Строительство

Переполох на сонном рынке

Дата 28 мая, 18 • Нет комментариев

Традиционно устойчивый к внешним факторам, рынок элитного жилья перестал быть «вещью в себе» и ввязался в охватившую...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №41, Недвижимость » Переполох на сонном рынке

Традиционно устойчивый к внешним факторам, рынок элитного жилья перестал быть «вещью в себе» и ввязался в охватившую застройщиков гонку под названием «успеть до поправок в № 214-ФЗ».

Вывод на рынок в 2017 году целого ряда знаковых объектов поменял картину предложения элитных новостроек. По данным Knight Frank St. Petersburg, в прошлом году в продажу вывели квартиры в четырех новых элитных жилых комплексах. Всего на «высокий» рынок вышло 495 квартир общей площадью 58 000 кв. м – это вдвое больше, чем в 2016 году. В целом же за год свободное предложение элитного жилья увеличилось на 10%, составив к концу первого квартала 2018 года 161 000 кв. м.

Иные данные предоставили в КЦ «Петербургская недвижимость». По данным центра, за 2017 год предложение в элитном классе пополнилось на 126 000 кв. м жилья (в реализацию поступило 6 объектов), что в 2,2 раза превышает показатели прошлого года. А в целом объем предложения вышел на внушительные 216 000 кв. м жилья (1950 квартир).

– В 2017 году в эксплуатацию введено более 150 000 кв. м элитного жилья, это в три раза больше, чем в 2016-м. Объем предложения на рынке строящегося элитного жилья в 2017 году увеличился за счет вывода новых проектов площадью более 55 000 кв. м и составляет порядка 200 000 кв. м. В структуре объема предложения жилья на первичном рынке по классам доля элитного сегмента составляет менее 2%, – объясняет директор по маркетингу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Ольга Семенова-Тян-Шанская.

Слишком много элит

В ближайшие год-два застройщики продолжат ударно накачивать объем предложения в «высоком» сегменте, уверяют аналитики и участники рынка. Так, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», в 2018 году ожидается вывод на рынок около 80 000–100 000 новых площадей на рынке элитного жилья. Knight Frank St. Petersburg дает еще более смелый прогноз – не менее 225 000 кв. м премиального жилья выведут в продажу в новых проектах. Это фактически больше, чем весь нынешний рынок элитного жилья (161 000 кв. м).

Таблица

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Застройщики не скрывают, что обычно довольно спокойный и даже инертный элитный рынок разогрели все те же судьбоносные поправки в № 214-ФЗ, которые существенно ужесточают требования к застройщикам и условия хозяйственной деятельности девелоперов.

– Далеко не новость, что с лета этого года в силу вступят поправки в № 214-ФЗ. Последний год на рынке наблюдался рост количества проектов, и не только элитных. Многие застройщики создают себе резерв по объемам строительства, планируя достраивать объекты еще по старым правилам, – отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.

Элитные девелоперы попытались резко накопить товарный запас на ближайшие два года и в итоге получили раздутый пузырь предложения, не обеспеченный спросом: по данным Knight Frank, только в относительно благополучном 2014 году в Петербурге продали около 90 000 люксовых «квадратов». С тех пор графики продаж тянулись вниз, а в 2017 году сократились еще на 14% – до 54 000 кв. м, это в три раза меньше объема предложения. Если в 2018 году девелоперы реализуют все задуманное, то спрос отстанет от предложения уже в шесть раз.

Все это приведет к увеличению экспозиции вакантных площадей и спаду темпов продаж. При том что в «элите» сроки проектов и так значительно выше, чем в том же комфорт-классе. Не нужно забывать, что сегодня за непроданные квартиры застройщики платят полноценный налог. По данным директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, к моменту ввода объекта в эксплуатацию непроданными остаются около 40–50% квартир. А в некоторых проектах в принципе удается продать не более 20% площадей.

Ситуацию может успокоить только традиционный для «элитки» сдержанный рост цен. По данным Knight Frank St. Petersburg, средневзвешенная цена на элитное жилье по итогам декабря 2017 года составила 351 600 рублей за «квадрат». За год данный показатель скорректировался в пределах среднестатистической погрешности на 1%. В «Петербургской недвижимости» утверждают, что средняя цена на элитное жилье выросла с 313 000 до 318 000 рублей за «квадрат» (рост 1,8%). Спрос сжимается, но сделки становятся дороже: средняя стоимость приобретаемых в течение года элитных квартир увеличилась за год на 12%, составив 43,3 млн рублей.

Самые популярные среди покупателей элитные квартиры находятся на Каменном острове в стоимостном диапазоне 20–35 млн рублей, причем по сравнению с 2016 годом их доля в структуре продаж увеличилась на 3%. На 5% выросла доля сделок с квартирами стоимостью от 50 до 90 млн рублей.

Застройщики продолжат ударно накачивать объем предложения в «высоком» сегменте. В 2018 году ожидается вывод на рынок около 80 000–100 000 кв. м нового элитного жилья

В ближайшие годы изменится и сама структура спроса, предрекает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин.

– Если раньше в премиальном сегменте был большой процент эмоциональных покупок, то теперь время на принятие решения увеличилось. Деньги считают даже те, кто раньше никогда этого не делал. Покупатели стали действовать более рационально. Они начали сравнивать несколько объектов одного класса, анализировать возможность продажи квартиры через несколько лет, обращать внимание на детали: количество квартир на площадке, качество инженерных коммуникаций, террас, фасадов и входных групп. Для клиентов существенны и такие факторы, как видовые характеристики, количество мест в паркинге, шумоизоляция и организация внутренней логистики дома, – объясняет Михаил Ривлин.

Кто эти люди?

Постепенно меняется и портрет покупателя петербургской премиальной недвижимости. По данным Knight Frank St. Petersburg, в последний год основную долю составили покупатели в возрасте 30–40 лет (годом ранее активность отмечалась со стороны возрастной категории 40–50 лет), проживающие в Петербурге. Меняется и география спроса – становится меньше иностранцев, но растет доля миллионеров из регионов и столицы.

– Клиент готов приобретать только эксклюзивный товар, это касается и цены, и локации, и качества, и экологичности во всех смыслах этого слова, – уверена основатель и генеральный директор агентства недвижимости «Хочу Квартиру» Татьяна Колоярова. – В числе обязательных требований: уникальная архитектура, закрытая территория, система охраны и видеонаблюдения, продуманное оформление мест общего пользования и входных групп, вариативность планировочных решений, качественные материалы, современные технологии, новейшие инженерные решения и полный набор инфраструктуры.

Михаил Ривлин описывает портрет состоятельного покупателя так: это владельцы бизнеса и топ-менеджеры в возрасте 40–50 лет. У покупателя в «высоком» ценовом сегменте на первый план выходят локационные предпочтения, которые делятся на три категории: жилье за чертой города, на островах или же в историческом центре.

– Наш клиент – тот, кто любит Петербург с его историческим центром и хочет любоваться им каждый день. В основном это петербуржцы и москвичи, – добавляет Михаил Ривлин.

Сверхплотный остров

При этом элита все так же предпочитает селиться недалеко друг от друга. С одной стороны, это приоритет однородной социальной среды в определенной локации, с другой – подходящих для «высокого» класса пятен под застройку в городе почти не осталось, говорят эксперты. Так, в прошлом году большая доля продаж пришлась на первую очередь нового масштабного проекта Neva Haus от «Группы ЛСР» на Петровском проспекте. А дальше освоение острова пойдет еще активнее – помимо второй очереди Neva Haus, холдинг Андрея Молчанова намерен построить еще два премиальных объекта на южном берегу острова.

– Мы пополнили наш земельный портфель на 13,6 га. Приобретенные участки располагаются на Петровском проспекте и Ремесленной улице, – подтверждают в «Группе ЛСР».

У покупателя в «высоком» ценовом сегменте на первый план выходят локационные предпочтения: жилье за чертой города, на островах или же в историческом центре

Помимо развития Петровского острова ярким событием стало открытие продаж второго в истории элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга комплекса с полной чистовой отделкой и меблировкой – One Trinity Place, расположенного на набережной Адмирала Лазарева, говорят в Knight Frank St. Petersburg. В свою очередь, концерн «ЮИТ» завершил реализацию крупного проекта элитного жилого комплекса «Смольный проспект», который построен в непосредственной близости от ансамбля Смольного в стиле неоклассики по проекту знаменитого испанского архитектора Рикардо Бофилла.

– Вышло на рынок три новых проекта очень высокого ценового сегмента – со средней ценой более 400 000 рублей за кв. м. Один из них, на набережной Адмирала Лазарева, – с полной отделкой, что является новинкой для этого ценового сегмента, – говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. – Стартовали продажи в нескольких проектах-«долгожителях», о которых было известно давно, – это, например, два проекта на Большой Зелениной улице.

По-прежнему спросом пользуются проверенные локации: Крестовский остров (сосредоточено около 30% предложения), Литейный проспект и улицы вдоль него (свыше 20%), Петровский остров (15%), Адмиралтейский район и Петроградская сторона (не более 10% каждый). Однако сегодня это не просто точка на карте, а видовые характеристики, близость к зеленым зонам, считает Татьяна Колоярова.

– Требования клиента к будущей квартире ежегодно растут, и, сравнивая рынок элитной недвижимости сейчас и 5–10 лет назад, можно легко найти изменения как в поведении покупателя, так и в проектах застройщиков. Ключевой переменой можно назвать расширение географии проектов премиум-класса. Так, на карте города появляется новая территория, аналогичная Крестовскому, – это Петровский остров. Всеми преимуществами для реализации дорогих проектов эта территория обладает: виды на воду, парки и скверы, близость центра города, островная обособленность и многие другие, – говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.

– В целом на Петровском острове сейчас реализуются как проекты «премиум», так и «бизнес». Класс объекта зависит от конкретных характеристик. При этом на том же Крестовском острове также представлено более демократичное жилье, построенное десятки лет назад. Кроме того, локация постепенно теряет свой статус как уединенное место для жизни. Это касается территорий вблизи нового стадиона, – объясняет Ольга Аветисова.

Традиционно на рынке элитного жилья большая доля квартир приобретается на высокой стадии строительной готовности или в уже сданном в эксплуатацию доме.

– В 2017 году наблюдалась тенденция к росту спроса на квартиры большей комнатности. Как и в целом на рынке, покупатели элитной недвижимости более внимательно изучают характеристики проекта, инфраструктуру.

В предложении появляются проекты с полной чистовой отделкой и меблировкой. Пока, вероятно, рано отнести это явление к тенденции, тем не менее можно проследить интерес покупателей к подобным проектам, – резюмирует Ольга Семенова-Тян-Шанская.

Михаил Немировский

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх