коммерческих целей, слово «агентство» было для меня адекватным и понятным. Понимал, что если пользуюсь сервисом и услугами, должен их оплатить. Создал свою компанию, назвал ее агентством – и вдруг понял, какое влияние это слово оказывает на рынок, какой скепсис вызывает у коллег-конкурентов. Большинство вдруг убрали слово «агентство» из названия. Как угодно – группа компаний, компания, холдинг, только не агентство. Хотя, по сути, слово правильное, мы оказываем агентские услуги. Но ситуация развивается, реальность – это даже не столько оказание услуг, сколько помощь. Поэтому и мы, вероятно, проведем ребрендинг, уберем слово «агентство».

Если ты оказываешь услуги, они должны быть максимально интересны и выгодны. Наша компания маленькая, все подчиняются мне, нет длинной вертикали, соответственно, и согласование быстрое. Это наше преимущество. Мы проконсультируем любого клиента – неважно, приобретает ли он недвижимость за 3 млн или за 30 млн рублей. Отношение одинаковое. Контроль качества каждой сделки проходит через меня если не всегда физически, то информационно уж точно. Чтобы управлять, не обязательно находиться каждую минуту в одном месте. Главное – правильно выстроить систему, которая контролируется дистанционно. Еще одно важное условие: мы будем расширять функционал, но у нашей компании не будет филиалов, все сконцентрировано в головном офисе.

  • Новые направления подсказывает рынок или интуиция?

– Знания и опыт. Без них как в бизнесе, так и в футболе невозможно. Чем больше играешь в футбол, тем лучше это делаешь. Чем больше занимаешься бизнесом, тем выше число заключенных сделок, познаний, практических действий. Идешь вверх, встаешь на определенную ступень, закрепляешься на ней и получаешь хорошую опору для дальнейшего восхождения.

  • Какие еще навыки футболиста помогают в бизнесе?

– Дисциплина и целеустремленность. Быть трезвым во всех смыслах этого слова, готовиться, анализировать, читать. Конечно, везде возможна импровизация, но дисциплинированность, умение работать по определенным схемам очень важны. Что касается целеполагания, то на очереди стоит расширение агентства в сторону загородной недвижимости. Думаю, затем настанет черед зарубежной недвижимости, нужно лишь найти партнеров, которые контролировали бы этот сегмент в агентстве.

  • Чем привлекла загородная недвижимость?

– Хорошие сезонные варианты, можно рассматривать много интересных мест как для временного, так и постоянного проживания. Опять же личный опыт – несколько лет искал участки для себя, родителей, друзей. Изучил большое количество направлений, но хорошо знаю только три – Приозерский, Выборгский и Курортный районы. Решили на данный момент на них и сконцентрироваться, выбрать лучшие проекты с точки зрения расположения, транспортной доступности, близости водоема и цены. Это параметры, по которым клиенты в основном и ведут поиск. Но загородная недвижимость специфична, невозможно купить один журнал, зайти на один сайт и увидеть все поселки, которые появились, появляются и будут появляться на рынке. И я не вижу большого количества агентств недвижимости, которые предоставляют полноценные услуги в этом сегменте.

Специфика «загорода» еще и в том, что покупателям важно увидеть объекты лично. Если клиент приходит к нам на начальной стадии, а ты начинаешь ему показывать объекты, рассказывать о проектах – он, сто процентов, соскочит впоследствии. А вот когда он изучит рынок сам, поездит по объектам, набьет «шишек», поймет, что не все знает и не там ищет, – вот тогда ему потребуемся мы. И он будет готов к общению.

  • Отдельным видом деятельности вы указываете покупку земельных участков под строительство автозаправочных станций (АЗС). Этот процесс идет в рамках конкретного проекта или вы формируете земельный банк с целью пакетной продажи впоследствии?

– Есть несколько компаний, которые планомерно занимаются развитием своих сетей АЗС, им постоянно нужны новые земельные участки. Если есть территории, которые теоретически, по месту расположения, подходят под размещение заправочных станций, мы проводим соответствующие исследования. Ведем переговоры с продавцом, обсуждаем с потенциальными покупателями их заинтересованность в этом участке, проводим предпродажную подготовку – получаем все необходимые согласования у регулирующих структур.

Эта посредническая функция очень важна: зачастую продавец не обладает возможностью самостоятельно пройти все согласования, а покупатели теряют много времени из-за бюрократических процедур. Поэтому нужен «буфер», надежный партнер, который соединит два желания – продать и купить.

  • Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости Петербурга с точки зрения инвестиций?

Все, что продается на вторичном рынке коммерческой недвижимости, скорее всего, не устраивает прежнего владельца

– В элитной жилой недвижимости еще есть год полтора, чтобы удачно инвестировать. Для коммерческих помещений вообще не важно, когда покупаешь – в кризисный период или на максимальной цене. Если есть хорошее помещение по хорошей цене – нужно покупать. На протяжении пяти лет я каждую неделю покупаю профильные журналы, мы постоянно мониторим рынок, рассматриваем предложения, но ни одного объекта на вторичном рынке я за это время так и не купил. Как правило, предлагается лучшее из худшего. То, что продается на вторичном рынке, скорей всего, не устраивает прежнего владельца. Слова, что ему, мол, срочно нужны деньги, – миф. Панических настроений ни у кого нет: если срочно нужны деньги, всегда можно выкрутиться. А если все же продаешь, значит, дело не пошло. А покупатель в итоге приобретает бизнес-проект, капитализация которого будет расти медленно. Объект за условные 20 млн рублей вырастет в цене лет за пять лишь на 15–20%. Покупая на первичном рынке, на стадии котлована, рост стоимости помещения и получение арендных доходов можно спрогнозировать более четко. При этом выбираешь лучшее из лучшего.

В «Зените» есть футболисты, которые тоже инвестируют в коммерческую недвижимость, – мы общаемся, обсуждаем. Вроде считаемся конкурентами, но у нас разные модели инвестирования. Я приобретаю в новостройках, другой – покупает действующие коммерческие помещения, где уже есть арендаторы, третий – под конкретный заказ от крупных сетевиков. Мы можем играть на полях друг друга, но из зоны комфорта, когда ты досконально разбираешься в одном двух конкретных направлениях, выходить не хочется.

  • Официально ваша компания называется «М16 – Недвижимость», но в рекламе вы активно популяризируете свой бренд как именно вашу компанию. Что для вас значит придание проекту своего имени и фамилии?

В «Зените» есть футболисты, которые также инвестируют в недвижимость. Считаемся конкурентами, но у нас разные модели инвестирования

– Любое имя одушевляет проект. Используя свое имя, я говорю, что гарантом всего, что происходит, являюсь лично я. Прежде всего гарантирую надежность, безопасность и честность. Каждая сделка по недвижимости предполагает минимум 2–3 встречи с клиентом, и хотя бы на одной из них я присутствую. И очень рассчитываю на «сарафанное радио». Которое, к слову, может оказаться и «вражеским» – любая негативная информация расходится гораздо быстрее положительной и способна в 10 раз сильнее ударить по моему имиджу.

При этом все время приходится ломать стереотипы. И первый из них примерно такой: «футболист, что с него взять, он же ни в чем не разбирается». Не собираюсь никого переубеждать, достаточно просто приехать в офис и поговорить – со мной, с моими сотрудниками. Люди после таких разговоров кардинально меняют свое мнение не то что обо мне, но в целом об инвестициях в недвижимость. Другой стереотип – «футболист, зарабатывает много, значит, здесь дорого». Полный абсурд. Все знают стандартные расценки, наши услуги вполне вменяемы по стоимости. Нет задачи – заработать на клиенте, идет этап становления компании, которая станет для меня одним из важнейших активов после завершения футбольной карьеры.

  • Установлены ли прогнозные показатели для работы компании?

– Мы открылись в марте 2013 года, все очень молодо, но активно и инициативно. Для того чтобы «выходить в ноль», нужно минимум 20 сделок в месяц. Если мы в ближайшей перспективе достигнем этого показателя, меня это устроит. Я оптимист, но всегда стараюсь рассматривать и худшие варианты. Но мы быстро движемся, учимся, прогрессируем.

Становление бизнеса вижу года через два. На этом точно не остановлюсь, «М16 – Недвижимость» – инструмент для будущих идей и проектов.

Будет и строительство, и совместное инвестирование, и эксклюзивные продажи, и многое другое. Но чтобы дойти до этого уровня, нужно хорошо стоять на ногах, обладать именем, репутацией, возможностями. На достижение этих целей я и работаю.

  • Попробовать себя в управлении футбольным клубом не предполагаете?

– Да, мне это интересно. Но именно на позиции, позволяющей управлять в целом футбольной структурой, бизнес-процессами. Тренерская работа – это управление лишь тренировочным процессом. Я же хочу принимать управленческие решения, отвечать за руководство компанией.

  • Многие футболисты занимаются бизнесом. Какой из них показался вам наиболее интересным?

– Это еще один стереотип, что футболисты занимаются бизнесом. Вы знаете, 90% футболистов ничем не занимаются. Им неинтересно саморазвитие. Карьера закончится, и все заработанные деньги они будут тратить. Заканчивают со спортом и не знают, чем заняться. Лишь немногие вкладывают деньги в бизнес. Один из футболистов, к примеру, совладелец крупного банка. Я хочу добиться того, чтобы к моменту, когда закончу играть, в моей жизни ничего не изменилось – ни с финансовой точки зрения, ни с точки зрения «нужности» обществу. А футбол будет всегда со мной, так что намерен играть, пока играется. Контракт с «Зенитом» рассчитан до середины 2016 года, буду его исполнять. Но когда закончу с карьерой футболиста, хочу понимать, что буду делать в дальнейшем. Готовлюсь, даже на сборы беру книги, много читаю, анализирую.

  • И какая книжка была из последних на данный момент?

– Их было четыре. Вообще у книг, которые прочитываю, две судьбы. Если книга неинтересная, то остается в том городе, где я ее дочитал. Если толковая – привожу в Петербург и отдаю либо супруге, либо сотрудникам, чтобы они ее тоже прочли и почерпнули умные мысли. Одна из книжек касается управления инвестициями в недвижимость – все инструменты для инвестирования, формулы окупаемости, стратегии инвестиций, использование кредитных и заемных средств. Другая – «160 советов для управления компанией». Практическое издание, сижу и переписываю нюансы. Еще одна книжка посвящена маркетингу в социальных сетях. Для недвижимости этот сегмент с точки зрения продвижения сложен и специфичен, но у меня есть и личные социальные сети, которые достаточно популярны. Их тоже можно развивать и использовать как инструмент для привлечения внимания аудитории. Четвертая книга написана практикующим риелтором, который раскрывает секреты собственного мастерства, и многие его примеры очень интересны.

Еще люблю дарить книги сотрудникам, которые допускают ошибки в своей профессиональной деятельности. Книги выбираю со смыслом – именно о том, как исправить допущенные ошибки. Читай, учись. В книге все понятно, приводятся примеры, и, прочитав, человек сам понимает свои ошибки. А любое навязывание своего мнения звучит как приказ, вызывает негатив. Если сам не будешь развиваться – не будут развиваться и твои сотрудники, твоя компания. Беда любого бизнеса – когда руководитель забывает про контроль и обучение сотрудников. Бизнес тогда прекращает свое существование. А я этого не хочу.

Георгий Дмитриев

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X