Строительство

Пережить на резерве

Дата Мар 21, 18 • Нет комментариев

Строительный бизнес Санкт-Петербурга готовится к масштабным переменам после вступления в силу поправок в...
Pin It

Главная » Актуальные материалы, Журнал «Управление Бизнесом» № 40 » Пережить на резерве

Строительный бизнес Санкт-Петербурга готовится к масштабным переменам после вступления в силу поправок в законодательство о долевом строительстве.

Санкт-Петербург и Ленинградская область зафиксировали рекордные объемы ввода жилья по итогам 2017 года: ввод вырос на 15%, на двоих регионы-соседи ввели более 6 млн кв. м жилья, и вплоть до 2021 года эти цифры будут расти. Застройщики активно пополняют земельный банк и копят разрешения на строительство в ожидании судьбоносных поправок в № 214-ФЗ. При этом популярные в 2010-х проекты массовой застройки в «закадье» перестали удовлетворять запросам потребителей – спрос возвращается в Петербург.

В январе комитет по строительству торжественно отчитался о рекорде по вводу жилья в Петербурге – 3,53 млн кв. м. Столько сдавали только до кризиса, последние годы было меньше – в 2014-м в городе сдано 3,26 млн, в 2015-м – около 3 млн, а в 2016-м – 3,1 млн кв. м. Лидером по объемам ввода стал Приморский район – более 547 000 кв. м жилья. На втором месте Выборгский район – почти 430 000 кв. м, а на третьем – Невский с показателем 392 000 кв. м.

Наибольшая девелоперская активность наблюдается во Всеволожском, Московском, Приморском и Невском районах.

К выводу новых проектов подтягивается и спрос, подтверждают эксперты. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем спроса на первичном рынке Петербургской агломерации (город и пригородная зона ЛО) составил около 4,2 млн кв. м. Это больше, чем было в 2016 году, когда объем продаж составил 4,01 млн кв. м, и больше, чем в 2015-м, когда было реализовано 3,8 млн кв. м.

– Мы оцениваем год как стабильный: благодаря ипотеке по привлекательным ставкам спрос оставался, как мы видим, на высоком уровне. Если в 2016 году на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны с участием ипотеки было 57% сделок, то сейчас эта цифра достигла 63%, – утверждает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

В целом спрос на рынке строящегося жилья Петербурга и Ленинградской области в течение всего года был достаточно стабилен. Незначительное снижение показателей было связано с сезонностью, объясняет директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

Проект строительства

Фото: pixabay.com

– В лидерах остается жилье массового спроса – сегмент «эконом» и нижний ценовой сегмент комфорт-класса. Экономическая ситуация в стране существенно не улучшилась, доходы населения не росли, поэтому люди ориентированы на покупку максимально выгодного по цене жилья. Аналогичная картина сохранится и в текущем году, – говорит она.

Спрос в 2017 году сохранился на прошлогоднем уровне, рассказывает директор управления стратегического маркетинга RBI Вера Сережина. Если где-то и есть снижение, то в экономклассе закадья. Объем продаж в традиционной черте Петербурга за 2017 год составил 2,5 млн кв. м. Сегодня в ипотеку приобретается уже более 50% всех квартир на первичном рынке. Если тренд на снижение ставок сохранится в текущем году, что вполне вероятно, то популярность ипотеки продолжит расти.

Спад спроса заметили в компании «Бонава Санкт-Петербург». По словам генерального директора застройщика Марии Черной, спад действительно был в первой половине 2017 года, однако во втором полугодии одновременно со снижением ипотечных ставок продажи стабильно пошли вверх, что внушило оптимизм всем участникам рынка.

– Мы выделяем две главные тенденции прошлого года на рынке: исторически большое для России снижение ставок по ипотечным кредитам и изменение законодательства о долевом строительстве, – говорит Мария Черная.

В оценке текущих цен на «первичку» участники рынка разошлись во мнениях. Так, по словам Ольги Трошевой, на уровень спроса повлиял как раз тот факт, что цены оставались стабильны: если в начале 2017 года средняя цена квадратного метра в Санкт-Петербурге составляла 107 500 рублей, то в начале 2018-го она составила 109 400 рублей. Среднее значение выросло на 1,8%, что в целом для покупателей несущественно.

Вера Сережина отмечает, что средняя цена квадратного метра за год выросла, но в большинстве сегментов рынка этот рост находился в пределах инфляции (до 5%). Комфорт-класс подорожал в среднем на 4%, бизнес-класс – на 2%. Только «элитка» выросла в цене сразу на 16% за год – это следствие выхода на рынок сразу нескольких новых дорогих проектов. В 2018-м возможен незначительный рост стоимости квадратного метра – в пределах 10% – на фоне нововведений в законодательстве, но в целом цены относительно прошлого года значительно не поменяются, уверена Юлия Ружицкая.

Исход из области

Не отстала от Петербурга и Ленинградская область: по итогам года в регионе сданы рекордные 2,62 млн кв. м жилья, и объемы будут расти, пообещал заместитель председателя правительства региона Михаил Москвин. По его словам, в регионе в процессе строительства находится более 9 млн кв. м жилья, причем около 500 000 кв. м застройщики вывели в продажу с осени 2017 года – всего за несколько месяцев. По словам чиновника, если судить по выданным разрешениям на строительство, то в 2018 году в области введут 2,5 млн кв. м, в 2019-м – 2,9 млн, а в 2020 году – 3,2 млн кв. м. На такие цифры Ленинградская область не выходила еще ни разу (в 2015 году было 2,3 млн, в 2016-м – 2,2 млн).

Кран и проект

Фото: pixabay.com

– То есть количества того, что уже разрешено и может строиться, более чем достаточно, мы можем вешать замок на отдел выдачи разрешений на строительство комитета Госстройнадзора. Другое дело – будут ли эти метры проданы и достроены? – задается вопросом господин Москвин, и совершенно обоснованно. Все опрошенные журналом участники рынка подтвердили тенденцию: как застройщики, так и покупатели теряют интерес к популярному еще несколько лет назад закадью.

По данным руководителя отдела аналитики строящейся недвижимости ГК «Бюллетень Недвижимости» Ольги Романовой, в 2018 году продолжится перетекание объема нового предложения из Ленинградской области в границы Санкт-Петербурга: если в 2015 году на долю области приходился 41% от вывода новых объектов на рынок СПб и ЛО, в 2016-м – 36%, то в прошлом году этот показатель упал до 28%. Весь этот объем предложения был «выбран» проектами редевелопмента и апарт-отелями.

Ольга Трошева выделяет один из ярких трендов 2017 года – высокий интерес девелоперов к участкам под застройку именно на территории Петербурга, и эта тенденция продолжится в 2018 году.

– Сдерживающим фактором для развития новых территорий в пригородной зоне Ленобласти стала смена правил игры для девелоперов, которая существенно меняет экономику проектов, – говорит госпожа Трошева. – Тем не менее в пригородной зоне и в 2018 году продолжится строительство в крупных проектах, которые уже находятся в реализации: застройщики не отказываются от своих планов в рамках уже начатых жилых комплексов. А вот новых масштабных проектов, в особенности реализуемых одним девелопером, на рынок будет выходить немного.

При этом, по словам Ольги Трошевой, конкуренция за покупателя в ближайшей агломерации (Мурино, Кудрово, Бугры) выйдет на новый уровень. В одной и той же локации у разных застройщиков могут существенно различаться показатели продаж, причем дело тут может быть не только и даже не столько в цене, сколько в качестве объектов и в репутации застройщика. В 2018 году это расслоение продолжится.

Эту же тенденцию подтверждают и покупательские предпочтения: спрос из Ленинградской области стал сдвигаться в сторону Петербурга, при этом важно понимать, что спрос смещается от проектов, которые формально относятся к Ленобласти (Мурино, Девяткино), но фактически являются частью города, говорит Мария Черная. По ее словам, проекты, расположенные дальше от кольцевой автодороги, с проработанной инфраструктурой и высоким качеством продукта продолжают оставаться популярными у покупателей.

Ипотека

Фото: pixabay.com

На фоне снижения ипотечных ставок покупка недвижимости стала доступнее, но при этом проекты, расположенные на окраинах города и в Ленобласти, стали все меньше отвечать требованиями покупателей.

– В результате весь год мы наблюдали интерес к проектам комфорт- и бизнес-класса, строящимся в центральных районах, – отмечает генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.

А Юлия Ружицкая уверена, что закадье не сможет конкурировать с городом в одном ценовом диапазоне жилья.

– Значение прописки в Петербурге нельзя недооценивать, она остается важным критерием для покупателя. Так же как и возможность пользоваться городской социальной инфраструктурой и тарифами ЖКХ, – доказывает Юлия Ружицкая. В Ленобласти покупателей нового жилья всегда привлекала цена. Но сегодня и в Петербурге, по ее словам, есть предложения квартир-студий площадью 21–23 кв. м по цене от 1,7 млн рублей.

– Если примерно за те же деньги можно приобрести недвижимость в черте города, в комплексе, где нет сложностей с транспортной доступностью и инфраструктурой, – выбор очевиден. Лидерами по продаже новостроек остаются Приморский и Выборгский районы, где возводится жилье в формате комплексного освоения территорий, содержащее в себе все преимущества комфортной городской недвижимости по цене квадратного метра в Ленобласти, – констатирует Юлия Ружицкая.

Элита без продаж и рывок апартаментов

Знаковым год стал и еще для двух жилых сегментов – элитного жилья и апартаментов. Правда, «знаковым» в разном смысле слова.

Так, в элитном секторе наблюдается рост предложения – в продажу вывели в два раза больше квартир (ввели три крупных жилых комплекса и несколько небольших объектов), чем в 2016 году, сегмент пополнился четырьмя новыми проектами, подсчитали аналитики из Knight Frank St Petersburg. А вот со спросом все куда хуже – свободное предложение элитного жилья увеличилось на 10%, составив к концу декабря 166 400 кв. м. За весь год продано только 54 000 кв. м площадей элитного жилья, что на 14% ниже аналогичного показателя 2016 года. Если учесть, что в 2018 году эксперты ждут вывода на рынок еще около 225 000 кв. м, то ситуация у девелоперов, платящих налоги с непроданных квартир, складывается нерадужная.

У набирающего обороты рынка апартаментов перспективы куда приятнее. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, в 2017 году в Петербурге продано более 2500 апартаментов – это на 30% больше, чем в 2016-м. По данным аналитиков NAI Becar, в 2017 году рынок апартаментов в Петербурге фактически удвоился – объем предложения вырос с 2965 до 5790 лотов. В структуре предложения лидируют апартаменты для жилья (43%), чуть меньшую долю составляет сегмент сервисных апартаментов – 38%, а оставшиеся 19% – апарт-отели. При этом, как говорят эксперты, запуск многих проектов еще только впереди – уже анонсирован ряд знаковых проектов, которые будут введены в 2019 году. На рынок могут выйти до 15 комплексов на 2000–3500 апартаментов.

Дом

Фото: pixabay.com

Настоящий прорыв случился и на вторичном рынке города: по итогам 2017 года количество сделок на «вторичке» Петербурга и пригородов выросло на 15% по сравнению с 2016-м и достигло уровня 2014 года, говорят в КЦ «Петербургская недвижимость». Лидерами спроса на вторичное жилье стали Приморский, Красносельский и Московский районы. При этом больше всего петербуржцы покупают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в новых кирпично-монолитных домах, а вот интерес к комнатам и квартирам в старом фонде и старых панельных домах снизился.

При этом одним из основных драйверов рынка вторичного жилья оказалась так называемая новая вторичка – квартиры в домах, построенных 5–7 лет назад.

По словам директора компании «Адвекс на Академической» Сергея Козлова, по сравнению с 2016 годом рост сделок в этом сегменте в 2017 году составил 20–25%. Кроме того, в начале 2017-го цены на готовое жилье поползли вниз – и традиционная вилка между стоимостью «первички» и «вторички» практически сошла на нет. За счет снижения цены прирост сделок на вторичном рынке составил от 10 до 15%, говорят эксперты.

Большой пул новой «вторички» до сих пор вакантен в той же ближайшей агломерации. В 2016–2017 годах в Мурино и Кудрово сдан в эксплуатацию огромный пул жилья, который собственники собирались перепродать по факту сдачи, – так называемые инвестиционные сделки. Однако цены от застройщиков достаточно стабильны, и люди вынуждены постоянно демпинговать. Таким образом, квартира по переуступке может быть выставлена по одной, общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3–5% для быстрой продажи.

– В настоящее время мы наблюдаем конкуренцию между строящимися объектами и сделками по переуступке, – констатирует исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

В ожидании перемен

Рост объемов строительства, массовое пополнение земельных банков, вал заявлений в надзорные органы за разрешением на строительство – все это стратегия накопления товарного запаса в ожидании законодательного хаоса, который неминуемо случится после 1 июля 2018 года, когда вступит в силу часть поправок в № 214-ФЗ «О долевом строительстве». Напомним, эти поправки существенно ужесточают правила работы застройщиков на рынке, требования к уставному капиталу, прозрачности, финансовой и операционной деятельности. Но закон обратной силы не имеет и не распространяется на объекты, разрешения на строительство которых выдано до отчетной даты. Поэтому участники рынка и стремятся обеспечить себе задел для планомерной работы как минимум на несколько лет.

– Прошлый год ознаменовался началом изменений на рынке, касающихся работы застройщиков, особенностей покупательского поведения, условий приобретения квартир и прочего, что не могло не сказаться на отрасли в целом. Некоторые застройщики стараются вывести как можно больше новых проектов до вступления поправок в силу, – комментирует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Ни для кого не секрет, что рынок в ожидании перемен. Многие игроки к этим переменам уже готовятся: корректируют свой портфель проектов и сроки их реализации. Как отрасль будет жить и работать после вступления закона в силу, пока не ясно, ведь основные механизмы еще не отработаны на практике.

Договор

По словам Юрия Ильина, крупные застройщики готовы к таким переменам, но многие мелкие компании, вероятно, окажутся неспособны их выдержать. Даже если не в 2017–2018-м, то в 2019–2020 годах изменения в законодательстве отразятся на объеме предложения на рынке.

– В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена, – говорит Юлия Ружицкая, но призывает не спешить хоронить рынок: в ближайшие год-два серьезных колебаний не предвидится.

– Переход к проектному финансированию потребует не менее двух-трех лет при благоприятном развитии событий и окажет влияние на объемы ввода и стоимость жилья, – добавляет она.

В 2018 году застройщики ждут роста спроса на недвижимость комфорт- и бизнес-класса, и не в последнюю очередь это связано с грядущей отменой № 214-ФЗ и последующим ростом цен: люди будут стремиться купить квартиры по старым правилам, уверен Вячеслав Заренков.

Михаил Немировский

Комментарии закрыты.

Наверх