Эдуард Тиктинский: Людям всегда не нравится новое. Нужно убеждать и вести диалог.

Дата Дек 5, 13 • Нет комментариев

Волнообразная история. Компания, тем более если она относительно небольшая, является отображением своего лидера.  А человек не может развиваться равномерно. «Власть нас...
Pin It

Главная » Журнал "Управление Бизнесом" №11, Наши спикеры, Недвижимость » Эдуард Тиктинский: Людям всегда не нравится новое. Нужно убеждать и вести диалог.

Волнообразная история.

Компания, тем более если она относительно небольшая, является отображением своего лидера.  А человек не может развиваться равномерно.

«Власть нас слышит, хотя ее позиция не всегда совпадает с позицией строителей», – говорил некоторое время назад основатель, председатель совета директоров Холдинга RBI (в который входят компании «Северный город» и RBI) Эдуард Тиктинский. Изменилась ли сегодня ситуация в лучшую сторону или, напротив, она кардинально ухудшилась? «Мы все так же находимся в диалоге», – утверждает Тиктинский.

  • Какова ваша оценка того, что происходит на жилищном рынке города? Не уменьшается ли спрос при перманентном проявлении кризисных явлений?

– В кризисные периоды люди дискомфортно чувствуют себя с крупными деньгами на счетах. Ситуация в целом в мировой экономике нестабильна, и спрос на твердые активы повышается. Конечно, в случае, когда эти сбережения существенны, сопоставимы с ценой на квартиру. Мы наблюдаем приток инвестиционных денег: те, кто хочет переждать смутные времена, предпочитают это делать, имея твердые, в прямом смысле этого слова, активы. Безусловно, недвижимость – самый консервативный актив.

В Петербурге всегда будет потребность в недвижимости – наблюдается колоссальный дефицит жилья с точки зрения количества метров на человека, горожанам реально необходимо улучшать свои жилищные условия. Поэтому в среднесрочной перспективе, не говоря уж о долгосрочной, инвестиции в недвижимость – очень безопасный, консервативный и надежный инструмент сбережения средств.

  • Разделяете ли вы мнение о том, что строительный рынок Петербурга постепенно сжимается, в том числе из-за стратегии, выбранной властями города?

– Если говорить о политике любой власти, нужно всегда учитывать, что рынок недвижимости очень инерционный, и решения, принимаемые сегодня, окажут серьезное воздействие на ситуацию через 3–5 лет.

Очень активно вышла на рынок недвижимости Ленинградская область. Количество девелоперских проектов, прежде всего в районах, которые мы именуем «закадье», постоянно растет. На мой взгляд, в приграничных с Петербургом районах Ленинградской области большой объем предложения, и девелоперам надо быть крайне осторожными, не гнаться за новыми объемами любой ценой. Все хотят быть большими, но давайте верно оценивать риски. Сейчас риски запуска масштабных проектов в закадье высоки, нужно повременить
пару-тройку лет, чтобы соотношение спроса и предложения сбалансировалось.

В Петербурге ситуация похожая, объем предложения достаточно высок, но растет и спрос. Люди хорошо понимают разницу между проектами в традиционных локациях и экономклассом в закадье. Очевидно, что важную роль в выборе покупателя играют сила бренда и качество проектов, которые предлагает девелопер. К примеру, мы, готовя к старту крупные проекты на проспекте Александровской Фермы, 8, и Пригородном, 4, серьезно поработали над обновлением продукта. Это будет комфорт-класс, но кардинально другого качества. По Пригородному мы провели архитектурный конкурс. Задача была – не просто сделать красивые здания, а найти оптимальное решение с точки зрения организация пространства, разведения транспортных потоков, размещения инфраструктуры и т. д. Наша концепция квартир в стиле 3Е получит в этом проекте дополнительное развитие.

  • В чем особенность идеологии премиального девелопмента и какую ответственность накладывает подобное позиционирование?

– Стратегия премиального девелопмента проста и прозрачна – мы создаем продукты с более высокой добавленной стоимостью, чем наши конкуренты. Что это значит? Что мы предлагаем квартиры более высокого качества, оказываем более высокий уровень сервиса в каждом сегменте, где работают компании Холдинга – начиная от комфорт-класса «Северного города» и заканчивая люксовыми проектами RBI.

Это накладывает на нас определенные ограничения – мы не работаем в сегменте экономкласса. Трудно сказать, что такое премиальный продукт в сегменте экономкласса, ведь экономкласс – жилье максимально «усушенное». Клиент должен смотреть правде в глаза: «усушенное» не значит «разумное». То есть если у человека есть возможность смотреть не только на цену, он будет выбирать жилье более высокого класса.

Мы анализировали наши новые продукты комфорт-класса, в частности «Дом на излучине Невы», и пришли к выводу, что по бюджету, себестоимости, качеству эти проекты сопоставимы с проектами бизнес-класса. Разница действительно небольшая, ведь мы инвестируем в комфорт-классе в качественную архитектуру, отделку мест общего пользования, организацию придомового пространства.

  • Власти города отказываются строить социальную инфраструктуру в местах новой застройки – это теперь должны делать сами девелоперы. Как это отразится на рынке и можно ли ожидать роста цен на первичном рынке?

– Наша компания «Северный город» реализует на данный момент два проекта по комплексному освоению территорий, в рамках которых мы взяли на себя строительство социальной инфраструктуры, прежде всего школ и детских садов. У нас нет альтернативы. Нам дали правила игры, важно, что они едины для всех. И мы этим правилам следуем. Я всегда говорю, что мы априори лояльны к городским властям и играем по установленным ими правилам. Цена квадратного метра жилой недвижимости, в которую добавится стоимость инфраструктуры, будет расти, но этот процесс займет определенное время. В итоге, в перспективе нескольких лет цены вырастут на 10–15 % только в силу этого нововведения.

Есть разговоры о громадной марже, которую зарабатывают девелоперы и которую требуется снизить. На самом деле маржа невысока, я бы даже сказал, минимальна. Но есть если не иллюзия высокой маржи, то постоянный соблазн поговорить об этом. Мол, девелоперы наживают несметные богатства. Давайте все же не будем популистами. И земля, и возведение дома, и организация придомового пространства – все это стоит денег, сейчас сюда же добавляются затраты на возведение социальной инфраструктуры.

  • На каких условиях вы пополняете свой земельный банк?

– Мы всегда рассматриваем предложения и покупаем те участки, которые отвечают нашим экономическим параметрам. К сожалению, велико число предложений, которые мы считаем либо кардинально завышенными по цене, либо неоправданными с точки зрения схем сделок. Риски реализации проектов намного выросли. Есть проекты, по каждому из которых требуется вести переговоры с администрацией города. Можно придумать большой квартал, но надо соотнести его с планами по созданию той же транспортной инфраструктуры. Или все вопросы, связанные с функцией земли и возможностями перевода ее из одного статуса в другой. Все это усложняет сделку, делает ее «оплетенной» разными дополнительными условиями.

Собственнику и девелоперу нужно вместе пройти длинный путь перед тем, как сделка будет завершена. Есть определенное количество собственников, которые это хорошо понимают. Да и неграмотных девелоперов, хватающих что дают, тоже стало гораздо меньше, многие обожглись на этом.

Есть те, кто годами сидит «на земле», стремясь продать ее дорого и только на своих условиях. Либо готовы продать актив, что называется, «в лоб». Но если задуматься: взяв в партнеры девелопера, собственник земли выстраивает четкий путь. И какие тут риски? Нужно просто правильно выбрать партнера, которому веришь, у которого есть многолетний опыт и миллионы квадратных метров за плечами.

Сидеть на земле и продавать ее годами – нерациональное поведение. Рациональное – зайти в проект с девелопером, пройти определенный путь и продать продукт либо этому же девелоперу, если он выполнил свои обязательства по расчету, либо любому другому, имея продукт на руках.

  • Свободной земли в черте города осталось мало. Означает ли это, что застройщикам придется все больше внимания уделять территориям промышленных зон? Рассматривает ли RBI подобную возможность?

– Мы не только рассматриваем, но и реализуем проекты на территории бывших промышленных предприятий. Фабрика «Россия» на Свердловской набережной, таксопарк на Большой Посадской улице – лишь некоторые примеры. Вопрос – в политике властей и способности собственника самостоятельно или совместно с девелопером перевести земельный участок в нужную зону. Не секрет, что большинство заявок по переводу промышленных территорий в другой сегмент получили отказы на комиссии по землепользованию и застройке. То есть власти считают, что на этих территориях необходимо развивать промышленную функцию, но делать ее более экологичной, инновационной. Это позволит не терять инвестиции и налоги в случае переезда предприятий за пределы города.

Поэтому с властью надо вести грамотный диалог, показывать, куда переезжает предприятие, говорить, что проект новой застройки будет красив и интересен, что городской бюджет не потеряет в налогах. Власть хочет видеть девелопера, который будет этот проект реализовывать и отвечать за качество готового продукта. И не хочет видеть продавца земельного участка. Это как раз вопрос тех самых сложных сделок, когда девелопер и собственник работают вместе.

  • RBI сотрудничает со многими признанными архитектурными звездами, к примеру, с испанцем Рикардо Бофиллом. Если «старый» Петербург в основном застраивался как раз по проектам иностранных архитекторов, то в новейшей истории города привлечение западных архитекторов носит единичный характер. С чем это связано?

– Дом на Новгородской улице, 23, который построен по проекту Рикардо Бофилла, – первый архитектурный проект в Петербурге, который начат иностранным архитектором и им же доведен до конца. Все прочие проекты красиво начинались, но потом картинки менялись. Не бывает архитектуры иностранной или российской, новой или старой. Бывает архитектура хорошая и плохая. Кроме того, архитектура должна отвечать духу времени. Это сигнал о том, что город развивается, проживает разные эпохи.

Лучшие примеры мировой архитектуры за последние 50–100 лет – это все же общественные здания. Город заботится не только о бюджете конкретного проекта, но и о качестве жилой среды. А эта среда как раз и создается, в том числе, знаковой архитектурой. Поэтому для таких проектов проходят конкурсы, на которые приглашаются лучшие архитектурные команды. И профессиональное жюри обязано изначально смотреть на проекты квалифицированным взглядом: необходимо понимать красоту, эстетику, уместность данного проекта в данной среде.

Город очень эклектичен, в центре разная архитектура. Уместность того или иного проекта в конкретном историческом месте – непростой вопрос

Город очень эклектичен, в центре разная архитектура. Уместность того или иного проекта в конкретном историческом месте – непростой вопрос. Надо учитывать не только здания, но и свободные пространства вокруг него. Кроме того, члены жюри должны понимать, можно ли в последующем реализовать проект, не слишком ли он дорог, возможен ли он технически в конкретной климатической зоне.

Прежде подобные вопросы при проведении конкурсов как-то не учитывались. В итоге получали проекты и говорили: «А как будем снег убирать? Тут поле выдвижное, сколько это будет стоить?» Да, если вы проводите архитектурный конкурс – это именно архитектурный конкурс. Он не может быть совмещен со сметной документацией. Но профессиональное жюри смотрит опытным взглядом и предлагает: такая площадь остекления будет дорого стоить, давайте сразу переделаем. И конечно, при дальнейшей реализации проекта очень важно взаимодействие иностранного архитектора с девелопером.

  • Будете продолжать опыты по привлечению архитекторов из-за границы?

– Мы выбираем архитектора не по паспорту, а приглашаем того, кто нам нравится и кого мы считаем уместным в том или ином проекте. Первым опытом довольны и готовы повторять его в тех проектах, где это необходимо. Но с неменьшим удовольствием мы работаем и с лучшими российскими архитекторами.

  • Можно ли говорить о том, что при застройке промышленных территорий на правом берегу Невы появится архитектура XXI века?

Правый берег Невы – место, где возможна новая серьезная архитектура: с правильной высотой, плотностью застройки

– Правый берег – действительно как раз то место, где уместна новая серьезная архитектура: с правильной высотой, плотностью застройки. Это территория, которая способна придать городу новое звучание. И в этой связи хотелось бы услышать от городских властей, что они хотят видеть на правом берегу в стратегическом смысле, на перспективу 15–20 лет. Если качественные жилые территории – подтверждайте этот ориентир конкретными действиями в рамках генерального плана, правил землепользования и застройки.

Невозможно делать проект в окружении промышленных территорий. Вокруг условного жилого здания много санитарных зон, и собственники предприятий буквально шантажируют, выцарапывают деньги, чтобы девелопер за свой счет сократил санзоны и еще хорошенько приплатил. Если мы хотим видеть принципиально другое развитие этих территорий, то надо поддерживать девелоперов, которые делают хорошие проекты.

То, что происходит в историческом центре, – амбиции агрессивного меньшинства, которое диктует свою волю строителям, власти и горожанам

Другой аспект связан со зрелостью общества и необходимостью вовлечения пассивного большинства в диалог, скажем, по архитектурной повестке нового Петербурга, особенно его исторического центра. То, что сейчас происходит, – амбиции агрессивного меньшинства, которое, по сути, диктует свою волю строителям, власти и горожанам. А диалог крайне нужен, потому что центр города нуждается в реновации, в развитии. Об этом следует говорить открыто, формировать позицию. Надо вовлекать бизнес в модернизацию центра.

Есть ключевые правила, которые должны выполняться – высота, красные линии, брандмауэры, ритм зданий, нормативы по озеленению и парковкам, но нельзя «заморозить» город. Происходит естественное старение, и говоря «ничего не надо трогать», мы просто прячем голову в песок. Мы традиционно критикуем наших архитекторов и строителей: не те, вот раньше были… Но тот же Дом компании Зингер, нынешний Дом книги на Невском проспекте, активно не нравился современникам архитектора Павла Сюзора. Людям всегда не нравится что-то новое. Требуется политическая воля, надо убеждать, вести диалог, подкрепленный законотворческой работой. И параллельно – обеспечивать адекватный контроль со стороны профессионалов, чтобы исторический центр не потерял свое лицо.

  • Вы вышли в Ленинградскую область с проектом Mistola Hills во Всеволожском районе. Как возникла идея заняться строительством малоэтажного жилья?

– Mistola Hills – один из знаковых проектов компании. Изначально была идея попробовать себя на коттеджном рынке. Купили участок в Ленобласти, но потом поняли, что рынок коттеджей недостаточно емкий, он плохо мультиплицируется. А участок уже был. Малоэтажное строительство – это с точки зрения типа бизнеса такое же строительство, как и многоэтажное: мы строим квартиры для постоянного проживания. Потратили много времени, чтобы разобраться с этим форматом, поскольку он нетипичный.

Я уверен, что это первый в Ленинградской области проект действительно качественного малоэтажного жилья, сильно отличающийся от всего, что есть. Финские архитекторы, очень тщательная и деликатная работа с рельефом, территорией, качественный продукт, близкий к бизнес-классу, развитая инфраструктура на территории самого микрорайона. Все дома имеют по 3–4 этажа, в них по 10–12 квартир, здания оштукатурены, с рисунками, с просторными местами общего пользования, большой площадью остекления, с хорошей отделкой.

Изначально наши клиенты спрашивали, почему стоимость квадратного метра в Mistola Hills выше, чем в Девяткино или Кудрово? Нам приходилось объяснять разницу. Особенно непросто было, когда существовали только картинки. Затем появился образцовый дом, всех продавцов повезли туда, а затем в Девяткино. Поверьте, разница столь очевидна, что для нас ключевой задачей стало помочь клиенту сравнить.

Я всегда призываю своих коллег выступать именно в формате консультантов. Не «втирать» ничего, а просто рассказывать, что у нас есть, а чего нет. У нас есть надежность, качество, премиальный сервис. Но нет низкой цены. Для объекта такого уровня цена на старте 80 000 рублей за квадратный метр – минимальная.

Клиенты только начинают осознавать, что они получают. Это всегда проблема нового продукта, но это и возможность продвигать новые форматы. Если люди видят, что компания может им дать, – со следующими проектами будет легче. Мы рассматриваем новые проекты в сегменте малоэтажного строительства, но делаем это осторожно. Это должен быть участок, привлекательный с точки зрения расположения, но не стоящий дорого. Потому что себестоимость такого проекта больше, чем в городской черте. Нужно тянуть внешние инженерные сети, делать большой объем дорожного покрытия и так далее.

  • Вы коренной ленинградец, из семьи врачей, но не пошли по стопам родителей, поступив в Политехнический университет на экономический факультет. Что стало причиной выбора?

– В медицинский вуз я точно не хотел идти. Не могу сказать, что поступление именно в Политехнический университет было осознанным решением, но мне, после восьми классов в школе с углубленным изучением английского языка и 9–10 классов в физико-математической школе, Политех показался вполне уместным для получения высшего образования.

  • В 1993 году вы основали Холдинг RBI. Что для вас, на тот момент студента, сотрудника одного из проектов, работающего в рамках программы Европейского банка реконструкции и развития, послужило поворотным этапом?

– Я проработал 9 месяцев в одном из агентств недвижимости, и когда решил оттуда уходить, иной альтернативы, кроме как остаться на этом рынке, не было. Стало понятно, что нужно создавать собственную компанию и начинать с чистого листа. Это как раз тот случай, когда тебя ведет Путь.

Холдинг не развивался равномерно. Компания, тем более если она относительно небольшая, является отображением своего лидера. А человек не может развиваться равномерно. Были этапы первичного накопления сил и опыта, этап размышлений, куда двигаться, этап набора участков и активной их реализации, привлечение инвесторов. Прошли через кризисы, расставание с партнерами. Это волнообразная история. И что для меня важно сейчас – компания находится на траектории устойчивого роста: земельный банк, количество и качество проектов позволяют с оптимизмом смотреть в будущее.

Каждый предприниматель оценивает перспективы работы в стране, принимает те или иные решения. Я верю в Россию, все свои силы, весь свой капитал инвестирую здесь, чтобы мой бизнес рос и развивался, появлялось больше хороших, достойных проектов в Петербурге.

  • У вас в компании есть внутренний портал, на котором каждый из сотрудников может порекомендовать другим почитать хорошую книгу или посмотреть интересный фильм. Какую книгу вы порекомендовали своим сотрудникам последней по времени?

– Последняя моя рекомендация – не книга, а цикл видеолекций про здоровое питание. У нас уникальная корпоративная культура, мы стараемся одухотворять и развивать команду, чтобы люди становились более счастливыми. Хорошее здоровье, интеллектуальное развитие. Чтобы наши сотрудники жили, а не работали как рабы на галерах.

Что касается личного списка, то есть книги, которые оказали большое влияние на мое развитие. Это, к примеру, «Трилогия желаний» Теодора Драйзера – «Финансист», «Титан», «Стоик». Из последнего – «Сенсей» Анастасии Новак, это не классика, скорее эзотерическая литература. Вообще трудно говорить о какой-то одной книге, я меняюсь, мне интересна разная литература.

Дмитрий Глумсков

Похожие сообщения

Добавить комментарий

Наверх
X