Недвижимость

Спрос под вопросом: о рынке недвижимости Петербурга

Дата Мар 15, 17 • Нет комментариев

Тренды на рынке недвижимости Петербурга не позволяют однозначно определить сегмент, который «выстрелит» в этом году. По информации комитета по строительству...
Pin It

Главная » Журнал «Управление Бизнесом» №34 » Спрос под вопросом: о рынке недвижимости Петербурга

Тренды на рынке недвижимости Петербурга не позволяют однозначно определить сегмент, который «выстрелит» в этом году.

По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, в 2016 году в городе сдано в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья (включая новое, реконструированное и ИЖС), что на 2,8% меньше, чем годом ранее. При этом по итогам 2016 года город даже улучшил свои позиции в пятерке регионов-лидеров. Причина в том, что объемы ввода упали в России в целом – по данным Росстата, на 6,5% по сравнению с 2015-м. В Ленинградской области количество сданного за минувший год жилья тоже сократилось на 6,5% и составило 2,17 млн кв. м. На этом фоне почти 3%-ное снижение показателей в Петербурге выглядит не как провал, а скорее как победа.

– Районы – лидеры по объемам ввода новостроек – это Девяткино (Мурино) и Кудрово, – отмечает вице-президент Палаты недвижимости Санкт-Петербурга, председатель брокерского комитета, генеральный директор агентства «Время недвижимости» Наиля Берестовая. – В 2016 году лидером спроса оставался масс-маркет: жилье экономкласса и нижнего ценового сегмента комфорт-класса. Экономическая ситуация в стране не улучшилась, доходы населения не росли, поэтому люди покупали то, что дешевле. Та же картина сохранится и в наступившем году.

В главных ролях

По информации E3 Group, в 2016 году общая площадь реализованного в городе жилья составила 4 млн кв. м – около 95 000 квартир, что на 6% больше, чем в 2015-м. Рекордное количество сделок, около 50 000, заключено на основе договоров участия в долевом строительстве. При этом около 60% квартир в течение года приобретено в ипотеку, тогда как в предыдущие годы доля таких сделок не превышала 50%. Одной из главных причин роста продаж стало продление программы субсидирования ипотеки. Вторая причина – стабилизация цен на жилье. В течение года средняя стоимость квадратного метра оставалась практически неизменной и составляла 84 000 рублей в экономклассе и 110 000 рублей – в комфорт-классе. В 2016-м в сегменте масс-маркета заключено около трех четвертей общего объема сделок, из них 48% пришлось на комфорт-класс, еще 24% – на эконом. Элитные квартиры выбрали 5% покупателей, жилье бизнес-класса – 23%. Всего за год 45% проданных квартир пришлось на студии и однокомнатные квартиры, 30% – на двухкомнатные, 19% составили трехкомнатные квартиры.

– Поскольку предложение ограниченно, спрос на квартиры в сегменте бизнес-класса в течение всего года увеличивался, цены тоже росли – на 1,3% в месяц, – говорит главный аналитик E3 Group Анастасия Александрова. – В январе 2016 года средняя цена за квадратный метр бизнес-класса составляла около 165 000 рублей, а в конце года уже 170 000–180 000. Это выгодные инвестиции, поскольку недвижимость бизнес-класса отличается высокой ликвидностью – это жилье высокого качества, которое располагается в хороших районах: зеленых, комфортных, с развитой инфраструктурой. Подобных мест в городе осталось не так много. И кроме того, в нынешней экономической ситуации «хранить деньги» в качественных квадратных метрах надежнее.

– Валюта и акции – слишком рискованные вложения, – согласен президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП) Игорь Горский. – Сейчас, кроме недвижимости, надежных вариантов сохранения денег нет.

На новом месте

В отличие от масс-маркета и бизнес-класса, в сегменте элитной недвижимости в 2016 году отмечалось небольшое снижение объемов продаж. За прошлый год на городской рынок элитного жилья было выведено только два новых жилых комплекса: ЖК «Щедрин» на 70 квартир и Royal Park на 298 апартаментов.

– Всего на первичном рынке элитного жилья продажи велись в 26 объектах, – говорит директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева. – В их числе такие крупные, как «Смольный проспект», «Смольный парк», «Русский дом», «Крестовский de luxe», «Привилегия».

По словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерины Немченко, большая часть предложения в элит-классе была традиционно сконцентрирована в Петроградском и Центральном районах, на Крестовском острове и Литейном проспекте. Но произошло и нечто новое: в прошлом году на городской карте элитных проектов появился Петровский остров с первым на этой территории вышедшем в продажу элитным комплексом Royal Park от ГК «КОРТРОС».

По данным компании Knight Frank St Petersburg, за год в Петербурге продано 63 000 кв. м нового элитного жилья (533 квартиры). По сравнению с 2015 годом динамика составила -6% (в кв. м) и +7% (в количестве квартир).

– На первичном рынке средняя цена элитного квадратного метра по итогам декабря достигала 348 000 рублей,– говорит Екатерина Немченко. – К уровню 2015 года прирост составил 5,3%. При этом больше всего подорожали видовые квартиры – на 17% по итогам первых трех кварталов 2016 года.

Еще одной тенденцией минувшего года стал рост доли апартаментов.

– Продукт такого формата есть в арсенале практически всех крупных застройщиков, – говорит президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. – Очевидно, что здесь Петербург движется по московскому сценарию. В столице, особенно в центре, уже почти 50% новой недвижимости – именно апартаменты. У нас цифры пока скромнее – около 10%.

Коттедж

Фото: honka.ru

На первичном рынке элитной загородной недвижимости, по данным компании Knight Frank St Petersburg, предложение в 2016 году сокращалось и не пополнялось новыми качественными проектами. Однако этот дефицит компенсировался вторичным рынком, где количество предложений за год увеличилось в два раза.

– Цены в течение года не менялись, – отмечает Екатерина Немченко. – Покупательская активность в элитном сегменте была высока в середине 2016 года и сократилась до единичных сделок к его концу. В коттеджных поселках класса В объем продаж оставался стабильным.

– К концу 2016 года мы отметили если не рост (по итогам года), то уверенную стабилизацию рынка загородной недвижимости. Некоторые наши коллеги отмечают даже небольшой рост обращений и заявок на проектирование и строительство объектов загородной недвижимости, – говорит учредитель международной строительной компании Grunes Haus Александр Зиракян.

В относительных цифрах за первые два месяца 2017 года у некоторых застройщиков наметился рост на 5–8% к результатам аналогичного периода 2015 года.

– На нисходящем тренде цен на участки в 2014–2016 годах покупатели приобретали только участки, реже – готовое жилье. Подождав год-два, люди решили приступать к строительству, этим и объясняется такая «стабилизация и небольшой рост». Ожидаем рост рынка, в сравнении с такими же периодами прошлых кризисных лет, к началу строительного сезона, а он традиционно начинается с приходом весны. Самые смелые прогнозы коллег – это рост на 25% к результатам 2016 года. Мы более скромны в прогнозе: не более 11–13%. Причем надо различать рост сделок с недвижимостью (покупка готовых домов) и рост строительства объектов загородной недвижимости. С начала кризиса доля предложений готовых новых домов ввиду падения спроса резко увеличилась в том числе из-за того, что крупные компании продолжали достраивать коттеджные поселки, таунхаусы. Именно эти компании, возможно, почувствуют максимальный рост количества сделок по покупке готовых домов и таунхаусов в пределах 13–14%, – считает Александр Зиракян.

Хиты сезона

В течение всего 2016 года продолжал расти спрос на новые квартиры на вторичном рынке, возрастом до 10 лет. В АРСП говорят, что это совершенно новый тренд. Он обусловлен тем, что новая «вторичка», в отличие от классической (то есть квартир, построенных в советские годы), обладает всеми преимуществами современного жилья, при этом покупатель не сталкивается с риском недостроя.

– Согласно статистике нашей компании, лидером по продажам в прошлом году стала новая «вторичка» во Всеволожском районе – с бюджетом примерно 2,2 млн рублей, – отмечает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. – Спрос на такое жилье растет и будет увеличиваться и дальше.

Президент ГК «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатерина Романенко подтверждает, что на рынке жилой недвижимости может произойти перераспределение спроса.

– Если из-за изменений в законодательстве стоимость жилья на первичном рынке вырастет, то спрос сместится на новую «вторичку». Влияние такого фактора, как повышение налогов на недвижимость и сокращение льгот, рынок почувствует не раньше 2018 года, – считает Екатерина Романенко.

В то же время покупательский интерес к классической «вторичке», напротив, в течение года продолжал снижаться.

– Брежневки, хрущевки и даже сталинки, весь этот «секонд-хенд», за 2016 год рухнул в цене на 15–17%, – поясняет Игорь Горский. В этом сегменте увеличилось время экспозиции и зависимость цены от района и транспортной доступности – разброс стоимости составляет от 80 000 до 120 000 рублей за квадратный метр.

Еще один тренд прошедшего года – практически полное отсутствие спроса на комнаты в коммунальных квартирах.

– Комнаты совершенно перестали продаваться, – отмечает Наиля Берестовая. – В 2016-м их ушло примерно в два раза меньше, чем в 2015 и 2014 годах. Люди скорее купят дешевую студию на окраине, чем комнату в коммуналке, цена вопроса одинакова: 1,3–1,5 млн рублей.

Программа господдержки ипотеки и стабилизация цен на жилье привели к активизации представителей класса «мини-рантье»: людей, которые покупают недвижимость специально для того, чтобы потом сдавать ее в аренду.

– Это граждане в возрасте 45–60 лет, которые либо уже не хотят, либо не могут работать, – анализирует Игорь Горский. По его мнению, очевидной стала также тенденция к росту рынка качественной легальной аренды.

– На рантье начало обращать пристальное внимание государство, – напоминает эксперт. – Заявлено, что будут отслеживаться те, кто сдает недвижимость в аренду и не считает возможным заплатить налог в 6%. Если продекларированное будет выполнено, это изменит рынок аренды и качественно, и количественно.

Конкуренцию сдающемуся внаем частному жилью составляет развивающийся сектор современных апарт-отелей, рассчитанных на среднесрочную аренду, таких как «Вертикаль», «Салют», YE’S, YE’S plus и т. д. Они предоставляют постояльцам широкий спектр услуг, гарантируют безопасность и принимают оплату по безналичному расчету, а стоимость проживания в таких отелях соответствует ценам на рынке квартир бизнес-класса: от 3000 рублей в сутки.

– Год назад у многих были опасения по поводу того, что ждет рынок, – говорит Эдуард Тиктинский. – Но, как видим, обвала не произошло: дома строятся, квартиры продаются.

В то же время особенно благоприятной ситуацию не назовешь, считает он.

– Кризисный этап многие застройщики проходят непросто. Часть компаний покинула рынок. Себестоимость строительства растет примерно на 8–10% в год, а для роста рыночных цен предпосылок нет, – отмечает Эдуард Тиктинский.

Новые рекорды

Рынок коммерческой недвижимости в прошедшем году активно развивался. В 2016 году в городе ввели 22 новых бизнес-центра, суммарная арендная площадь которых составила 262 000 кв. м.

– Этот показатель на 46% превысил объем ввода за прошлый год и стал рекордным за последние семь лет, – говорит Вероника Лежнева.

По ее словам, значительная часть новых бизнес-центров была построена для собственных нужд компаний, а суммарная площадь офисов, предназначенных для сдачи в аренду, составила 144 000 кв. м, что сопоставимо с предыдущим годом. Общий объем чистого поглощения за 2016 год стал рекордным для рынка качественной офисной недвижимости города. Он составил 279 000 кв. м, а это почти вдвое больше, чем в прошлом году. Причем с точки зрения закрытия сделок рынок также продемонстрировал наивысший показатель. Всего за прошлый год арендовано не менее 225 000 кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил 22%.

Самые крупные сделки на рынке офисных зданий заключали структуры компании ПАО «Газпром». На втором месте оказались IT-компании, на третьем – строительные и инжиниринговые.

Высокий спрос на офисные площади привел к росту арендных ставок, отмечает Вероника Лежнева. В классе А средневзвешенная ставка за год увеличилась на 8% – до 1340 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС, но включая операционные расходы). В классе B за год ставка выросла на 4%, до 957 рублей.

– В наступившем году ожидается снижение объема ввода новых площадей до уровня 175 000 кв. м, – считает Вероника Лежнева. – Строительство новых крупных бизнес-центров пока не анонсировалось.

По прогнозам экспертов Knight Frank St Petersburg, в наступившем году сложившаяся ситуация будет усугубляться. Это сформирует предпосылки к появлению сделок built-to-suit по аренде, причем не  только на объекты целиком, но и на крупные офисные блоки. Рост ставок в сегменте бизнес-центров класса А может составить около 10–15%.

Позитивные изменения произошли на рынке торговой недвижимости, считает директор ТК «Невский Центр» Илья Иоффе.

– С весны 2016 года мы почувствовали, что арендаторы готовы приходить в «Невский Центр» и вообще на рынок,– отмечает эксперт. – По сравнению с 2015 годом ситуация изменилась радикально.

При этом в лучшем положении оказались арендаторы, предлагающие доступные по цене товары и услуги.

– Химчистки и ателье чувствовали себя прекрасно, – приводит пример Илья Иоффе, – потому что сейчас люди покупают одежду реже, а чистят ее чаще.

Сложнее приходится арендаторам, которые предлагают дорогой товар: средний чек вырос, но количество чеков упало.

По словам Вероники Лежневой, за прошедший год в Петербурге введено в эксплуатацию всего два классических торговых центра суммарной площадью 89 000 кв. м – ТРЦ «Охта Молл» и 2-я очередь ТРК «Порт Находка». В 2016 году характерной тенденцией рынка стало перепрофилирование и обновление торговых центров без закрытия для покупателей. За год концепцию поменяли шесть торговых центров.

Кроме того, в городе появился новый пример изменения торговой функции объекта на офисную. Компания «БестЪ» приобрела торговый центр Aura и планирует провести реконцепцию в современный качественный бизнес-центр.

По данным Colliers International, новыми объектами пополнились сети продуктовых гипермаркетов и DIY-центров. Так, значительно увеличила свое присутствие компания «Лента», купив все объекты сети K-Ruoka. Открылись новые гипермаркеты сетей SPAR, «О’КЕЙ», а также DIY-центры «Максидом» и Leroy Merlin.

– В 2017 году открытия новых классических торговых центров не ожидается, – прогнозирует Вероника Лежнева. – Ближайшие открытия будут происходить в перспективе двух-трех лет.

Так, например, к 2019 году еще один торговый центр планирует построить IKEA. По мнению Вероники Лежневой, затишье наступившего года с точки зрения открытия новых торгово-развлекательных центров при условии продолжения развития ритейлеров приведет к дальнейшему снижению уровня вакантности и росту ставок аренды.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА


Вячеслав МалафеевНарастить потенциал

Вячеслав Малафеев, экс-вратарь ФК «Зенит» и сборной России по футболу, президент «М16-Group»

– В нынешних условиях очень важно наращивать потенциал роста, ведь сложностей на рынке недвижимости немало – от низкой платежеспособности населения до медленной динамики развития новых пятен под строительство.

В 2016-м наша компания увеличила оборот в два раза и, несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, сумела открыть и развить такие новые направления, как дизайн интерьеров и юридические услуги. Это позволяет нам улучшить сервис, получить дополнительные преимущества перед конкурентами.

В этом году начнем осваивать девелопмент: как раз сейчас строится и развивается горнолыжный курорт в Новгородской области, на территории которого будут продаваться подряды и отдельные земельные участки под строительство.

Что касается трендов, хотел бы отметить, что наши клиенты начали активно вкладываться в покупку апарт-отелей для дальнейшего получения дивидендов. Покупка недвижимости перестала быть необходимостью «для себя»: теперь это – часть заработка. Пользуется популярностью коммерческое направление. Из тенденций, связанных с покупкой вторичного жилья, стоит отметить покупку видовых квартир, особой популярностью с этой точки зрения пользуется недвижимость в Приморском районе.

В январе 2017-го одной из главных проблем стало объединение Единого государственного регистра недвижимости (ЕГРН): возникли проблемы с получением документов и регистрацией. Надеюсь, это временные трудности. Тем не менее уже появились мошеннические схемы, связанные с изменением документооборота при регистрации собственности. Избежать таких трудностей можно только с юристом, поэтому мы
всегда предоставляем нашим клиентам полное юридическое сопровождение. Обеспечение безопасности в сделках с недвижимостью – один из ключевых моментов политики М16.

Уверен, что 2017 год будет непростым для рынка. Резкого подъема стоит ожидать только в 2018-м: такие события, как Футбольный форум, чемпионат мира, спровоцируют активность на рынке, город станет привлекательным для вложения средств.


Оксана Ермошина

В печатной версии название статьи — «Спрос под вопросом» (журнал «Управление бизнесом», № 34, март, 2017 год)

Похожие сообщения

Комментарии закрыты.

Наверх