Дома

Комплекс полноценности

Дата Янв 9, 18 • Нет комментариев

Время хаотичной массовой застройки на окраинах города подходит к концу. Девелоперы крупнейших проектов КОТ делают ставку на повышение комфорта.Проекты комплексного...
Pin It

Главная » life Style, Важное, Журнал «Управление Бизнесом» № 39 » Комплекс полноценности

Время хаотичной массовой застройки на окраинах города подходит к концу. Девелоперы крупнейших проектов КОТ делают ставку на повышение комфорта.Проекты комплексного освоения территорий (КОТ), появившиеся в Петербургской агломерации 10 лет назад, должны были стать образцами комфортной жизни в современной городской среде. Но в итоге многие жилые массивы оказались не приспособлены к наплыву новых жителей: новоселы страдают от нехватки транспорта и социальных объектов. По мнению аналитиков, хаоса больше не будет: покупатели становятся придирчивы в выборе квартир и готовы доплачивать за развитую инфраструктуру и более комфортную жизнь.

Без КОТ – никуда

Доля проектов комплексного освоения территорий (КОТ) площадью более 100 000 кв. м в общем объеме рынка жилого строительства агломерации составляет более 60%. Для сравнения: три года назад аналитики оценивали долю масштабных проектов в 40%. По оценке КЦ «Петербургская недвижимость», примерно 70% покупательского спроса на рынке новостроек Петербурга и Ленинградской области приходится на КОТ.

Покупателей жилья привлекает в первую очередь цена заветных жилых метров. Если средняя цена предложения на городском рынке новостроек в 2017 году составляла 108 000 рублей, то в новостройках ближайшей зоны Ленобласти, где реализуется большинство проектов КОТ, средняя цена «квадрата» держится на уровне 68 000 рублей.

В этом году аналитики впервые заметили новую тенденцию: застройщики стали переключать внимание на проекты внутри города. По данным ГК «Бюллетень недвижимости», в первом квартале 2017 года ввод новых объектов в городской черте вырос на 15%, а в ближайших локациях массовой застройки в области упал почти на треть по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. В целом рынок так называемого «закадья» недосчитался 152 000 кв. м нового жилья.

Аналитики отмечают, что в 2017 году ни один застройщик не объявил о запуске новых проектов комплексного освоения. В основном рынок пополнялся новыми очередями уже запущенных жилых массивов. Впрочем, даже если новые КОТ в ближайшие годы не появятся, существующие районы продолжат развиваться еще не одно десятилетие, удовлетворяя спрос на жилье эконом- и комфорт-класса по доступным ценам.

Аналитики компании «Главстрой-СПб» подсчитали, что в Петербургской агломерации строится около 20 крупных жилых комплексов в рамках КОТ. Их общая площадь превышает 10 млн кв. м. Наиболее масштабные из них – ЖК «Северная долина» в Выборгском районе (2,7 млн кв. м жилой недвижимости, площадь территории 270 га) и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе (2,2 млн кв. м жилой недвижимости, площадь территории 437 га) от «Главстрой-СПб». Специалисты КЦ «Петербургская недвижимость» включают в число крупнейших проектов также ЖК «Цветной город» от «Группы ЛСР», ЖК «Планетоград» и «Солнечный город» от Setl City. К югу от Петербурга тоже проектируются новые города-спутники – Южный и Gatchina Gardens.

Жизнь за чертой

Большинство проектов КОТ относятся к категории жилья массового спроса и подразумевают создание самодостаточных районов, полностью обеспеченных объектами социальной и коммерческой инфраструктуры.

Первые проекты КОТ задумывались в Петербурге еще при прежнем губернаторе Валентине Матвиенко. Первопроходцем на этом пути стал жилой комплекс «Балтийская жемчужина», площадь которого в итоге должна составить 1,6 млн кв. м. Проект изначально ориентировался на создание комфортной городской среды. Дома позиционировались в сегменте комфорт- и бизнес- класса. Позже крупные жилые массивы экономкласса выросли в Шушарах и Кудрово.

Санкт-Петербург

Новостройки Всеволожского района Ленинградской области

Строительство на территории Ленинградской области позволило застройщикам предложить покупателям жилье по минимальным ценам. С момента заселения первых новостроек в Мурино, Кудрово, Шушарах и Новом Девяткино население каждой локации выросло на 7000–10 000 человек, и существующая дорожная и социальная инфраструктура оказалась не готова к такому наплыву новоселов.

По итогам исследования, проведенного агентствами недвижимости «АРИН», Becar Asset Management Group, Rusland SP и Colliers International для «Делового Петербурга», выяснилось, что в антирейтинге комфортного жилья лидируют именно те локации, которые «осваивают» или уже «освоили» девелоперы. Это, в частности, Бугры, Девяткино и Новое Девяткино, Янино, Шушары, Кудрово и Парголово, а также Рыбацкое и жилые массивы в районе Ладожского вокзала. По мнению аналитиков, в перечисленных локациях недостаточно развита транспортная инфраструктура, не хватает социальных объектов, довольно унылая архитектура.

Впрочем, районы, которые формально входят в состав Петербурга, могут надеяться на помощь города. Например, в поселке Ленсоветовский Пушкинского района проживают около 15 000 человек, при этом действует одна школа на 180 учащихся, в которую по факту ходят 493 ребенка. В Смольном эту ситуацию уже назвали «удручающей» и пообещали принять к застройщикам «жесткие меры».

Однако территории, расположенные в Ленинградской области, городу неподконтрольны, а власти соседнего региона пока не могут облегчить жизнь новоселам. С начала 2017 года администрации Ленинградской области и муниципалитетов региона заключили контракты на проектирование и строительство 35 соцобъектов общей стоимостью 5,5 млрд рублей, среди которых спортивные центры в Сосновом Бору, Подпорожье и Приозерске и областная детская больница в Сертолово. Из бюджета будут оплачены также детские сады в Кудрово и селе Винницы Подпорожского района. Строительство других недостающих объектов лежит на плечах застройщиков, которые не торопятся развивать социальную инфраструктуру КОТов.

Ставка на рост

Аналитики рынка недвижимости полагают, что эпоха жесткого «эконома» в ущерб развитию городской среды в районах массовой жилой застройки подходит к концу. Спрос на недорогое жилье не исчезает, просто девелоперам становится все более выгодно повышать качество проектов и развивать новые локации в черте Петербурга. Одна из возможных причин сокращения доли КОТ на рынке – грядущая отмена долевого строительства. Проекты комплексного развития городской территории не пропадут. Напротив, к их реализации застройщики начнут подходить более ответственно.

– Для Петербургской агломерации КОТ, с одной стороны, следствие исчерпания у девелоперов земельных участков с выгодной локацией, реализация отдельных качественных проектов на которых при существующем окружении и инфраструктуре все равно позволяла бы удовлетворять потребности потребителя. С другой стороны, как ни странно, самый оптимальный способ удовлетворить нового покупателя, дать все и сразу, – поясняет первый заместитель генерального директора компании «Гатчинская гольф-деревня» (девелопер проектов создания регионального курорта Gatchina Gardens) Александр Демин.

– На примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области ярко проявляются новые для девелоперов реалии – необходимость за свой счет обеспечивать не только инженерные подключения и мощности, но и транспортную, а также всю социальную инфраструктуру проектов, – поясняет Александр Демин.

Опыт последних лет показал недостатки и достоинства уже реализованных проектов КОТ. Подход девелоперов к освоению территорий за это время существенно изменился.

– Если раньше КОТ был скорее исключением для застройщика, то теперь это реальность вне зависимости от наличия у развиваемой территории данного статуса, разница лишь в масштабах проекта и объеме дополнительных вложений девелопера. В этой связи грамотные девелоперы принимают данную реальность, повышая классность своего проекта за счет качественной инфраструктуры и окружения, вкладывать в которые все равно приходится, – поясняет Александр Демин.

Это мнение разделяет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев:

– Девелоперы в основном перестали рассчитывать на создание социальной инфраструктуры за счет государства – теперь школы и детские сады создаются самими девелоперами. Девелоперы стали больше внимания уделять благоустройству, но результаты пока в основном показывают, что еще есть куда стремиться.

Запрос на комфорт

Участники рынка признают, что многие реализованные проекты КОТ далеки от совершенства, но уверяют, что готовы решать накопившиеся проблемы.

– Безусловно, в проектах КОТ есть свои недочеты. Темпы возведения жилья существенно опережают появление социальной инфраструктуры. Но власти и девелоперы в последние несколько лет не стояли на месте. Сейчас в распоряжении города уже достаточно инструментов, чтобы корректировать застройку. Застройщики стали опытнее, а клиенты – более требовательны при выборе жилья, – считает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая. По ее словам, девелоперы заинтересованы в наличии инфраструктуры ничуть не меньше жителей. От этого зависит общая привлекательность проекта, темп и цена продаж будущих очередей.

Как отмечает управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин, застройщики действительно улучшают характеристики жилых комплексов, даже не меняя класс жилья.

– К примеру, изменилось само понятие и восприятие клиентом недвижимости комфорт-класса. Раньше покупатели при выборе жилья ориентировались только на его стоимость, при этом сами проекты не обладали всей сопутствующей инфраструктурой. Часть из них, кстати, пополнили список долгостроев. Оценив все недостатки таких проектов, клиент стал более требовательным и аккуратным, – отмечает Юрий Ильин.

Кроме того, по словам представителя ЛСР, в последнее время ужесточились отдельные требования, которые предъявляют к проектам КОТ регулирующие органы (по обеспеченности транспортной инфраструктурой, социальными объектами).

В новых проектах КОТ и в новых очередях существующих комплексов девелоперы теперь разрабатывают оригинальные архитектурные решения, уделяют внимание общественным пространствам и благоустройству территории. Юлия Ружицкая рассказывает, что к проектированию ЖК «Юнтолово» были привлечены архитекторы и урбанисты международного уровня.

– Результат очевиден. Корпуса, которые были введены в эксплуатацию в 2017 году, качественно отличаются от первых домов, построенных в новом микрорайоне. Значительно интереснее стали и внешний облик домов, и планировки квартир, и зоны для активного и спокойного отдыха, – поясняет Юлия Ружицкая.

В «Северной долине» застройщик решил создать парк площадью 10,8 га. Сейчас на этом месте работает каток, который в летнее время используется как спортивная площадка.

В ЦДС тоже замечают, что покупатели жилья стали более требовательны к качеству городской среды. Например, несколько лет назад обозначился тренд на здоровый образ жизни, и молодые горожане стали интересоваться наличием в районе спортивной инфраструктуры.

– Появилось много велосипедистов, и застройщики быстро ответили на этот тренд установкой парковок для велосипедов. Мы также замечаем, что жители новых районов стали активно пользоваться спортивным оборудованием, которое раньше часто было не востребованным во дворах жилых домов, – объясняет директор по маркетингу и рекламе группы «ЦДС» Иван Носов.

Также, по его словам, на рынке появилась еще одна тенденция: новоселы активно интересуются наличием подсобных помещений в многоквартирных домах и готовы покупать кладовые. На рынке Москвы и Подмосковья подсобные помещения есть в 20% проектов массового спроса, приближается к этому показателю и Петербург.

По мнению участников рынка, в Петербурге и области есть проекты, которые задают качественно новые стандарты комплексному освоению. Удачным примером может служить, например, уже упомянутая «Балтийская жемчужина».

– С точки зрения развития инфраструктуры внутри проекта лучше всего преуспели в этом вопросе в «Балтийской жемчужине» – и социальные объекты функционируют, и коммерческая инфраструктура развита. Однако минус проекта – удаленность от метро, – поясняет Игорь Кокорев.

По мнению эксперта Knight Frank St. Petersburg, также хорошо продумана концепция проекта ЖК «Галактика» от ЛенСпецСМУ. Однако еще не сдана ни одна очередь этого комплекса, поэтому оценка дана авансом.

Александр Демин, в свою очередь, отмечает, что в проекте города-курорта Gatchina Gardens учтена фактическая нагрузка на инфраструктуру. По мнению авторов проекта, это в дальнейшем избавит новоселов от проблем, с которыми сегодня сталкиваются жители других городов-спутников.

– При проектировании и формировании инженерной и транспортной инфраструктуры изначально брались в расчет зонирование и нагрузки не отдельных кварталов, а всей территории с учетом не теоретических будущих объектов согласно ППТиПМ территории, а фактических зданий, с определенными нагрузками, планировками и числом жителей. Аналогично с социальной инфраструктурой – в расчет брались не нормативы Ленинградской области (и так достаточно жесткие), а удобства жителей – к примеру, возможность для школьников на велосипеде или мам с колясками добраться в школу или детские садики, не пересекая ни одной автомобильной дороги, – поясняет Александр Демин.

Из других проектов схожих масштабов эксперт выделяет проект редевелопмента кварталов в районе Лиговского проспекта, реализуемый компанией Glorax Development, а также проект города-спутника Южный.

– Отмечу, что в подобных проектах на первое место, помимо вопросов социальной и транспортной инфраструктуры, которые априори должны быть решены, выходит вопрос формирования центров занятости жителей. Как мы видим, компания «Старт Девелопмент» (застройщик Южного. – Прим. ред.) планомерно и успешно решает эту задачу, – добавляет Александр Демин.

Помощь идет?

Для того чтобы девелоперские проекты продолжали развиваться и становились более удобными для горожан, им необходима поддержка государства. По мнению участников рынка, город и область должны найти общий язык с застройщиками по самым болезненным вопросам.

– Если говорить о новых кварталах, то администрация должна четко отслеживать выполнение взятых на себя девелоперами обязательств по созданию социальной инфраструктуры. Проекты, где дефицит инфраструктуры уже состоявшийся факт, необходимо включать в адресные программы, и/или привлекать девелоперов на создание инфраструктуры в обмен на участки и право их застройки, – считает Игорь Кокорев.

По мнению Александра Демина, в свое время власти Ленинградской области предложили бизнесу справедливую модель возмещения средств, потраченных застройщиком на возведение социальных объектов, в пределах уплаченных в бюджет налогов. По этой же модели могут компенсироваться затраты инвесторов на подведение магистральных сетей и дорог к новым территориям.

– В условиях проектов комплексного развития подобная помощь со стороны региона позволяет «вытянуть» экономику подобных проектов, – считает Демин. Кроме того, по мнению эксперта, власти могут оказывать содействие в проектном финансировании комплексных проектов – это могут быть как государственные гарантии для крупных проектов, так и субсидии для возмещения части процентов по кредитам.

Участники рынка отмечают, что современные жилые комплексы проектируются не так, как 10 лет назад. Жители мегаполиса не готовы платить за жизнь в чистом поле, а девелоперы постепенно отказываются от возведения депрессивных серых многоэтажек. Вопрос в том, как будут развиваться районы, построенные на границе города и области в период строительного бума, и когда они достигнут современного уровня комфорта.

Мария Коваценко

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх
X