Жар-Птица

Меняющие город

Дата 30 мая, 18 • Нет комментариев

В Петербурге ежегодно открывается около 20 новых креативных кластеров, коворкингов и галерей. Сможет ли новый закон о...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №41, Недвижимость » Меняющие город

В Петербурге ежегодно открывается около 20 новых креативных кластеров, коворкингов и галерей. Сможет ли новый закон о поддержке организаторов креативных пространств закрепить тенденцию роста?

Динамика развития креативных пространств – важный показатель для экономики современного мегаполиса. Креативные пространства, будучи экзотикой в 2000-х, прочно вошли в повседневную жизнь Петербурга. Без упоминаний об арт-галереях, коворкингах, музеях современного искусства и антикафе не обходится ни один уважающий себя обзор светских мероприятий на предстоящие выходные. Город на Неве в этом смысле пока оправдывает статус «окна в Европу».

В динамичном развитии креативной индустрии заинтересованы вроде бы все, хотя ранее в Смольном все надежды на экономический рост связывали прежде всего с промышленностью. Как рассказала председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк, за последний год была проделана значительная работа в сфере развития креативной индустрии, в результате которой на креативной карте города появились такие объекты, как Центр дизайна Artplay, здание «Бутылка» на острове Новая Голландия и Планетарий № 1.

Льготы для креатива

В марте этого года произошло важное для отрасли событие. В Законодательном собрании Санкт-Петербурга был принят закон о поддержке организаторов креативных пространств, который, по мнению его авторов, позволит активнее привлекать бизнес к развитию творческих кластеров. Как уточняет Ирина Бабюк, город первым в России на законодательном уровне ввел определение «креативная деятельность». Данный закон должен укрепить благоприятный инвестиционный климат, обеспечить вовлечение в экономический оборот нерентабельных объектов недвижимости, а также содействовать вовлечению в создание креативных пространств как малого и среднего бизнеса, так и крупных корпораций.

Закон предусматривает создание фонда объектов, предназначенных для предоставления в аренду для организации креативной деятельности, установление коэффициента социальной значимости – 0,01, что позволит уменьшить начальный размер арендной платы организациям, осуществляющим определенные в законопроекте виды деятельности, а также некоторые изъятия из общего порядка предоставления льготы для организаторов креативных пространств.

Согласно законопроекту, определение «креативная деятельность» подразумевает производство товаров, выполнение работ и/или оказание услуг, соответствующих не менее чем двум из перечисленных в законе кодов ОКВЭД. При этом под организацией креативной деятельности следует понимать приведение объекта в пригодное для ведения креативной деятельности состояние, с возможностью передачи помещений в аренду третьим лицам, также осуществляющим креативную деятельность.

В подавляющем большинстве креативные индустрии размещаются в старых зданиях неидеального состояния, потому что не могут платить высокие арендные ставки

Не стоит думать, что создание креативных пространств в Северной столице – легкий и приятный бизнес. О жизни «креативщиков» красноречиво говорит недавно опубликованное исследование Лаборатории качества городской жизни Института дизайна и урбанистики Университета ИТМО. Оно основано на данных о 183 креативных пространствах Петербурга и позволяет проследить историю в динамике. Арт-центры «Пушкинская 10» и «Борей» стали первопроходцами в организации креатива Санкт-Петербурга в 1989 и 1991 годах соответственно. После перерыва в 10 лет последовало робкое точечное появление новых экспериментаторов. С 2000 года создание креативных пространств начинает набирать обороты. С 2013 года по сегодняшний день (кроме 2016-го) ежегодно открывалось около 20 новых креативных кластеров, коворкингов и галерей. Географически креативное освоение Петербурга началось из центра города в конце 80-х, в конце 90-х оно перекинулось на Петроградку, с 2000-х распространяется на Васильевский остров, территории «серого пояса» и удаленные от центра районы.

– Средняя продолжительность жизни «смертников» (пространств, которые прекратили свое существование) составляет 3 года. Продолжительность жизни пространств, которые не закрыты, разнится в зависимости от их вида. Одна из самых давних историй развития у арт-галерей, средняя продолжительность жизни которых 5 лет. Популярные в Петербурге антикафе живут в среднем уже по 3,9 года, в то время как схожие по назначению, но более свежие коворкинги – 2 года. Среди ныне здравствующих креативных кластеров средний возраст функционирования – 3,8 года. Среди «долгожителей» лидируют креативные пространства, которые инициированы или поддерживаются бизнесом и управляющими компаниями. В 60% случаев умирают те креативные пространства, которые основаны инициативными группами, не имеющими поддержки бизнеса, государства и не обладающими профессиональными компетенциями управляющих компаний, – делают выводы урбанисты Университета ИТМО.

Центр манит, как магнит

По данным генерального директора Knight Frank St. Petersburg Николая Пашкова, в 2017 году в Петербурге насчитывалось около 60 креативных пространств, расположенных в различных зданиях суммарной площадью более 300 000 кв. м. В свою очередь, в креативных пространствах расположено около 470 арендаторов различных форматов. Среди самых известных креативных проектов лофт-проект «Этажи», который к тому же можно, пожалуй, назвать и наиболее коммерчески успешным. Ставки на некоторые помещения там достигают уровня бизнес-центра класса А. Среди интересных проектов – Порт «Севкабель», Бертгольд Центр, Голицын Холл, Охта Lab и другие. Ставки аренды варьируются в зависимости от типа креативного пространства. Например, в коворкингах средняя ставка составляет 500 рублей за день, в арт-пространствах – 500–700 рублей за месяц, в образовательных – 800–1000 рублей за час. Наиболее активно в Петербурге развиваются арт-пространства, антикафе и коворкинги.

СтенаПетербург как промышленный город имеет огромный ресурс для развития креативных пространств. Однако все они так или иначе тяготеют к центру. И на это есть свои причины.

– Спрос на креативные пространства безусловно будет выше в центральных районах. Использование старого фонда, в частности зданий в «сером поясе», – хорошая идея. Привлечение различных креативных индустрий в старые депрессивные районы – это один из инструментов ревитализации для таких объектов. В принципе, этот процесс уже происходит и является достаточно значимым трендом на рынке недвижимости города, – рассуждает Николай Пашков. – Креативные пространства, может, и нужны были бы в спальных районах, потому что там достаточно большая концентрация населения. Но специфика помещений под креативные пространства в том, что они должны быть достаточно доступными по арендной ставке, а в спальных районах сегодня строится мало коммерческой инфраструктуры, поэтому она достаточно дорогая. То есть креативное пространство в спальном районе без дотирования либо не найдет помещения, либо не выживет в нем.

По словам эксперта, и российский, и международный опыт показывает, что в подавляющем большинстве случаев креативные индустрии размещаются и арендуют старые здания в неидеальном состоянии. Это происходит потому, что в силу специфики своей деятельности они не являются высокомаржинальными и не могут платить высокие арендные ставки и размещаться в современном здании. Для этого сегмента возможность платить небольшую арендную ставку является одним из критически важных условий для существования и развития.

В Петербурге все знаковые объекты такого рода располагаются в центральной части, утверждает управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков.

– Креативные пространства – зоны притяжения аудитории, посещение таких пространств – это традиционно целевая поездка. И в данном случае важной характеристикой объекта становится его транспортная доступность. Центральные районы имеют хорошую доступность: несколько пересадочных станций метро, которые соединяют все ветви, развитая сеть общественного наземного транспорта. Хотя процесс децентрализации также возможен, когда будут создаваться креативные пространства в спальных районах. Пример тому – Artplay или Охта Lab в ТРЦ «Охта Молл». Но, на мой взгляд, проекты в спальных районах не будут масштабными, поскольку в основном будут направлены на районную аудиторию, – предполагает Иван Починщиков.

Впрочем, не только у центра города есть шанс на «креативное» будущее. В Петербурге около 15 проектов креативных пространств находятся в разработке или ранней стадии развития, отмечает управляющий партнер Miles & Yards Артем Кардаш (компания занимается развитием проекта Порт «Севкабель»).

– Город постоянно растет, а вместе с ним растет естественная потребность в децентрализации мегаполиса и ухода от традиционной модели одного центра – исторического. Уже наметилась тенденция развития локальных креативных пространств в различных районах, до этого считавшихся исключительно спальными или промышленными. Формируются новые функции и новые точки притяжения. Можно выделить проекты Бенуа 1890, Artplay, Порт «Севкабель», Дом Культуры, Музей стрит-арта, More Place, – перечисляет Артем Кардаш.

В то же время Николай Пашков считает перспективной зону «серого пояса» на юге вдоль Обводного канала.

– Там хорошая транспортная доступность, есть и станции метро, и большой объем старой недвижимости, которую можно использовать, – аргументирует он.

Человеческий фактор

Число креативных пространств будет расти, с этим согласны все эксперты. Однако на этом пути будут свои маленькие победы и поражения. Как и любой другой бизнес, креативная индустрия требует профессионалов. А их пока не очень много. По словам Ивана Починщикова, креативные пространства – формат коммерческой недвижимости, который предполагает минимальные арендные ставки для арендаторов. Соответственно, девелопер не может позволить себе большой объем инвестиций в проект (покупку, отделку), иначе его экономика не будет рентабельной и период окупаемости будет слишком долгим. Поэтому основными факторами притяжения становятся локация, концепция объекта и качественно подобранный пул арендаторов.

– Формат креативных пространств для собственников несет определенные риски, связанные с высокой ротацией арендаторов: зачастую это индивидуальные предприниматели, творческие люди, стартаперы, устойчивость бизнеса которых сложно прогнозировать. Хотя при профессиональном управлении можно собрать пул надежных и устойчивых арендаторов, соответствующий концепции, которые будут приносить стабильный доход. При этом важно не просто организовать пространство, но и создать интересный событийный ряд, собирающий аудиторию, – считает Николай Пашков.

Для развития креативных пространств в Петербурге есть все условия – и желание властей, и намерения бизнеса, и спрос со стороны горожан и туристов

Как полагает Артем Кардаш, прибыльность девелоперского бизнеса зависит от многих факторов. Значение имеет не только сегмент, в котором работает девелопер, но и опыт команды, реализующей проект, правильно определенная стратегия, соблюдение условий по финансированию, а также взаимопонимание между участниками проекта – инициатором, девелопером и будущими резидентами.

– Основными проблемами для развития креативных пространств, на наш взгляд, является отсутствие опыта у самих организаторов. В большинстве случаев оказывается, что одной идеи и желания ее реализовать недостаточно. Для реализации успешного проекта редевелопмента нужны хорошие знания и опыт в недвижимости, экономике, маркетинге, строительстве и управлении проектами, умение договариваться с собственниками зданий, понимание потребностей будущих резидентов и учет перспектив и официальных планов развития города, – предупреждает он.

Опять же, как показывает международный опыт, существенное значение для развития креативных и арт-пространств имеют дух и атмосфера того места, где проект реализовывается, а также его логистические и технические свойства. Такими местами в свое время стали районы Soho и Tribeca в Нью-Йорке, Artdistrict в Лос-Анджелесе.

Формат креативных пространств самостоятельно может развиваться в рамках Петербурга, при этом представители малого бизнеса, которые являются основной целевой аудиторией формата, становятся локомотивом, поскольку в большей степени именно они заинтересованы в привлечении и удержании своей аудитории, а следовательно, и развитии формата, уверен Иван Починщиков и приводит удачные тому примеры:

– Первое пространство подобного формата в Петербурге – это «Этажи», которые на деле показали эффективность. Один из самых удачных и перспективных проектов – Новая Голландия, во многом успех этого проекта гарантирован профессиональной работой управляющей компании. Судя по опыту московского «брата», Artplay имеет перспективы для развития и роста.

– По нашему мнению, руководство города достаточно хорошо чувствует потребности креативного рынка. Меры поддержки, подготовленные в последнее время, прежде всего направлены на экономическую поддержку. Мы считаем, что существенным моментом также является упрощение согласовательных процедур, в которых участвует город, – подчеркивает Артем Кардаш.

Николай Пашков в целом новый закон о поддержке креативных пространств оценивает положительно. Во многих европейских городах есть примеры, когда муниципалитеты тем или иным образом поддерживают креативные индустрии, в том числе за счет льгот по налогообложению, аренд, отметил он, но предупредил, что эйфория по этому поводу преждевременна.

– Дьявол всегда в деталях. Главный вопрос – насколько критерий креативности будет корректно описан и применен. Как показывает практика, нормативная база во многих местах у нас остается чуть ли не советской и не всегда соответствует сегодняшним реалиям. Кроме того, есть опасения относительно появления «креативно-торговых центров» вместо чисто креативных кластеров. У нас есть примеры, когда город выделял объект под спортивные функции, а на выходе получался ТЦ со встроенными спортивными помещениями, – поясняет Николай Пашков.

В целом эксперты дают положительный прогноз развития креативной индустрии в Петербурге. Для этого в городе есть все условия – и желание властей, и намерения бизнеса, и спрос на подобный формат со стороны петербуржцев и туристов.

Игорь Строев

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх