Окно

Другой формат жизни: о загородной недвижимости

Дата Ноя 26, 17 • Нет комментариев

Рынок загородной недвижимости бизнес-класса переформатируется, становясь менее хаотичным и более структурированным. Ведущие участники рынка отмечают новые реалии спроса и...
Pin It

Главная » Важное, Журнал «Управление Бизнесом» № 38, Недвижимость » Другой формат жизни: о загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости бизнес-класса переформатируется, становясь менее хаотичным и более структурированным. Ведущие участники рынка отмечают новые реалии спроса и предложения.Для тех, кто задумывается о постоянной жизни за городом, есть, крупным планом, два варианта реализации идеи: покупка участка и строительство на нем дома своей мечты либо приобретение готового дома с участком, куда можно сразу въезжать и жить. Каждый из подходов имеет своих убежденных сторонников и противников, и приверженцы одного и другого – очень мало пересекающиеся аудитории. Журнал «Управление бизнесом» опросил участников рынка, работающих в каждой нише: оператора земельных участков, подрядчика на строительство дома и компанию, реализующую готовый продукт под ключ, а также собрал мнения частных домовладельцев.

Все участники рынка сошлись во мнении, что меняется сама концепция загородного дома. Если раньше это была дача (вне зависимости от стоимости и размеров дома) для периодических выездов за город, то сейчас это именно дом для постоянного проживания. В силу определенной уникальности продукта и сложности применяемых решений, будь то земельный участок (подготовка), стройка либо готовое решение, компании оценивают маржинальность в элитном сегменте в пределах 30–40%, оговаривая, что в эконом-сегменте маржинальность может достигать и 200%.

Популярные локации традиционны: это Карельский перешеек, Курортный, Выборгский и Всеволожский районы. В связи с введением Новоприозерского шоссе возросла привлекательность Приозерского направления.

Творчество во главе угла

Коттеджный поселок "Морские террасы"– Имея опыт управления строительством, считаю, что концепция реализации своей мечты на участке, который соответствует нужным параметрам, исполнима. При этом возможна как реализация именно тех дизайнерских решений, которые вам милы, так и объективное уменьшение стоимости домовладения. Однако для человека, не сведущего в строительстве, такое уменьшение может быть сведено на нет, так как компетенция человека или компании, которые в состоянии это реализовать, стоит немалых денег, а кроме того, велики риски возможного долгостроя и некомпетентных либо недобросовестных подрядчиков, если не повезет выбрать именно таких. Для себя я однозначно выбрал вариант строительства, но не готов рекомендовать его всем в силу названных причин, – делится своим мнением директор одной из строительных организаций.

Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании «Лэнд Аспект» (компания занимается продажей участков без подряда), отмечает возросшую требовательность покупателя в бизнес-классе и, как следствие, увеличение срока экспозиции сделок.

– Рынок тяготеет к монопроектам в плане формата, избегая соседства с уплотненной неорганизованной загородной застройкой – например, с садоводствами «старой волны» в нарезке по 6–8 соток. В проектах бизнес-класса летом активно идут показы, а принятие решения о покупке может затягиваться до конца года. Если говорить о продажах, то мы продаем в месяц в среднем 3–5 участков класса «комфорт», 2–3 участка бизнес-класса.

Качественного предложения не так много, отмечает Мария Алексеева, но оно часто сводится к стандартному набору характеристик и услуг, на этом фоне в ближайшее время станут востребованы проекты с «фишками» – более продуманными и необычными решениями.

– Средняя стоимость наших сделок в течение года варьировалась в пределах 6,5–8 млн рублей за земельный участок в 15 соток в коттеджном поселке бизнес-класса, – добавляет Мария Алексеева.

Александр Дубовенко, управляющий партнер компании Good Wood (компания занимается строительством домов на подряде у заказчика), отмечает в меру стабильную динамику клиентского спроса без резких колебаний:

– В нашем сегменте – от 10 млн рублей за «теплый контур» (в него входят геология, консультация архитектора, технадзор, сооружение фундаментного основания, возведение стен, включая окна-двери, установка кровельной системы) объем продаж составляет 25 домов в месяц, при этом мы наблюдаем плавное увеличение среднего чека.

Интерьер дома с бассейном Что касается материалов, то, по данным Good Wood, сейчас популярен камень и – традиционно – клееный брус, который все более уверенно занимает позиции в элитном домостроении, при этом гарантия на дома Good Wood составляет 50 лет.

– У нас есть как типовые архитектурные решения, так и собственное архитектурное бюро и бюро-партнеры, – говорит Александр Дубовенко. – Современные технологии сильно продвинулись – мы регулярно отслеживаем передовые тренды на международных европейских выставках. Те технологии, которые применяются сейчас, и то, что было 5, 7, 10 лет назад, – две большие разницы.

Александр Дубовенко отмечает достаточно невысокую потребительскую культуру в целом по рынку: часто человек, желающий построить свой дом, просто сравнивает цены и не вдается в подробности реализации проекта (технологии, материалы, инженерия и прочее). В итоге возникает риск получить весьма неудобный и дорогой в эксплуатации объект, а также рост сметы в процессе стройки.

– Добросовестные подрядчики фиксируют в договоре цену, которая не подлежит пересмотру вследствие, скажем, курсовых колебаний, и не прячут ряд работ и материалов, которые «неожиданно потребуются» в ходе строительства, – отмечает Александр Дубовенко.

Кроме того, люди часто не понимают, что дом надо «техобслуживать», как автомобиль, – каждый год. Вопрос послепродажного сервиса – один из ключевых, который, однако, многими потребителями упускается из внимания.

На все готовое

На загородном рынке Санкт-Петербурга продолжается тенденция сокращения предложения в классах А и В, говорится в аналитическом отчете Knight Frank. В классе А объем предложения составил 197 коттеджей и за первые шесть месяцев 2017 года уменьшился на 6%. В классе В было представлено 498 коттеджей, и по сравнению с итогами 2016 года предложение уменьшилось на 14%. По сравнению с первым полугодием прошлого года сокращение более существенное – на 27 и 43% соответственно. Это связано с низкой девелоперской активностью, а также с окончанием продаж в нескольких поселках.

Дом в коттеджном поселке "Особый статус"Первое полугодие 2017 года характеризовалось низким спросом на объекты высокого класса. Было реализовано 9 коттеджей класса А и 33 домовладения класса В. По сравнению с первым полугодием 2016-го продажи в А-классе уменьшились на 40%, в В – на 37%. Снижение спроса аналитики Knight Frank объясняют несоответствием заявленных цен и качественных характеристик рассматриваемых лотов и запросов клиентов. По результатам полугодия отмечено уменьшение площади приобретаемых коттеджей, а также придомовых участков. Так, в классе А популярностью у покупателей пользовались домовладения средней площадью 280 кв. м на участках площадью около 17 соток. В классе В основной спрос был сконцентрирован на коттеджах средней площадью 228 кв. м на участках 13 соток. Максимальные продажи отмечены во Всеволожском районе: на его долю приходится 46% спроса в классах А и В. Средняя стоимость предложения коттеджей в классе А осталась прежней – в размере 58,7 млн рублей. При этом средняя стоимость сделки уменьшилась на 25% по сравнению с итогами 2016 года и составила 40,5 млн рублей. По сравнению с концом 2016-го в классе В показатель средней стоимости предложения увеличился на 3% и составил 23,7 млн рублей. Здесь средняя стоимость сделки значительно не изменилась и составила 18,8 млн рублей.

К слову, в Россию пришло западное веяние – крошечные дома на прицепах, называемые tiny-house.

– Полнофункциональный двухуровневый передвижной дом позволяет путешествовать – он соответствует транспортному габариту – и останавливаться в том числе в природоохранных зонах, где запрещено капитальное строительство, – говорит Михаил Громыко, один из создателей бренда Snail Trail. – Такие дома и пригодны для организации баз отдыха, и являются «дорогой игрушкой» для состоятельных людей. Исполнение «комфорт» стоит 1,5 млн рублей, «элит» – в среднем от 5 млн рублей.

– Здраво взвесив свои возможности, я решил смотреть готовое предложение, – говорит один из топ-менеджеров крупного банка. – Не могу сказать, что процесс был приятным: осмотрел очень много вариантов с нулевым результатом. Был искренне удивлен низким качеством предложений за очень большие деньги. Конечное решение в любом случае должно учитывать ряд факторов: место, дом, инфраструктуру, затраты и даже структуру сделки. И очень важны эмоции от всего этого. Получив предложение о покупке, все равно думал несколько месяцев. Решением однозначно доволен. Стараюсь проводить как можно больше времени именно там, независимо от сезона. Плюсы – комфорт и природа. Минусы – то, что ты несешь постоянные расходы и подчас весьма существенные. Домом надо заниматься постоянно, независимо от количества людей, которые его обслуживают. И неважно, имеешь ты дело с конкретным человеком или с обслуживающей организацией.

Передвижной дом– В определенных сегментах есть избыток некачественного предложения наряду с дефицитом качественного, то есть наблюдается серьезный структурный перекос рынка, – говорит Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории» (компания выводит на рынок готовые объекты). – Большинство объектов морально устарели – и в эконом-, и в элит-классе. Тревожная тенденция для потребителей завтрашнего дня – отсутствие вывода новых интересных, хорошо выполненных проектов. Здравая тенденция – остановка процесса бессмысленного почкования проектов. Дальше по логике вещей должно прийти иное поколение девелоперов – не обязательно новых, а скорее, грамотно трансформировавшихся прежних, набивших шишки и получивших опыт. Эти девелоперы могут начать насыщать рынок качественным, продуманным предложением.

Важной составляющей новой среды Светлана Невелева называет грамотные архитектурные решения коттеджных поселков: – Значение именно архитектурного модельного ряда и единого регламента явно недооценено и покупателями, и большинством девелоперов. От того, сложился поселок как единый ансамбль или нет, зависит ликвидность каждого отдельного объекта.

Мария Алексеева также подчеркивает возрастающую важность послепродажного сопровождения клиентов и создания удобных интерактивных клиентских сервисов вроде личного кабинета для решения бытовых и коммунальных вопросов.

Из усиливающихся тенденций в загородном домостроении эксперты Good Wood выделяют такие факторы, как большие площади остекления, дневной свет повсюду (максимальное естественное освещение), энергоэффективность, вентиляцию с рекуперацией. Другие любопытные тренды – одноэтажность, когда основные помещения на первом этаже, а площади второго этажа существенно меньше и там располагаются гостевые, игровые комнаты; функциональность и многофункциональность помещений (главное, что важно учесть на этапе проектирования, – удобство и варианты использования одновременно); односкатные кровли (их может быть несколько, в виде каскада, в разных уровнях и направлениях, но они не соединяются в коньке); увеличенная площадь открытых террас, застекленные террасы/веранды (с современным безрамным остеклением, которое можно сдвигать); спа-бассейны (сравнялись по популярности с саунами и каминами); мини-теплицы, декоративные огороды; акцент на кухню как место общения (островные кухни и т. п.).

Татьяна Макурова

В печатной версии название материала — «В другой жизни» (журнал «Управление бизнесом», № 38, ноябрь, 2017 год).

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх
X