Панорама города

Учесть прежние ошибки

Дата Июн 13, 17 • Нет комментариев

В Санкт-Петербурге состоялся II Инфраструктурный форум Санкт-Петербурга, который журнал «Управление бизнесом» организовал совместно с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Уже...
Pin It

Главная » Важное, Журнал «Управление Бизнесом» № 36 » Учесть прежние ошибки

В Санкт-Петербурге состоялся II Инфраструктурный форум Санкт-Петербурга, который журнал «Управление бизнесом» организовал совместно с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга».

Уже второй год подряд Инфраструктурный форум становится главным событием весны для профессионалов и экспертов в области развития инфраструктуры и государственно-частного партнерства, дискуссионной площадкой для обсуждения актуальных вопросов развития инфраструктуры Санкт-Петербургской агломерации.

Основной целью форума заявлено выстраивание конструктивного диалога между деловыми кругами региона и органами исполнительной власти для реализации крупных инфраструктурных проектов и формирования качественной городской среды.

Накануне принятия в 2018 году нового генерального плана Санкт-Петербурга участники II Инфраструктурного форума Санкт-Петербурга обсудили градостроительную политику Северной столицы, вопросы реализации проектов инженерно-энергетического комплекса и проектов транспортной инфраструктуры.

Ранее генеральный директор «Водоканала Санкт-Петербурга» Евгений Целиков говорил о том, что важным вопросом нового генерального плана будет инженерное обеспечение прилегающих к границам города территорий Ленинградской области, на которых сейчас ведется интенсивное жилищное строительство.

– В концепции развития агломерации территории Ленобласти, непосредственно граничащие с Санкт-Петербургом, должны развиваться совместно с городом, должны быть увязаны территориальные балансы инженерной инфраструктуры, энергетики, транспорта, – считает Евгений Целиков (см. «Действовать на перспективу», «Управление бизнесом», № 35, апрель 2017 года).

– Правительство Санкт-Петербурга решает комплексные задачи, связанные с качественным развитием коммунальной инфраструктуры, – говорит заместитель председателя комитета по энергетике и инженерному обеспечению Санкт-Петербурга Евгения Розова. – Все преобразования городской среды Санкт-Петербурга должны вестись в строгом соответствии с комплексом мероприятий, привязанных к планам перспективного развития агломерационных зон

Город постоянно развивается, реализуются проекты комплексного развития территорий, что, безусловно, ставит перед нами необходимость решать новые задачи. К примеру, необходимо увеличивать объемы работ по реконструкции тепловых сетей как в зоне теплоснабжения ГУП «ТЭК Санкт- Петербурга», так и в зоне ответственности компании «Теплосеть Санкт-Петербурга». Также ведем работы по повышению надежности газовых сетей, сетей водоснабжения и водоотведения.

В рамках ограничения роста тарифов и при наличии существенной задолженности потребителей инвестиционная программа по модернизации и развитию инженерно-энергетической инфраструктуры требует увеличения финансирования. На данный момент внебюджетные источники финансирования составляют порядка 80%. Как признает Евгения Розова, необходимо работать с новыми источниками финансирования: бюджетные инвестиции из года в год снижаются.

– В первую очередь это могут быть заемные средства. Сейчас создается геоинформационная система «Топливноэнергетический комплекс Санкт-Петербурга», в которой будут представлены все проекты энергетического комплекса, а также инвестиционные программы компаний, и на основе этой информации можно будет просчитать финансовые риски. Также мы разрабатываем методики по повышению эффективности капитальных вложений, – подчеркивает Евгения Розова.

Представляя планы по инженерному обеспечению города и прилегающих к его границам территорий Ленинградской области, директор департамента схем водоснабжения и водоотведения и гидравлического моделирования ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Михаил Хямяляйнен говорит о необходимости синхронизации мероприятий, проводимых в рамках реализации проектов водоснабжения и водоотведения в Санкт-Петербурге и муниципальных образованиях области.

– По нашим расчетам, уже к 2030 году объем услуг, оказываемых «Водоканалом Санкт-Петербурга» в Ленинградской области, составит порядка 15–18%. Сейчас этот показатель не превышает 2%. Увеличение в первую очередь связано с реализацией крупных проектов по строительству жилой недвижимости рядом с городом: все они технологически присоединяются к городской инженерной инфраструктуре, – поясняет Михаил Хямяляйнен.

В целом в схеме водоснабжения и водоотведения Санкт-Петербурга уже до 2030 года сформирован перечень мероприятий, направленных как на обеспечение качества питьевой воды, очистку сточных вод, надежность инфраструктуры, так и на своевременное подключение объектов. Учтены генеральный план города, проекты планировок территорий, генеральные планы муниципальных образований области. После разработки и утверждения нового генерального плана города будут актуализированы и инфраструктурные документы. Основные задачи, по словам Михаила Хямяляйнена, остаются прежними:

– Реконструкция и строительство водопроводных станций, реконструкция водопроводных сетей и насосных станций с тем, чтобы гарантированно обеспечить качество водоснабжения. Строительство и реконструкция канализационных сетей и тоннельных коллекторов, совершенствование технологий очистки сточных вод для гарантированного обеспечения качества водоотведения и улучшения экологии города.

– Отмечу, что в городе есть много промышленных предприятий, где есть техническая необходимость очищать сточные воды, и иметь локальные очистные сооружения – обязанность собственников территорий. К сожалению, не всегда они эти обязанности выполняют, в том числе из-за нехватки финансовых ресурсов для строительства подобных объектов. Обсуждаем проблемы, смотрим, чем город может помочь в решении этого вопроса, – дополняет Евгения Розова.

Директор по капитальному строительству АО «Теплосеть Санкт-Петербурга» Антон Марков акцентирует внимание на проблематике, связанной с комплексным освоением новых территорий либо комплексной реновацией территорий. В таких проектах снижается доля участия города в качестве инвестора, растет число частных инвесторов.

– Снижение административного участия при реализации крупных инфраструктурных проектов негативно сказывается на итоговом результате, – утверждает Антон Марков и в качестве примера приводит ситуацию на намывных территориях на Васильевском острове, где все инфраструктурные вопросы переданы в управление частным инвесторам, – в результате мы видим дома, не встроенные в систему городских инженерных коммуникаций. Задача компаний инженерно-энергетического сектора, города в целом – увеличивая долю привлечения частных инвестиций, сохранить главенствующую роль правительства Санкт-Петербурга в процессе управления развитием территорий. Только в этом случае удастся сделать городскую среду комфортной и максимально соответствующей современному уровню развития мегаполиса, – констатирует Антон Марков.

– Мы предложили городу целый ряд проектов подземных паркингов, совмещенных с объектами городской инфраструктуры, в том числе инвестиционных, но не встретили со стороны властей поддержки. А ведь если мы хотим, чтобы город развивался, понимаем, с каким приростом, то нельзя терять время. Должна быть совместная последовательная работа между бизнесом и государственными структурами, – объясняет коммерческий директор «ГЕОИЗОЛ» Дмитрий Приймаков. – Наша компания принимает самое непосредственное участие в реализации большинства крупных городских инфраструктурных проектов. К сожалению, в настоящее время объем масштабных строек существенно сократился. Альтернативы Западному скоростному диаметру, на котором были задействованы практически все дорожно-строительные компании города начиная с 2013 года, мобилизованы лучшие проектные, инженерные, технические ресурсы, сегодня нет. Тот мультипликационный эффект, который мы получили, сегодня нечем поддержать. К проектированию Восточного скоростного диаметра только приступают. Разработка проекта, поиск инвестора… Прежде чем строители выйдут на площадку, потребуется как минимум два года. Число генподрядных компаний, способных с необходимым качеством и своевременно реализовать проект, сократилось в разы, особенно число специализированных геотехнических компаний. Причины – отсутствие проектов, направленных на развитие городской инфраструктуры, в том числе подземной; не удовлетворяющие требованиям сегодняшнего дня расценки; рост цен на основные строительные материалы; несвоевременное финансирование выполненных работ по контрактам; сложность работы со спецсчетами. Все это вынуждает компании привлекать дополнительные кредитные средства. К сожалению, рост стоимости материалов, услуг, механизмов не всегда успевает найти отражение в сметных нормативах. Технологии меняются очень быстро, а колебания рынка столь существенны, что, пока проектная документация проходит все согласования, экспертизу и прочее, к моменту выхода строителей на объект эта дельта становится очень ощутимой, особенно на бюджетных объектах, – уточняет Дмитрий Приймаков.

– Стратегия экономического и социального развития Санкт-Петербурга до 2030 года вроде бы существует, но отношение к реальной жизни имеет эзотерическое. О ее существовании вспоминают, когда нужно отчитаться в министерстве, а проекты планировки территории пишутся каждый раз заново, как с чистого листа, – считает председатель совета директоров АРИН, член «Клуба лидеров» Андрей Тетыш. Единственный внятный и понятный раздел в этом документе, по его мнению, раздел, посвященный развитию дорожно-транспортной инфраструктуры. Остальные разделы сильно уступают по качеству и детализации.

– За последние два года актуализацией этого документа никто не занимался. Такое отношение к стратегическим программам характерно не только для органов власти, но и для бизнеса, – полагает Андрей Тетыш. Обращая внимание на необходимость более тщательной разработки градостроительных документов, Андрей Тетыш говорит и про позитивные примеры: на федеральном уровне разработаны новые целевые модели и «дорожная карта» по упрощению процедур ведения бизнеса.

– Принципиально важно, чтобы и новый генеральный план, и концепция транспортного развития Санкт-Петербурга до 2030 года, и разрабатываемая концепция общего градостроительного развития Петербурга и Ленобласти стали реалистичными планами, на основе которых власть и бизнес смогут выстраивать эффективное взаимодействие, – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.

Характерная для последних лет негативная тенденция слабого исполнения действующего градостроительного плана города должна быть преодолена.

– Если в ближайшие 10–15 лет мы продолжим действовать по планам параллельной реальности, а жизнь будет другой, – окажемся в тупике. Неизбежны окажутся градостроительные проблемы, которые спровоцируют социально-экономические, – предостерегает Антон Финогенов.

Еще один важный момент, на который обращает внимание глава «Урбаники», касается прогнозов дальнейшего роста общих территорий развития: по его мнению, экстенсивное расширение агломерации абсолютно нереализуемо с точки зрения инфраструктуры выбранного сценария. Напомним, принятыми генеральными планами муниципалитетов вокруг границ Санкт-Петербурга предусмотрен рост населения почти в два раза. В связи с этим от властей двух субъектов мы скоро увидим более жесткий подход к регулированию строительной отрасли, а в некоторых территориальных зонах и серьезного снижения объемов строительства. Так как никакого бюджета под новые транспортные проекты, даже при самом оптимистическом сценарии с привлечением частных инвестиций и федерального финансирования, получить не удастся.

Генеральный директор НП «Объединение строителей подземных сооружений, промышленных и гражданских объектов» Сергей Алпатов считает необходимым уделять особое внимание вопросам комплексного освоения городского подземного пространства. По его словам, успешное проведение всемирной конференции по подземному строительству ACUUS 2016 и высокая оценка достижений петербургских специалистов мировым профессиональным сообществом позволяют говорить о том, что Петербург становится идеологическим центром комплексного освоения подземного пространства в России. При этом особенно важно, что правительство Северной столицы понимает роль подземного строительства в решении комплекса транспортных и социальных проблем мегаполиса.

Очевидно, что две задачи – сохранение исторического центра и развитие транспортной инфраструктуры Санкт- Петербурга – нужно решать комплексно.

Основой развития подземного пространства нашего города, как и других мегаполисов мира, является метрополитен. Крупнейшие проекты комплексного освоения подземного пространства реализуются как раз в ходе строительства новых станций метро. В частности, петербургскими специалистами разработан проект комплексного освоения подземного пространства Театральной площади, включающий, помимо станции метро, парковки, подземные галереи, торговые и общественные зоны. Сергей Алпатов подчеркнул, что в генеральном плане Санкт-Петербурга до сих пор отсутствует раздел по подземному строительству, что не позволяет осуществлять системное планирование и развитие городских территорий на долгосрочную перспективу с учетом взаимосвязи наземной застройки и подземных объектов.

Санкт-Петербург, считающийся родиной государственно-частного партнерства (ГЧП), стал пилотным регионом, успешно реализовавшим первый амбициозный проект в сфере транспортной инфраструктуры с привлечением частного капитала – Западный скоростной диаметр.

– Концепция ГЧП, реализуемая при проектировании транспортных объектов, аналогичных ЗСД, не рассчитана на быстрый возврат инвестиций за счет эксплуатации объекта. Мы не сможем вернуть вложенные средства только за счет трафика, – убежден член экспертного совета при Правительстве РФ по вопросам реализации инфраструктурных проектов Сергей Чижов. – Невозможно рассматривать строительство транспортных магистралей в отрыве от территориального планирования и оценки того, что будет построено на этой территории через 10–15 лет.

Ключ к решению проблемы, по его мнению, в проектах комплексного развития территорий со строительством сопутствующей инженерно-транспортной инфраструктуры, с привязкой к объекту, с решением вопросов землепользования и промышленно-коммерческого развития прилегающих зон.

– Чтобы ввести малый и средний бизнес в инфраструктурные проекты, необходимо немедленно приступить к их реализации, и инвестор придет, – считает Сергей Чижов. – Для этого необходимо выстроить более четкие организационно-управленческие процедуры по реализации проектов ГЧП. Законодательство, регулирующее инвестиционно-градостроительную деятельность, сегодня не прозрачно, а подзаконные акты в этой сфере зачастую носят общий характер, в них не прописаны четкие регламенты проведения процедур.

Яркой иллюстрацией тому служат последние корректировки ФЗ № 44, касающиеся технических нюансов проведения конкурсных процедур, которые на практике привели к усложнению ситуации с госзаказами. Современное российское законодательство в области инвестиционной деятельности при реализации инфраструктурных проектов не учитывает всего диапазона возможностей, который используется европейскими странами в концессионных проектах с привлечением частного капитала. Как говорит Сергей Чижов, в рамках экспертного совета при Минэкономразвития РФ обсуждается внесение поправок в действующие нормативные акты в сфере ГЧП.

Комментарий специалиста


Время осмысленного поведения

Михаил Медведев

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»

– Темпы жилищного строительства в Петербурге одни из самых высоких в стране. В прошлом году в городе введено в эксплуатацию более 3 млн кв. м жилья. При этом возведение инфраструктурных объектов, прежде всего дорожной сети, значительно отстает. В настоящее время обсуждаются изменения, связанные с принятием нового Генерального плана Санкт-Петербурга (этот вопрос поднимался, в частности, на сессии II Инфраструктурного форума Санкт-Петербурга, который проводил журнал «Управление бизнесом»). Важно понимать, что этот документ – попытка скорректировать стратегию развития Петербурга и агломерации на базе прогноза социально-экономического развития города до 2043 года. Задача Генерального плана – связать развитие инфраструктуры с той ситуацией, которая уже существует в настоящий момент.

Действительно, в последние годы город активно прирастал жилыми микрорайонами, а развитие общественной инфраструктуры значительно отставало. Для решения сложившихся проблем нужна не только договоренность между властью и бизнесом, но и диалог с жителями города. Например, много споров вызывало строительство Восточного скоростного диаметра (ВСД). Но ведь для всех очевидно, что новая дорога разгружает центр и улучшает общую транспортную обстановку в городе. Вопросы, связанные с реализацией подобных проектов, всегда болезненны для кого-то. Новые транспортные магистрали проходят на месте чьих-то гаражей или у кого- то под окнами. Это та проблема, с которой надо работать, искать компромиссы. К сожалению, в процессе развития города таких болевых точек избежать не удастся.

Губернатор Санкт-Петербурга планирует принять Генплан в конце следующего года, так что еще полтора года остается на то, чтобы рассмотреть все сложные вопросы и обо всем договориться, обсудить документ с экспертами и найти консенсус, который позволит и городу развиваться, и жителям чувствовать себя комфортно.

Изменить сложную ситуацию с нехваткой транспортной и социальной инфраструктуры, сложившуюся в локациях массовой застройки в Петербурге и Ленобласти,
должна совместная работа девелоперов и властей. Один документ сам по себе ничего не решит. К слову, не думаю, что эти локации будут «отрезаны» от города, как о том предупреждают градозащитники. Это районы, жители которых работают в Петербурге. Для девелопера дополнительная транспортная артерия – повышение привлекательности продукта. Застройщики готовы решать инфраструктурные проблемы в отдельных локациях, но все упирается в диалог с властью. Нужно договариваться об учете части стоимости между городом и областью, о совместной работе, компенсациях. Такие программы, как, например, «Светофор» в Ленобласти, – важные шаги в этом направлении.

Что касается Санкт-Петербурга, то как участник рынка земли город ослабил свою активность. Продажа готовых земель под реализацию жилых проектов практически не ведется. На аукционах все реже появляются подготовленные городом земли, основная работа идет с лендлордами, редевелопментом. В итоге нет открытого рынка, нет ценовых ориентиров, меняется экономика проектов. Девелоперы получают участки, но зачастую имеют довольно туманные представления о том, когда и каким образом смогут реализовать там объекты. Мы вынуждены идти по долгому пути, договариваемся с владельцами земли, а это усложняет и удлиняет процесс, делает проект дороже.

Чем это чревато для конечного потребителя? Мы находимся в точке, когда рынок разворачивается в сторону покупателя. Времена, когда все быстро строили и быстро продавали, прошли. Настала пора работать над качеством. За последние годы спрос на рынке строящегося жилья сжался и пришел в равновесие. Но проектов не стало меньше, и на рынке усилилась конкуренция. Чтобы сохранять темпы продаж и маржинальность, игроки стали разрабатывать более качественные концепции, работать с пожеланиями потребителей в каждом сегменте. Маркетинг продукта выходит на первый план. Это очень интересный тренд, который в итоге оборачивается плюсами для покупателей жилья. Сейчас основная масса сделок происходит в бюджете 2–4 млн рублей. Кто из застройщиков сможет предложить наиболее интересные решения в рамках этого бюджета, тот и будет в выигрыше.

Формирование качественной жилой среды как раз тот формат, который имеет наибольшие перспективы на петербургском рынке. Я бы привел в качестве примера проект «ЦДС» в Янино. Проект «Новое Янино» предусматривает комплексное освоение территории площадью 165 000 кв. м, здесь строится шесть 12-этажных домов и объекты собственной инфраструктуры.

В этом комплексе комфортная жилая среда: сравнительно невысокая этажность домов, благоустроенная территория, рядом рекреационные зоны, хорошая транспортная доступность. В рамках бюджета в три с небольшим миллиона рублей мы предлагаем квартиры с двумя комнатами и большой 15-метровой кухней. Аналоги по качественным характеристикам в городской черте стоят значительно дороже. Поэтому покупатели предпочитают пригород. Янино – интересная локация, с хорошим потенциалом, дома расположены в километре от КАД. До городской инфраструктуры рукой подать.

В последнее время на петербургском рынке наблюдается еще один интересный тренд. Люди предпочитают жить и работать в одном районе, в итоге территории разрастаются. Кстати, этот процесс уже очень распространен в Москве.

Если обсуждать перспективы проектов по редевелопменту промышленных территорий в Петербурге, то можно констатировать: настал тот момент, когда подобные проекты стали оправданы и по цене, и по конъюнктуре рынка. Работа с промышленными территориями неизбежна для любого девелопера, который стремится к географической экспансии. Помимо отдельных заводов, привлекательна вся территория «серого пояса» Петербурга. Это выгодно и городу, ведь во многих зонах давно нет производств, территории слабо задействованы в городской жизни.

«ЦДС» приобрела отдельные пятна под застройку на месте бывших предприятий. Одно из них – территория завода «Ильич» в Красногвардейском переулке, неподалеку от набережной Черной речки. Кроме того, мы планируем реализовать проект на месте бывшего завода «Кулон» в Красногвардейском районе, на пересечении Пискаревского проспекта и улицы Маршала Тухачевского.

Это будут крупномасштабные проекты, где мы собираемся применить комплексный подход к освоению территорий. Данное предложение уже не для массового сегмента, а для тех покупателей, которые могут финансово проголосовать за выгодную локацию. Тем не менее мы готовы предложить покупателям хорошую цену и в более дорогом классе жилья. Бизнес-структура нашей компании с полной вертикалью – собственное проектноконструкторское бюро, свой генподряд, служба заказчика, маркетинг и продажи – позволяет сокращать издержки, оптимизировать и контролировать все процессы.

Еще одна интересная тенденция – на рынок выводятся те квартиры, которые были куплены горожанами в 2014 году в надежде сохранить сбережения. И застройщикам предстоит понять, как всплеск предложений по переуступкам влияет на рынок строящегося жилья. Ведь застройщики, по сути, в этой схеме конкурируют со своими же покупателями. Немалое количество проектов в Петербурге и области были созданы с единственной целью – попасть в самый низкий ценовой сегмент. Это дома, собранные из маленьких квартир и студий. Именно такое жилье в основном приобреталось в период девальвации 2014 года. Теперь люди не понимают, что делать с этими квартирами. Зафиксировать прибыль не получается из- за слишком высокой конкуренции со стороны таких же продавцов-физлиц.

Для проектов «ЦДС» всплеск такого предложения не представляет конкуренции, наша квартирография всегда выдержана на безопасном для компании и интересном для потребителя уровне. Сложившаяся ситуация как раз доказывает, что недвижимость по-прежнему остается самым надежным источником вложения средств, но инвестиции в нее становятся и сложнее, и интереснее. Но инвестору уже недостаточно просто купить квартиру и ждать, пока она вырастет в цене. Нужно изучать локацию, качество проекта, аудиторию. Среди наших покупателей есть инвесторы, которые обращают внимание не только на студии, но и на 1- и 2-комнатные квартиры, анализируя, когда и как их можно выгодно перепродать.

Настало время осмысленного инвестиционного поведения.


Георгий Дмитриев

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх
X