Михаил Возиянов

Время возможностей

Дата 22 мая, 18 • Нет комментариев

Михаил Возиянов: да, это непросто – выстроить модель управления мегаполисом. Но в Петербурге живет много толковых...
Pin It

Главная » Бизнес, Журнал «Управление Бизнесом» №41 » Время возможностей

Михаил Возиянов: да, это непросто – выстроить модель управления мегаполисом. Но в Петербурге живет много толковых людей, готовых участвовать в управленческих и стратегических процессах. 

Строительный сектор Санкт-Петербурга в ожидании эффекта от принятых на федеральном уровне поправок в закон «О долевом строительстве» обсуждает плюсы и минусы этих нововведений. При этом очевидно, что стратегия развития каждой из девелоперских компаний зависит и от иных привходящих факторов. Генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов рассказал журналу «Управление бизнесом» о том, что происходит на строительном рынке и как обеспечить качественный рост бизнеса.

Смольный проспект

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

 – Оценки влияния новой экономической реальности на развитие бизнеса различны. Для одних предпринимателей это время новых возможностей, другие считают ее проблемным и сложным периодом. Каково ваше мнение?

 – Действительно, наблюдается большой разброс содержательных оценок с точки зрения оптимизма и пессимизма. В каждом периоде есть те, кто опускает руки, и те, кто, наоборот, одерживает новые победы. Возможно, сейчас время неидеальное. Но если вести бизнес в долгосрочной перспективе, а не рассчитывать вернуть инвестиции в течение одного-двух лет, то вариантов качественного развития проектов может быть очень много. Важно также понимать, что на различные внешние воздействия накладываются и вопросы внутренней организации бизнес-процессов. В России можно вести бизнес и зарабатывать прибыль. Хотя это, конечно, непросто.

Если обсуждать итоги работы нашей компании – «ЮИТ Санкт-Петербург» – в этой новой реальности и говорить о продажах жилья, то можно отметить: результаты 2016 года оказались по факту более оптимистичными, чем мы предполагали в конце 2015 года; соответственно, мы закладывали рост объемов продаж в прогноз 2017-го, но он был завершен на уровне предыдущего года. И в текущем году, по моим прогнозам, в сухом остатке мы получим результаты, подобные 2017 году.

Доходы населения не растут, цены на жилье в рублях стабильны уже три года, хотя инфляции накопилось порядка 25% за этот период. Конечно, подобная ситуация не будет продолжаться бесконечно, но пока неясно, когда начнется рост цен. По ощущениям, это должно произойти все-таки уже в текущем году.

– В феврале 2018 года объявлено об объединении двух финских концернов – ЮИТ и «Лемминкяйнен». Каким образом изменится деятельность объединенного ЮИТ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, какие новые направления бизнеса будут развиваться? В частности, будет ли ЮИТ заниматься в качестве генподрядчика проектами жилищного строительства для других компаний и не станет ли это вступать в противоречие с традиционной девелоперской деятельностью ЮИТ в Санкт-Петербурге?

 – Компания «Лемминкяйнен» в России работала в основном в Санкт-Петербурге, и здесь мы просто дополняли друг друга. ЮИТ занимался строительством жилья и его последующей эксплуатацией, а «Лемминкяйнен» – генеральным подрядом и дорожным строительством. Теперь же фактически появились два новых дивизиона, которые занимаются этими направлениями. Никаких глобальных изменений нет.

Развитие компании будет зависеть от того, как станет развиваться спрос на жилье и какими окажутся практические последствия внедрения нового законодательства

Наша компания «ЮИТ Санкт-Петербург» остается девелопером, но при этом ЮИТ готов предоставлять услуги по генеральному подряду. И на данном этапе мы не видим конфликта интересов. По сути жилищный проект – это управление этапами проектирования и строительства. В девелоперской части – решение вопросов, связанных с приобретением земельных участков, согласованием проекта, общением с естественными монополиями. Потом проект переходит в операционное управление, которое занимается проектированием и строительством, – и здесь по большому счету нет разницы между внутренним и сторонним проектом.

– Строительный бизнес Санкт-Петербурга готовится к масштабным переменам после вступления в силу поправок в закон «О долевом строительстве». Как вы, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, в целом оцениваете ситуацию на строительном рынке России?

Михаил Возиянов

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

– Действительно, приняты серьезные изменения в законодательство, которые связаны с ужесточением контроля за строительным сектором. В частности, с 1 июля более жестким становится контроль со стороны банков: методы принятия денежных средств от покупателей квартир, их расходование и так далее. Учитывая, что по этим правилам будет вестись контроль за строительством, разрешение на которое получено только с начала действия поправок, эффект перехода на новую систему фактически будет виден только в течение двух-трех лет. В последние месяцы застройщики активизировали свои действия по получению разрешений и, полагаю, соберут к началу действия нового закона достаточный портфель проектов, которые будут реализованы еще по прежним правилам.

Удручает, что все эти законодательные нововведения проводились без учета мнений профессионального строительного сообщества. Да, проблемы с обманутыми дольщиками существуют, но они в большой степени связаны с теми компаниями, которые работали не по № 214-ФЗ, а по различным обходным схемам. Есть еще вопрос в целом отмены долевого строительства, разработана трехлетняя программа по внедрению проектного финансирования. Но это более далекое будущее, и пока еще у застройщиков есть возможность внести в эту программу свои предложения.

Однако ближайшие изменения – это, на наш взгляд, очень странные и непродуманные шаги, которые могли бы быть совсем другими. По сути, столь резкое изменение законодательства – выплескивание ребенка вместе с водой.

Хотите снизить уровень проблемы? Отмените все действующие схемы строительства, кроме № 214-ФЗ, – и одно это уже на порядок уменьшит риски для дольщиков.

Новая схема реализации проектов однозначно приведет к увеличению себестоимости строительства, потому что дорожает финансирование, усложняется характер ведения проекта и так далее. Один проект – одно разрешение – одно юридическое лицо: соответственно, будет больше затрат, больше накладных расходов. Это не значит, что завтра жилье подорожает, потому что, повторюсь, накоплено много разрешений на строительство.

Мы очень внимательно подходим к тому, чтобы наши дома, строящиеся в центре Петербурга, органично вписывались в историко-архитектурный градостроительный контекст

Мы увидим усложнение работы для малых и средних строительных компаний, особенно в регионах, где себестоимость жилья близка к цене продаж. Для малых компаний, в том числе в крупных городах, содержать структуры – юридические, финансовые, которые все будут обрабатывать, – слишком затратно. Да и не факт, что банки просто дадут им деньги под строительство. А это приведет к укрупнению строительной отрасли. Не думаю, что это позитивно, если смотреть на сегмент в целом.

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Прежде существовала схема работы через страховые компании, но она фактически себя не оправдала. В первую очередь потому, что серьезные страховые компании подобным страхованием не занимались. К сожалению, так и не завершилась работа по созданию гарантийного фонда, который и занимался бы контролем за строительством. Этот фонд, а также решение, что № 214-ФЗ является единственной схемой реализации строительных проектов, – два шага, которые на 99% решили бы все проблемные ситуации.

– Насколько Петербург в целом встроен в общероссийские строительные тенденции?

 – В России есть несколько центров внутренней миграции, где строительный сектор растет прежде всего благодаря миграционным потокам. Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, несколько других городов – те агломерации, куда переезжают жить из других регионов. И эта миграция поддерживает рынки в отличие от тех городов, где стройка ведется только для своих жителей. При этом как в петербургской, так и в московской агломерациях есть перепроизводство, которое вряд ли будет обеспечено спросом в ближайшие два года.

Снижение ипотечной ставки пока недостаточно, чтобы перебороть отсутствие роста доходов населения. Да, сейчас ставка невелика в сравнении с прежними периодами, но ее снижение и увеличение количества клиентов и выданных ипотечных кредитов все равно не покрывают прирост предложения на рынке.

 – Как идет реализация проектов в сфере жилой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург»?

– Работаем в соответствии с ранее заявленными планами. Продолжаем реализацию двух крупных проектов комплексного освоения территорий – строительство жилого комплекса комфорт-класса «Новоорловский» на севере города, в Приморском районе, и 5-этажного INKERI в исторической части Пушкина. Оба этих проекта включают ряд очередей строительства, и ежегодно мы запускаем в них одну-две очереди.

Комната

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

В начале нынешнего года выведен на рынок новый проект жилого комплекса TARMO в районе метро «Черная речка». Комплекс будет состоять из пяти 11-этажных жилых домов, в которых будет более 800 квартир общей площадью около 40 000 кв. м.

А в декабре прошлого года мы завершили два крупных проекта – элитный комплекс «Смольный проспект» в центре города и Fjord на Малом проспекте Васильевского острова.

– Какие современные инновационные проектные решения в жилых объектах ЮИТ в Санкт-Петербурге вы могли бы особо отметить?

 – На новых проектах, которые запускаем в этом году, появилась новая опция – квартира «Трансформер». Такого продукта прежде не было на российском рынке. Клиент, покупая квартиру, может выбрать варианты ее планировки в соответствии со своими предпочтениями: в общих габаритах, остающихся неизменными, могут быть одна или несколько комнат. Покупатель понимает, что, выбирая определенный вариант, в будущем может изменить планировку. К примеру, молодая семья покупает квартиру и сначала выбирает вариант европланировки – квартира с одной комнатой. Но затем, когда появится ребенок, ту же квартиру можно будет сделать двухкомнатной. Возможность этих вариантов известна заранее, и на этапе покупки можно сразу продумать, какие варианты можно реализовать в перспективе. Причем важно, что эта перепланировка будет легко согласована, так как сам проект дома предполагает такую возможность.

Мы запустили опцию «Трансформер», смотрим, как клиенты будут реагировать. Но уже очевидно, что это явное движение вперед.

Что же касается дальнейших шагов, призванных делать жилое пространство индивидуальным и гибким, то представляется, что будет еще большая унификация планировочных решений, связанная, к примеру, с установкой в квартирах готовых блоков санузлов и т. д.

Мы смотрим, как клиенты отреагируют на новую опцию квартира «Трансформер». Но, представляется, в целом будет происходить еще большая унификация планировочных решений

– Квартиры с современными европейскими планировками, как отмечают эксперты, становятся в России все более популярными. Учитывает ли ЮИТ эту тенденцию, увеличивается ли доля квартир с европланировками в реализуемых проектах? Пользуются ли спросом такие квартиры у наших покупателей, которые по традиции, еще с советских времен привыкли к классическим планировкам с отдельными комнатами, кухней?

– Мы сейчас находимся в определенном переходном периоде. Лет пять назад европланировок вообще не существовало на рынке. А сейчас многие крупные девелоперы их предлагают, и доля «евроквартир» продолжает расти. Можно провести параллель с другой некогда модной опцией. 10–12 лет назад на рынке стали появляться квартиры с чистовой отделкой. В разные периоды они имели различную долю в общем объеме продаж. В наших проектах, к примеру, доля квартир с чистовой отделкой доходила до 40% всех продаж. Но потом показатель снизился – покупатели стали экономить.

Комната

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Что касается европланировок, то пока мы на раннем этапе вхождения этого продукта на рынок и непонятно, какой объем продаж оптимален. Для молодых покупателей европланировка является понятной и рациональной. Многие квартиры покупаются в ипотеку. Когда каждый метр надо оплачивать – начинает действовать европейский рациональный подход к использованию квадратных метров. И этот подход завоевывает все большую популярность.

– Как ЮИТ подходит к выбору архитектурных решений для своих проектов различного класса – от объектов элитного уровня в центре города («Смольный проспект» по проекту Рикардо Бофилла) до проектов комфорт-класса в Пушкине (5-этажный комплекс INKERI) и на севере города («Новоорловский»)?

 – Если брать проекты комфорт-класса, то мы стараемся делать их в европейских архитектурных традициях. Необязательно неоклассический вариант, как в «Новоорловском». В Пушкине дома в 4 этажа с мансардами: архитектурно проект решен в современном финском малоэтажном стиле. Дом на улице Чапаева в Петербурге построен в свойственном для застройки Петроградской стороны начала XX столетия стиле северного модерна, который также именуется финским романтизмом.

Если говорить о массовой застройке, то объект в первую очередь должен быть экономически эффективным и поэтому, соответственно, довольно простым. Сильная сторона финского домостроения в том, что в простых по форме объектах удается достичь живого восприятия. С помощью цвета, дополнительных элементов, декора входной группы или благоустройства двора.

Что же касается проектов в центре Петербурга, то мы очень внимательно подходим к тому, чтобы строящиеся дома органично вписывались в историко-архитектурный градостроительный контекст. Поэтому считаем очень удачным и, по сути, наиболее оптимальным архитектурное решение комплекса «Смольный проспект», выполненное в неоклассическом стиле знаменитым испанским архитектором Рикардо Бофиллом. Стиль неоклассики с его торжественностью, величественностью весьма уместен для нового строительства в районе Смольного и Большеохтинского моста, где соседствуют здания в стиле и сталинского ампира, и модерна, и барокко. А на Васильевском острове в нашем комплексе Fjord фасады здания, выходящего на Малый проспект и 17-ю и 18-ю линии, представляют собой современную стилизацию под архитектуру эклектики и модерна, которая характерна для окружающей застройки последней трети XIX – начала XX века.

Очень важна самоорганизация жителей. Важно объединить энергию людей, их желание жить лучше – и направить это в конструктивное русло

– Какие «узкие места» в реализации проектов комплексного освоения территорий Санкт-Петербургской агломерации необходимо «расшить»?

 – Проекты КОТ – это прежде всего более серьезное взаимодействие с различными регулирующими городскими структурами. К примеру, в «Новоорловском» мы строим школу, а за счет городского бюджета возводятся два детских сада. Возникают, естественно, и вопросы, касающиеся транспортной инфраструктуры, – в частности, кто должен строить дороги и в дальнейшем их обслуживать?

Дом

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Отдельный и очень серьезный вопрос – организация качественной городской среды в новом микрорайоне. Очень важна самоорганизация жителей. Мы помним времена – а в некоторых местах они до сих пор продолжаются, – когда за порог квартиры людям вообще не хотелось выходить. И только в последние годы жители сами стали думать о своих парадных, своих домах. Важно объединить энергию людей, их желание жить лучше – и направить это в конструктивное русло.

 – Возможно ли обеспечить качественное взаимодействие между бизнесом и естественными монополиями? Бизнес часто высказывает недовольство как ценообразованием, так и в целом проблемными взаимоотношениями с монополиями при реализации проектов комплексного освоения территорий…

 – Работать с естественными монополиями можно, и вполне возможно достигать результата. Не скажу, что они супер бизнес-ориентированы, у них есть свои интересы. Надо задуматься, сколько с нас берут за подключение. Не в том смысле, сколько рублей получают за литр воды или гигакалорию, а сколько в принципе требуется этих литров. Нужно ли нам столько в современных домах? Увы, мотивации и стимулов снижать объемные показатели у монополистов попросту нет. И только руководство города может решить подобные вопросы. С практической точки зрения проблем нет, все решаемо. Но с точки зрения развития – мы немного застряли на этапе того, что было 10 лет назад.

 – Какие вопросы в развитии Санкт-Петербурга в целом вы считаете наиболее приоритетными в настоящее время?

– Есть вопросы, которые не решаются достаточно давно: стратегия развития города, генеральный план, отражающий эту стратегию. К сожалению, уровень диалога между властями, экспертным сообществом, бизнесом оставляет желать лучшего. Наверное, это общероссийская проблема – легче двигаться большими проектами, нежели в рамках продуманного системного развития. Да, это непросто – выстроить модель управления мегаполисом. Но в Петербурге живет много толковых людей, готовых участвовать в управленческих и стратегических процессах.

YIT

(Чтобы увеличить, кликните на изображение)

Требуют внимания градостроительные вопросы, в целом вопросы привлечения бизнеса в город, инвестиционная стратегия – ведь мы конкурируем с другими городами за инвестиции. По итогам прошлого года, к примеру, хороший рост показал автомобильный кластер, который в свое время создавался с нуля. Нужно определить новые направления и последовательно их развивать, повышать инвестиционную привлекательность Санкт-Петербурга.

– Насколько актуальна в настоящее время идея о пересмотре в Петербурге градостроительных документов, прежде всего правил землепользования и застройки? Что необходимо обновить в генеральном плане города?

 – Идея очень актуальна с точки зрения уменьшения требований. Мы загнали себя в никуда. У каждого застройщика сотни непроданных машино-мест, построенных в соответствии с нормативами, есть вопросы по количеству и размеру объектов социально-культурного назначения. Естественные монополии, повторюсь, требуют исполнения завышенных нормативов. Перечень можно продолжать. И над ним нужно работать – в первую очередь властям. Не для того, чтобы застройщик зарабатывал больше, а чтобы этими ресурсами распорядиться более разумно. Понятно, что жилье нужно строить. Делать это качественно, платить налоги, создавать рабочие места. Строительство – жизнь города, а жизнь не должна останавливаться. Нужно ее направлять и развивать, для того чтобы она была во благо всем.

Что касается генерального плана, то, на мой взгляд, сама идея зонирования несколько устарела. Что мы видим? Например, определяется зона для промышленности – и все, развитие территории замерзает на 5–10 лет. При этом, хотя завод и не работает, снести его и построить жилье – нельзя.

Несомненно, децентрализация нужна для Санкт-Петербурга – это многократно обсуждалось. Чиновники никак не могут справиться с задачей, что нужны разные строительные нормативы для центра города и спальных районов. Не обрисована проблема «серого пояса» – хотим ли мы вообще видеть промышленность в Петербурге? Вопрос территорий Большого порта Санкт-Петербург в черте города очень актуален – к примеру, в Хельсинки порт выведен за город и на прежнем месте ведется активное строительство. Это основные вопросы. Не нужно генплан отменять совсем, но он по определению должен быть более гибким.

– Какие первоочередные задачи стоят перед «ЮИТ Санкт-Петербург» на текущий год, а также в перспективе 3–5 лет?

 – В этом году мы уже запустили два проекта (новый жилой комплекс TARMO и следующая очередь комплекса «Новоорловский»). Планируем еще один-два проекта запустить. Сейчас речь идет прежде всего о новых объектах в рамках продолжения развития наших крупных проектов по комплексному освоению территорий. Новая локация – только проект TARMO недалеко от метро «Черная речка».

Активно развивается наш индустриальный парк Grenstate. К примеру, в конце марта подписан договор аренды земельного участка площадью 6,5 га с компанией Tikkurila. Подписанное соглашение подразумевает последующее приобретение земельного участка для строительства завода финской компании Tikkurila по производству лакокрасочных материалов.

Продолжаем работать в сфере генподрядного строительства. Дальнейшее развитие компании будет зависеть от того, как станет развиваться спрос на жилье и какими окажутся практические последствия внедрения нового законодательства. До конца эти последствия сейчас просчитать невозможно.

Санкт-Петербургу – и это многократно обсуждалось – необходимы разные строительные нормативы для центра города и спальных районов

– Вы коренной ленинградец. Какое место в городе любимое?

– Пожалуй, район Таврического сада. Вся территория от Смольного до станции метро «Чернышевская».

 – Петербург Михаила Возиянова – из каких деталей и штрихов он состоит?

– Это архитектура, музыка… культура в широком смысле слова. И это особая связь нашего города с Европой.

– А что вы любите читать? Если выбрать пять книг, которые обязательно должен прочесть каждый россиянин, – что, на ваш взгляд, вошло бы в этот список?

– Прежде всего Библия. А также «Война и мир» Толстого, «Понедельник начинается в субботу» Стругацких, «Москва-Петушки» Ерофеева, «Чапаев и Пустота» Пелевина.

Георгий Дмитриев

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх