Предприятия Петербурга продолжают опротестовывать в суде кадастровую стоимость своих земельных участков.

Дата Дек 4, 13 • 1 комментарий

Спорная оценка. Битва между промышленниками и Росреестром идет с переменным успехом. Между тем эксперты предупреждают: завышение стоимости земельных участков под...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №11, Недвижимость » Предприятия Петербурга продолжают опротестовывать в суде кадастровую стоимость своих земельных участков.

Спорная оценка.

Битва между промышленниками и Росреестром идет с переменным успехом. Между тем эксперты предупреждают: завышение стоимости земельных участков под крупнейшими петербургскими предприятиями может привести к росту потребительских цен.

Кадастровые войны на петербургском рынке начались после того, как в 2012 году СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) по заказу города провело переоценку стоимости 117 000 земельных участков в Петербурге. В итоге средняя стоимость земли выросла в 2,5 раза. Если в 2012 году максимальная расчетная цена квадратного метра составляла 41 700 рублей, то с 2013 года – уже 88 900. Соответственно, выросли и отчисления в бюджет по земельному налогу. Недовольные компании подали иски к Комитету по земельным ресурсам (КЗР) Петербурга и ФКП «Росреестр».

По данным ГУИОН, на октябрь в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти подано 120 заявлений по оспариванию кадастровой стоимости земли. Некоторые компании подавали сразу несколько исков. Например, компания «Звезда» (производитель дизельных двигателей) оспаривает кадастровую стоимость 20 своих участков.

По словам генерального директора ГУИОН Александра Зленко, иски подают в основном предприятия, которые находятся в так называемом «сером» промышленном поясе города. Претензии к кадастровой стоимости участков есть и у предприятий, имеющих в собственности крупные участки площадью 150–200 га. Среди истцов такие гиганты, как Адмиралтейские верфи, Кировский завод и ЛОМО.

В первых трех делах об оспаривании кадастровой стоимости суд встал на сторону истцов. После этого
к процессам стали привлекать ГУИОН, и успех перешел на сторону ответчиков. В свою очередь, промышленники призвали на помощь независимые оценочные компании. В результате в суде развернулось соревнование между оценщиками.

По сравнению с другими регионами правительство Петербурга успешнее отстаивает свои интересы. В целом по России истцы выигрывают более 50% дел, в Петербурге ситуация иная, сообщили в ГУИОН.

С участием ГУИОН 13 дел выиграно городом, 10 процессов завершились мировыми соглашениями, 11 – в пользу истцов

Наше предприятие было привлечено в качестве третьего лица к 108 делам. С участием ГУИОН в первой инстанции на сегодняшний день (на момент написания материала. – Прим. ред.) 13 дел выиграно городом,
10 процессов завершились мировыми соглашениями, 11 – в пользу истцов, – сообщил Александр Зленко.

Несгораемый вычет

Если все истцы смогут удовлетворить в суде свои требования по снижению кадастровой стоимости земли, то бюджет может недополучить более 100 млн рублей земельного налога. Речь идет о сумме, которая невелика для городского бюджета, но при этом огромна для петербургских промышленников. Не компенсирует бизнесу понесенные потери и запланированное продление налоговых льгот для предприятий по земельному налогу.

Сумма уплачиваемого налога за землю уже выросла с 1 января 2013 года, поэтому наше предприятие платит в течение всего года «завышенный» налог, и разницу никто не вернет, даже в случае положительного пересмотра кадастровой стоимости участков. По оспариваемым земельным участкам сумма разницы в год составляет около 6 млн рублей, и это с учетом пониженного коэффициента для промышленности в размере 1,25%, – сообщили в пресс-службе ЛОМО.

Недовольны новой кадастровой оценкой и некоторые компании Группы ЛСР, в частности «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад» и «ЛСР. Базовые материалы Северо-Запад».

По оценке, проведенной независимыми экспертами, рыночная стоимость принадлежащих нам земельных участков заметно ниже. Так как земельный налог, уплачиваемый предприятиями, привязан к кадастровой стоимости, мы считаем целесообразным добиваться справедливой оценки, – пояснили в пресс-службе Группы ЛСР.

Среди крупных строительных компаний, пытающихся оспорить кадастровую оценку земли в суде, также «Терра Нова», которая строит намыв на Васильевском острове. Однако в компании отказались дать комментарии по поводу судебных споров. В случае с ЛОМО и ЛСР судебные разбирательства продолжаются. Арбитражный суд уже удовлетворил требования ЛОМО по снижению стоимости земли, однако Комитет
по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга подал апелляционную жалобу.

Мировые соглашения с городом удалось заключить таким компаниям, как Hyundai, Toyota, Императорский фарфоровый завод и «Мезон». Вместо того чтобы уступать промышленникам в суде, представители городских властей предпочитают договариваться с ними в кулуарах. Так, завод «Мезон» «выбил» для себя скидку в 20% от стоимости участков, которая в итоге снижена с 200 млн до 165 млн рублей. Стоимость участка завода «Тойота» площадью 224,3 га в Шушарах снизилась с 4,3 млрд до 3,5 млрд рублей, территория «Хендэ мотор Рус» (189,2 га на Левашовском шоссе) – с 3,5 млрд до 2,8 млрд рублей. Договорился с городом и Императорский фарфоровый завод: его участок на проспекте Обуховской Обороны подешевел с 288 млн до 230 млн рублей.

Необоснованная нагрузка

Сложившаяся ситуация может негативно повлиять на экономический климат Петербурга, обращают внимание эксперты.

Если кадастровая цена участка выше рыночной и увеличивается налоговая нагрузка, то компании
будут вынуждены менять инвестиционные планы, – говорит вице-президент Союза промышленников
и предпринимателей Петербурга Сергей Бодрунов.

Для предприятий, работающих на периферии, стоимость земли повышена ненамного. В большей степени ситуация отражается на тех, кто работает в городе. Возможно, им придется переносить мощности, а это большие дополнительные затраты, которые окупятся очень не скоро. Еще больнее рост кадастровой стоимости участков ударит по малому бизнесу, где на счету каждая копейка.

Как полагают в ЛОМО, кадастровая оценка земельных участков действительно должна отражать рыночную стоимость земли, однако ставка налога на землю и его расчет тоже должны были поменяться, чтобы не вызывать такой сильный и необоснованный рост налоговых сборов.

Судебные тяжбы оживили оценочный рынок. Интернет пестрит объявлениями «Снижение кадастровой стоимости земельного участка до 50%»

Судебные тяжбы между промышленниками и городом оживили оценочный рынок. Истцы стали активно привлекать независимых аудиторов для оспаривания расчетов ГУИОН, в том числе из регионов. Сегодня Интернет пестрит объявлениями, в которых предлагают новую услугу – снижение кадастровой стоимости земельного участка до 50%.

По словам директора департамента консалтинга и оценки недвижимости компании «ЛАИР» Светланы Солодовой, точность оценки ГУИОН составляет плюс-минус 20%, так как «кадастровая стоимость посчитана массово и в отсутствии полной документации». Между тем ГУИОН должен был оценивать землю, исходя из предоставленных данных. Кроме того, кадастровая оценка зачастую проводится без учета обременений.

С другой стороны, негосударственным оценщикам далеко не всегда удается предоставить суду убедительные расчеты, качество независимой экспертизы зачастую оказывается крайне низким. Поэтому оспорить расчеты ГУИОН, по данным «ЛАИР», удается лишь в половине случаев.

Власти пытаются унифицировать и максимально формализовать рынок. Минэкономразвития России и Агентство стратегических инициатив разработали дорожную карту «Совершенствование оценочной деятельности», где описаны нормативы проведения кадастровой оценки и необходимость экзамена для оценщиков на профпригодность. Пока же оценщику достаточно быть членом СРО и заплатить страховку.

По мнению Сергея Бодрунова, необходимо изменить критерии оценки земельных участков, приведя кадастровую стоимость земли в соответствие с рыночной. Пока этого не произошло, предприятия потребительского сектора, а также строительные компании, владеющие участками земли под застройку и тоже столкнувшиеся с ростом налогов, вынуждены будут перекладывать свои дополнительные расходы на конечную продукцию, то есть потребителей.

Мария Коваценко

 

Похожие сообщения

Один комментарий

  1. osparivanie-kadastrovoy-stoimosti:

    Оспаривать кадастровую стоимость стоит. В 95% идет снижение кадастровой стоимости земельного участка минимум в 4 раза, а если это 10-ки мил. рублей, то выгода очевидна.

Добавить комментарий

Наверх
X